江蘇
為什么說很多人看不懂？因為市場走出了很多獨立行情，原本石榴叔是想寫杭州的，一座把“冰火兩重天”演繹到極致的城市，這個選題留到下周。
01
開篇先說一個案例，非常典型，我跟蹤了三個月的一個樓盤，萬科的，南京的讀者應該知道，在江寧區還算不錯的小區，板塊風向標。
這個小區在2021年高峰值的時候，單價一度賣到5萬，也就幾年時間，跌到現在2萬（年初的時候單價還在3萬），最近成交的幾套，甚至跌破2萬，不少房主接受不了。
為什么說它？沒有比這個踩踏案例更典型了。
這個樓盤實際上在今年2月份之前，價格還是非常堅挺的，甚至在某段時間量能領先大盤，讓人有反彈的錯覺。
然而金三銀四一到，投資客坐不住了，想跑的心情是迫切的，所以掛牌量每天都在增加（這個樓盤本身體量巨大），在中介的推動下，以價換量。
真正房價崩塌是在8月份大淡季，幾套房子價格被狠狠砸下來之后，之前的定價體系瓦解，成交價一套更比一套低，而踩踏行情一旦開始，只要有量的反復確認，降價就停不下來。
11月才過4天，就成交了6套（目前掛牌量346套，90天內成交30套，其中10月份成交了17套，最近30天帶看13xx次），最低一套單價只有19xxx，還不是頂樓和底樓戶。
買家普遍關注這個樓盤半年時間，說白了，他們感覺到底了。
小區群這幾天是炸鍋了，有些人接受中介的建議，調低掛牌價，有些則下架房源，轉租不賣了，因為租售比已經達到2.2。
我找中介側面了解了一下，還有幾套即將成交。
02
有客戶問我，接下來怎么辦？
數據一拉，小區的確超跌了，不僅是區域領跌，甚至全市領跌，這就是情緒行情，來的時候很兇猛，所有的邏輯和經驗都失效。
接下來會怎么走？我的判斷，市場會在19xxx元的單價站穩一段時間，即便有反彈，也是小幅的，理想化的補漲不太可能。
因為產品同質化太嚴重，體量這么大的樓盤，總有房主心不齊要跑，而且這種下跌情緒會很快傳導到周邊樓盤。
短期看出租是一個處置方案，但不是最好的，因為租售比不會一直這么高，房租往下跌是趨勢，更何況地段不是核心區域，房子也在不斷變老，沒有稀缺屬性，周圍待租房源還在增多。
可能房主不愛聽這句話，我說了一年多了，“現在賣不掉的房子，以后也賣不掉，現在賣不到的價格，以后也賣不到”。
03
宏觀聊市場沒有意義，談談最近幾個具體變化，更值得推敲。
1. 金九銀十期望值過高，市場一度擺爛，沒想到十一月的熱度居然上來了，集中在帶看，尤其一線和新一線。數據端，環比是上升的，同比是大幅下降的。
2. 很多城市和區域在補跌，非常明顯，包括上海。杭州的情況我下周具體些，有些復雜，認為因素太多。
3. 抄底的人不少，更多的剛需在拿著錢準備抄底，這和前期不一樣了，有些區域的拐點不太遠了。請注意，我這里用了區域，城市不存在拐點，很多老產品注定要成為凍產。
4. 大眾對于樓市上漲已經沒有念想了，接受現實。
5. 越來越多的房主不再接受被狠狠砍價，要么一口價，要么下架轉租，緩一緩再看。
6. 政策對市場的影響越來越小，小到水花也沒了，當下也就北京、上海、深圳能有所期待，下一個窗口期是明年春節后。
7. 新房市場割裂，好地段的好房子真的是要搶，需求其實很大，但產品不夠分，有錢人忙著迭代手上的房子。
最后我只想說一句話，跌了這么久，第一次感覺到，有些房子已經被打回原形了，還是要多關注租售比和成交量價變化，但不要對沒有稀缺性的老房子或者高層，抱有太多幻想。
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