在美國，大多數(shù)首次購房者都會(huì)選擇30年期抵押貸款。這種購房模式可以追溯到20世紀(jì)30年代的大蕭條時(shí)期。在過去近百年里，這是美國人購買房屋的主要方式，因?yàn)槊吭逻€款比例比15年期抵押貸款要低。

但是美國目前高居不下的房價(jià)和介于6%到7%之間的抵押貸款利率，使許多年輕美國人無法實(shí)現(xiàn)購房夢想。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)上周發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年美國首次購房者的平均年齡升至創(chuàng)紀(jì)錄的40歲。

本周，唐納德·特朗普總統(tǒng)提出了一項(xiàng)應(yīng)對(duì)住房負(fù)擔(dān)壓力的新想法：50年期抵押貸款。盡管細(xì)節(jié)不多，但政府官員表示，50年期抵押貸款可以降低每月還款額，從而幫助更多目前被市場排除在外的美國人買房。特朗普國家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任凱文·哈塞特（Kevin Hassett）在周一接受采訪時(shí)表示：“它的作用是，將中產(chǎn)階級(jí)典型家庭的月供大幅降低，每月減少幾百美元。我們需要幫助人們擁有住房。”

對(duì)于政府這一新提議，業(yè)內(nèi)也有許多不同聲音。南加州大學(xué)馬歇爾商學(xué)院的金融與商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授理查德·格林說道。“延長后每個(gè)月的還款比原來降低的其實(shí)非常少。但卻讓人們承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冃枰荛L時(shí)間后才能開始償還本金貸款。房主最終會(huì)在長期內(nèi)支付更多利息。”

以一套45萬美元的房子為例。若采用30年固定利率為6.25%的按揭貸款，每月還款約為2,771美元。在貸款的整個(gè)期限內(nèi)，房主將支付超過54.7萬美元的利息。
如果選擇50年的貸款且利率相同，每月還款將降至約2,452美元——但總利息將激增至約102萬美元，比30年貸款多出87%。
格林表示，提高住房可負(fù)擔(dān)性的最佳方法是在大家想居住的地方建造更多住房。更便宜的房貸可能會(huì)增加需求，但如果沒有新增供應(yīng)，實(shí)際上可能會(huì)推高房價(jià)。

貸款機(jī)構(gòu)loanDepot的首席投資官Jeff DerGurahian認(rèn)為，對(duì)于50年的貸款，一些首次購房者可能要在九十多歲時(shí)才能還清房貸。而且貸款期限過長，違約風(fēng)險(xiǎn)更高，因此貸款方可能會(huì)收取更高的利率。此外，由于借款人實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)的時(shí)間更長，房價(jià)下跌可能會(huì)導(dǎo)致更多房主的欠款超過房產(chǎn)價(jià)值。

50年期抵押貸款也存在法律問題。根據(jù)2008年房市危機(jī)后通過的《多德-弗蘭克法案Dodd-Frank Act》，貸款期限不得超過30年。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，特朗普政府還需要大量立法。