代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

年末將至，廣州土拍市場(chǎng)持續(xù)上新。

昨日，廣州自規(guī)局掛牌兩宗涉宅用地，分別位于天河區(qū)與白云區(qū)，累計(jì)起拍總價(jià)40.12億元。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，11月截至今日（20日），廣州涉宅用地累計(jì)供應(yīng)17宗，供應(yīng)總建面135.13萬(wàn)㎡，累計(jì)金額211.51億元。

按照區(qū)域劃分，南沙宗數(shù)最多，天河、增城、白云、花都各有2宗。

在建造要求上，17宗地塊中，除常規(guī)要求的“提高陽(yáng)臺(tái)占比”外，有3宗地塊明確要求需按照10月末廣州發(fā)布的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)。

對(duì)此，專(zhuān)家解讀如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

截至11月20日，今年廣州涉宅用地一共成交32宗、總建筑面積為184.12萬(wàn)㎡、成交金額為310.30億元，與去年全年的49宗、443.90萬(wàn)㎡和772.74億元還有不小的差距?？紤]到土地掛牌有一個(gè)月的公告期，11月廣州密集供地在情理之中，這意味著12月的廣州土拍市場(chǎng)將會(huì)格外熱鬧，也為年底開(kāi)發(fā)商沖刺賣(mài)樓提供了更多的營(yíng)銷(xiāo)素材。

值得注意的是，自2022年開(kāi)始廣州宅地成交規(guī)模連續(xù)回調(diào)，假設(shè)11月份的供地都在12月順利成交，2025年的成交總建最多也是和2024年相當(dāng)?shù)乃?，這意味著對(duì)比2020年和2021年，廣州的宅地成交總建少了大約1000萬(wàn)㎡。與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的變化，成交主要以中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地為主，更高顏值、更高使用率、更高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的好房子開(kāi)始取代存量項(xiàng)目成為市場(chǎng)的新門(mén)面。

具體情況如何？

01

天河區(qū)

天河區(qū)金融城起步區(qū)AT091007-1地塊

地塊宗地面積10397.33㎡，計(jì)容建筑面積5.97萬(wàn)㎡，容積率≤5.74，起拍總價(jià)25.08億元，起拍樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡。

地塊曾作為重點(diǎn)地塊進(jìn)行推介，在今年2月首次亮相招拍掛土地市場(chǎng)后，因故終止出讓。

與首次掛牌相比，此次掛牌地塊體量有所縮小，容積率也由≤ 6.66降至≤5.74，起拍總價(jià)、樓面價(jià)也相繼下調(diào)，原規(guī)劃的自持商業(yè)、辦公部分規(guī)模也進(jìn)一步縮小。

這一系列措施的目的，都在提高房企拿地積極性。

雖然地塊的綜合素質(zhì)有略微的美中不足，但地塊的地段上有明顯的優(yōu)勢(shì)。

地塊位于天河金融城板塊內(nèi)，北面為黃埔大道東，地塊東面為車(chē)陂南隧道，距離地鐵4、5號(hào)線換乘站車(chē)陂南站約200米，交通優(yōu)勢(shì)明顯。

不過(guò)這意味著噪音與粉塵的影響無(wú)可避免。

但在出讓公告上提到，本地塊須按廣州市“好房子”建設(shè)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

在上個(gè)月末，廣州正式出臺(tái)了“好房子“標(biāo)準(zhǔn)：

從這個(gè)角度看，未來(lái)業(yè)主的居住體驗(yàn)或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

金融城東區(qū)AT091410地塊

地塊對(duì)面金融城東區(qū)AT091410地塊，用地面積2.73萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積5.42萬(wàn)㎡，容積率≤ 3.65，起拍總價(jià)22.12億元，起拍樓面價(jià)40800元/㎡。

馬路對(duì)面的AT091007-1地塊一樣，該地塊也是歷經(jīng)了“回爐重造”。

地塊的用地面積有所擴(kuò)大，建筑面積、容積率、起拍總價(jià)有所降低，但樓面價(jià)由原來(lái)的3.5萬(wàn)元/㎡增加至此次的4.2萬(wàn)元/㎡。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊所屬的近十三月金融城板塊商品住宅成交516套，成交均價(jià)98751元/㎡。

從庫(kù)存規(guī)模上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至10月末金融城板塊商品住宅庫(kù)存1275套，增加供應(yīng)，或許想要為買(mǎi)入核心地段”好房子“的購(gòu)房者提供更多選擇。

不過(guò)從另外一個(gè)角度看，隨著供應(yīng)的增加，金融城板塊“宅地稀缺”的印象正逐漸被打破。

02

白云區(qū)

增槎路以西AB3804019地塊

地塊宗地面積17676㎡，計(jì)容建筑面積83554㎡，容積率≤4.72，起拍總價(jià)15.03億元，起拍樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡。

地塊于去年秋季土地推介大會(huì)上首次亮相，由羅沖圍舊改所釋放的宅地，可見(jiàn)其含金量。

在地理位置上，地塊位于同德圍板塊內(nèi)，背靠羅沖圍舊改，板塊發(fā)展前景廣闊。

不過(guò)地塊目前日常配套相對(duì)缺乏，城市界面不夠完善。

地塊西面為珠江，東邊為地鐵十三號(hào)線后通段羅沖圍站，可快速通達(dá)廣州城區(qū)。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月地塊所屬的同德圍商品住宅成交640套，成交均價(jià)38999元/㎡。

白云新城AB2911018地塊

本月初該地塊剛發(fā)布了控規(guī)調(diào)整，僅經(jīng)過(guò)兩星期就進(jìn)入了土拍市場(chǎng)：

地塊用地面積3.16萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積5.26萬(wàn)㎡，容積率≤ 2.3，起拍總價(jià)16.83億元，起拍樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡。

從地理位置上看，地塊位于白云新城板塊內(nèi)，距離地鐵2號(hào)線白云文化公園站直線距離約600米，周邊有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣州體育館、廣州市兒童公園等配套，加上未來(lái)還有蕭崗村舊改的配套增量加持，板塊發(fā)展空間充滿(mǎn)想象。

有媒體爆出，地塊是國(guó)際航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城改造出來(lái)的首宗項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目背后的股東有廣東保利、南方航空、廣東機(jī)場(chǎng)集團(tuán)。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，受土拍市場(chǎng)供求影響，新增供應(yīng)較少，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月白云新城板塊商品住宅成交257套，成交均價(jià)71153元/㎡。

以上17宗地塊是否能夠成功出讓?zhuān)克鼈冎g又會(huì)發(fā)生什么樣的化學(xué)反應(yīng)？

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。