童鞋們，我新開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

一位粉絲今天問到我這個問題：看你的文章好像是建議賣房子，但是現(xiàn)在價格跟割肉一樣，房子我不賣了行不行？

當然行，為什么不行？但我知道粉絲期待的答案顯然不止于此，他希望我講多一些深圳的房子還有沒有價值、市場何時會到底、未來還能不能回到前高甚至突破……等等。

我首先糾正了他的看法，我大概問了一句，果然是新粉。我想如果是老粉，應(yīng)該知道我從來沒有也不會簡單的基于市場波動去一刀切的建議人賣房子/或者是買房子。我還是要提醒一句，我并不是在“隨大流”看著市場不好了就呼喚大家去賣掉，不是那樣。我的思考邏輯從來都是微觀的、個人化的，而不是所謂的“市場預(yù)測”。一切落不到具體個人的操作行動上的策略分析，在我看來可以歸于“嘴炮”。我關(guān)心宏觀，但不那么的關(guān)心，我更關(guān)心的永遠是“我自己要如何應(yīng)對”。有時候看那些所謂的經(jīng)濟學(xué)家/宏觀分析師講宏觀講的頭頭是道，PPT很漂亮，分析很宏大，但落地到具體操作上卻經(jīng)常是什么都不要干、躺平最好，我并不認同，什么都不干還活個什么勁兒？

為了免于誤解——讓人誤以為我只是看到市場不好了所以勸大家賣賣賣，我再把我的思考邏輯理一下，非常系統(tǒng)完整的分享我在前面三篇文章里講完了，大家可以去對照閱讀。《》《》《》

首先，深圳的房子還有沒有價值？

當然有價值。

這涉及到我們怎么看待深圳這座城市。我很堅定的說：我對深圳房地產(chǎn)的未來依然樂觀！多年后深圳核心資產(chǎn)的價格依然會刷新記錄，我從不懷疑這一點。如果你允許我更主觀一點，我要說：在我心目中，深圳是中國最美好的城市。我在這座城市已經(jīng)生活了20多年，我深愛這個地方，我從來沒覺得中國有哪座城市可以比深圳更美好。如果說過去數(shù)十年，中國有一個城市實現(xiàn)了“每個人都可以通過奮斗獲得成功”，深圳一定是NO.1。就這一點，就夠了，只有懂得這個有多么難的人，才能懂深圳。

我評價城市房地產(chǎn)的長遠競爭力會側(cè)重幾個方面：是否擁有宜人的氣候、基礎(chǔ)設(shè)施的完善與便利、私營企業(yè)的活力、政府是否親商以及效率是否高效、是否有良好的治安與管理、是否有充足的公園綠地休閑空間、城市包容度是否足夠好。我到哪個城市去考察我都關(guān)心這些方面，這些和房地產(chǎn)價值、個人生活的幸福度息息相關(guān)。這些方面，深圳在我眼里是最好的，沒有之一。當然深圳有不足的地方，比如教育、醫(yī)療，但是，怎么說呢，全國都一樣、都那樣吧。你為小孩選了公立系統(tǒng)，其實在哪都一樣卷，京滬更卷。醫(yī)療的話……好像也沒那么大影響吧，又不是天天生大病，又不是廣州不讓咱去。但上面這些加起來——尤其是前面四點，我認為你在國內(nèi)找不到比深圳更能打的城市。就是放在全球，客觀比較它的競爭力也是杠杠的。我經(jīng)常看到深圳有一堆“深吹”自媒體，寫的那些東西真是沒眼睇，講不到點子上，不知道為什么宣傳部門還要給他們?nèi)瞿敲炊噱X。

擁有這些底層，深圳會持續(xù)的吸引人才、吸引人口。政策方面做得好，人才、人口流入的快一些，做得差，流入得慢一些，僅此而已。但長期看，這樣的城市，一定會持續(xù)擁有最有創(chuàng)新能力的企業(yè)以及最有創(chuàng)造能力的人才，這樣的城市，房地產(chǎn)長期也一定是波浪向上的。讓我再說一遍，深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)就是飛天茅臺，它當然也會跌，但我相信最終還會回來、會更高。

