貝殼“渡劫”：三季度利潤大跌36%，彭永東用AI賭明天？

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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

2025年第三季度，貝殼交出了一份充滿矛盾信號的成績單。

總交易額7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，微增2.1%；但凈利潤卻大幅下滑36.1%，僅有7.47億元。

更吸睛的是，在利潤收縮的同時，貝殼斥資2.81億美元進行股份回購，創下近兩年單季回購新高。

一系列數據里，杠桿游戲看到一個正在經歷深度調整的行業巨頭形象：既要面對當下業績下滑的陣痛，又要為未來布局投入；既要維護資本市場信心，又要完成業務結構轉型。

這種多重目標的平衡術，正是貝殼當前生存狀態的真實寫照。

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先看業績。三季度的貝殼，首當其沖的是新房業務“失速”。作為曾經的增長引擎，新房業務正成為其增長的最大拖累。

財報里杠桿游戲看到，第三季度貝殼新房交易的總交易額為1,963億元，同比減少13.7%。相應地新房業務的凈收入由2024年同期的77億元減少14.1%至2025年第三季度的66億元。

這背后是房地產開發商的普遍困境，導致貝殼的“外部分傭”成本雖因交易額減少而下降11.5%，但終究是“水落船低”。

其次是存量房業務的增收不增利。三季度，貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5,056億元，本應是最大亮點。但其凈收入卻反常地減少了3.6%至60億元。

這揭示了貝殼模式的一個核心矛盾：平臺上的貝聯經紀人交易額占比提高，雖然帶來了平臺服務費收入的增長，但這部分收入以凈額基準計算，遠低于鏈家品牌下總傭金收入的利潤率。

財報也明確指出，存量房業務的總交易額較凈收入增長率高主要由于本公司平臺上貝聯經紀人進行的存量房業務總交易額貢獻占比提高。

換言之，貝殼在“平臺化”的道路上走得越遠，短期內面臨的利潤壓力就越大。

同時，鏈家經紀人固定人工成本在收入減少時被攤薄得更差，進一步侵蝕了存量房的貢獻利潤率。

最后，是成本結構的“剛性”與“柔性”博弈。

三季度，盡管貝殼運營費用總額同比下降1.8%，環比下降6.7%，顯示出一定的成本控制能力，但營業成本總額依然上升了3.8%，特別是房屋租賃服務成本因業務擴張而激增38.8%。

房屋租賃業務是貝殼財報中少有的亮點：三季度凈收入大漲45.3%為57億元，貢獻利潤超1億元。雖然利潤率遠低于傳統經紀業務，但能增長也不錯了。

還值得注意的是，三季度貝殼的研發費用逆勢增長13.2%至648百萬元，體現了其在技術上的押注。

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面對增長困境，貝殼展現出一種矛盾而又務實的生存策略。

一方面是“斷臂求生”式的收縮。財報顯示，盡管截至2025年9月30日，貝殼門店數量為61,393家，較上年同期增加27.3%。但財報中“門店成本”由2024年同期的人民幣703百萬元減少5.8%至2025年第三季度的人民幣663百萬元，主要由于鏈家門店數量的減少。

這表明貝殼正在主動調整自營重資產模式，向更輕的平臺模式傾斜，以應對行業寒冬。

另一邊則是文初杠桿游戲提到的“豪氣回購”。

在利潤大幅下滑的背景下，貝殼的回購動作卻異常兇猛。首席財務官徐濤表示，“2025年第三季度，我們回購金額達到281百萬美元，單季度回購金額創近兩年來新高”。截至2025年第三季度末，貝殼今年斥資約675百萬美元回購股份。

將時間線拉長，自2022年啟動回購計劃以來，貝殼累計回購金額已達23億美元，這個數字甚至超過了很多新興互聯網公司的市值。

如此大規模的回購，反映出管理層對公司內在價值的認可，但也從側面暴露出貝殼在業務投資機會上的匱乏。

支撐這份豪氣的，是貝殼的現金儲備：截至2025年9月30日，其現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計結余為557億元。

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最后，在財報里杠桿游戲看到，貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東將希望寄托于“科技重構作業模式”，特別是AI的深度滲透。

這并非空談，財報中已經透露出一些關鍵的落地細節。

比如彭永東提到，“通過組織結構升級、流程重構及科技創新，持續探索業務提效和客戶體驗提升的路徑。房產交易服務方面，在上海試點‘房客分離’機制”。

這或許是貝殼未來的核心邏輯？用AI的“柔性”能力，去對沖房地產交易這個“周期性”業務的“剛性”風險。

但房地產交易的本質似乎又決定了技術賦能的局限性。因為這是一個低頻、高額、高度非標的市場，消費者決策周期長，情感因素影響大。在這些特性面前，AI技術能夠發揮的作用似乎有限。

當傳統的交易服務增長乏力時，由AI驅動的租賃、家裝等新居住服務，能否扛起貝殼的增長大旗，存在較大不確定性。

而且AI的投入是長期的，市場的壓力卻是即時的。貝殼需要在維持核心業務基本盤、控制成本與大力投資未來之間，找到那個微妙的平衡點。

總的來說，在這個房地產行業的深度調整期，貝殼正面臨著自成立以來最嚴峻的考驗——不僅要應對周期性下行，更要完成業務模式的重構。這場生死考驗，既關乎企業存亡，也預示著整個行業的未來走向。

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