但這不是人們現(xiàn)在關(guān)心的重點，大家關(guān)心的是：這場調(diào)整有多久？多久才會到底、多久才會重新漲起來？

前段時間，我回復(fù)了一個留言，大概也是上述說法：我堅定看好深圳，但我不知道什么時候漲回來。

有粉絲說，那你不是在說廢話嗎？

是的，是廢話，But，難道你知道嗎？你知道哪一年能到底？哪一年能漲回來？你們誰知道那個時間戳？

這本來就是無法量化的，我能大致判斷的，只能是：這場調(diào)整較大概率會比較長期。理據(jù)在之前的文章里給過了，你們也可以自行對比香港1998-2003（觸底）-2011（重回高點）、美國2008-2012（觸底）-2016（重回高點），很容易得出這個結(jié)論。我認為市場慢慢會接受，我們的調(diào)整要比他們兩個更久，前面的文章《》分析過了，逆風(fēng)都還在。

但再具體到何年何月，風(fēng)水先生才知道，而且，有意義嗎？重要嗎？縱然我隨口說出來你們信嗎？你們會不會覺得我才是那個大神經(jīng)？人為什么要自虐？

知道調(diào)整大概率會長期化，足夠你做決定了。模糊的正確好過精確的錯誤，老巴這句話，乃警句也。

那下面就來“做決定”。

如果扛不住了（就是我說的負債率太高、月供比太高）怎么辦。我主張最好是賣，別說虧錢，連自住房都要賣了，沒有辦法。人生總不免會碰到一些大難關(guān)，有時候是因為自己做錯了，有時候……完全就是倒霉……所以，也不要過于沮喪，碰到了就面對，要學(xué)會認輸，我是到了35歲才學(xué)會的“認輸”。但你們看，10年過去了，我也沒有完蛋，我不挺好的嘛，你認輸一次一輩子不會完蛋。某些時候快刀斬亂麻往往要比鈍刀子割肉要好很多，但據(jù)我觀察，大部分人過不了這一關(guān)，這的確需要一點壓力、需要一點勇氣。

如果能扛得住，房子當然可以不賣。比如，自住房我思來想去，還是認為不賣才對。房子和股票畢竟不一樣，自住房代表著一個家庭在一座城市的歸屬感，是家庭幸福感的重要來源。而且，你總歸是需要住房，省掉月供省不掉租金——很多人在算房子貶值時不算那套房子為自己省了多少租金，這是偏頗的計算，你10年住下來怎么著也是大幾十萬租金省下了吧。租金收益率高的房子我覺得也可以不賣，我現(xiàn)在還保留著早年買的一套惠州公寓（那是錯誤的買入，我犯錯了，自那之后我再沒有碰過公寓），不值什么錢，但我最終決定不賣了，一則是留著當做投資自省，二則是它收益率都超過5個點了，顯著跑贏銀行定存，這個時候我應(yīng)該買而不是賣啊。

到這里，很多人也都能想得明白，但下面就稍微復(fù)雜了。大部分人的問題是：我扛也能扛，也不是自住房，地段很一般也不是什么核心資產(chǎn)，但統(tǒng)一特點是租金收益率都很低（絕大多數(shù)都在1.5%左右，有的甚至是毛坯房連租金都不創(chuàng)造），賣的話價錢低甚至要割肉，舍不得，不賣的話又擔(dān)心下面繼續(xù)跌。

怎么去處理這個矛盾？

我之前的主張是賣，現(xiàn)在還是，但是我要把邏輯說清楚：我講那個話是有前提的，兩個詞：能力圈、機會成本。失去了這個前提，就不準確。

如果你在某些領(lǐng)域有能力圈，或者你想去學(xué)習(xí)點新東西，對自己的人生做出點突破，那么，我絕對認為應(yīng)該賣掉（注意，是上面說的那幾類房產(chǎn)，并且是在你能扛的前提下）。比如，通過房地產(chǎn)發(fā)家的很多童鞋，他們中的一些人在過去的很多年里，很有意識的培養(yǎng)了自己在股市（或者其它領(lǐng)域）的能力，現(xiàn)在房地產(chǎn)的能力圈不被需要了，但他們可以把錢放到股市里去。相比之下，他們對股市的了解更多一些。不要覺得這個不重要，實際上，很多人連市盈率一詞都不知道是什么——就像我當年剛接觸房地產(chǎn)時不懂得“戶型”是什么一樣，這都需要學(xué)習(xí)才能獲得。

但如果你說，我什么都不懂，我只懂一點房地產(chǎn)，我這些年就只會買賣房子。那很簡單，你沒有這個能力圈，房子不需要賣，你就出租算了。你也不要去關(guān)心什么租金收益率低、房價會繼續(xù)跌這些問題了，你就拿著房子收租金，收它個5年、10年再說。因為，你什么都不懂的話，你就是賣掉房子，大概率也是會把錢都虧光的。留個房子，至少有瓦遮頭。假如你又碰巧拿的是核心資產(chǎn)——香蜜湖、深圳灣、蛇口、科技園這些地段，你怕什么？茅臺2600塊的時候你沒賣，現(xiàn)在1400塊的時候賣它干嘛？股息率3.5%雖然不很高，但是比銀行定存可好太多了。假以時日，它還會回去，深圳的核心資產(chǎn)就是飛天茅臺。

如果你是上一類，能跨進別的能力圈，股市也好、自媒體博主也好（芯片我想應(yīng)該不行吧，開滴滴送外賣就算了），都OK。那么，我們就可以借著來聊聊機會成本這個詞——選擇了A，放棄了B的潛在最大收益。

一邊是：你拿著租金收益率1.8%的房子（這是深圳全市商品房10月份的平均收益率），注意，在房價不增長的條件下，房地產(chǎn)只能計算租金收益率；另一邊是：你賣掉這個1.8%收益率的房產(chǎn)，能否把錢通過其它操作每年獲得超過5%-10%乃至更高的回報率？

如果你本身有學(xué)習(xí)能力，最好已經(jīng)有一點能力圈，那么認真一點，找到一些好的投資博主學(xué)習(xí)（就像以前找靠譜的房地產(chǎn)博主一樣），我覺得年化5-10%還是很有希望的。那么，如果你不這樣做，這“10%-1.8%”就是你的機會成本。當然，如果你瞎胡折騰，還是一天到晚的“炒”股，那我覺得你繼續(xù)呆在房地產(chǎn)吧。我在這篇文章里談了我的看法《》，供大家參考。

有一種做法我深感不取，這幾年，有不少人也賣了房，不懂股市也不會別的，于是就把錢存了定存，人去小鎮(zhèn)躺平，悠哉了好一陣子。我當時看到啞然失笑，這種事我不干，我也不能說錯，但也許是被壞文章“教壞了”——很多文章教人們在熊市里拿著現(xiàn)金什么都不做。我認為他們根本沒搞懂“現(xiàn)金”和“現(xiàn)金流”的區(qū)別，我的態(tài)度很堅決，永遠不要長期持有現(xiàn)金，但是現(xiàn)金流你應(yīng)該高度關(guān)注——比如租金收入就是現(xiàn)金流。有源源不斷的現(xiàn)金流，你就可以不擔(dān)心好多事。存定存的童鞋，忘記了存款利率是可以很快打到0的（未來貸款利率都可以低過1%），用不了多久，你就繼續(xù)要面對既無處可投又什么都不會的尷尬處境，重回原點。所以，存定存這是老人家養(yǎng)老干的事，機會成本太高了，你都不如留在房地產(chǎn)收租。

所以，在你有能力圈的條件下，你要認真考慮這個機會成本的問題。我建議不建議都不重要，重要的是，風(fēng)一起來，你比誰都動得快。今年就是，股市大好，多少之前賣了房子的人殺進去了？都不用人教，自己都算得門兒清。

什么都不會，那就什么都不做，做多一定錯多，就醬。

想明白這些，再翻轉(zhuǎn)頭回去考慮：我的房子到底賣不賣？說白了，在我的邏輯框架里，買資產(chǎn)和賣資產(chǎn)，根本上來說從來都不是一個市場分析問題，房子、公司、黃金等等都是資產(chǎn)而已，我們一直在做的是：尋找回報率更高的資產(chǎn)，尋找機會更好的去向。如果發(fā)現(xiàn)好的機會，那么，任何時候都可以買入，或者賣出，任何時候。

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