廣東
最近，深圳住宅小區“天花板”恒裕濱城二期，成交了一套約170㎡的房源，總價約3900萬。
而在今年3月，同戶型價格還在5000萬左右。
▲12月成交價約3900萬 | 圖源：@小鹿選房
▲3月成交價還在4500萬以上
不到一年，跌價超1000萬，跌幅約22%。
那么，其他豪宅又是什么情況呢？
當年最貴的豪宅
現在跌了多少？
@深圳買房計劃 統計了部分目前成交單價10+的豪宅戶型，并對比現在與高峰期的成交差價。
▲數據來源：@貝殼找房、@行舟深房、網絡等。
我們發現：
豪宅大多跌幅在20-40%區間。
對比來看，深圳11月二手住宅成交價約為5.7萬/㎡，較高峰期的約8萬/㎡下跌約28%。
可以看出，豪宅并沒有比普宅更抗跌。
甚至，因為隨便一跌都是百萬、甚至千萬，豪宅的虧損有可能會更嚴重。
其中，跌幅最大的是：
福田華強北片區的金茂禮都。
這個小區理論上不屬于豪宅，但成交單價卻完全是豪宅梯隊的，所以也納入了統計范圍。
約36㎡的主力戶型，當年成交單價超過23萬/㎡的房源，現在已經回落至13萬+/㎡，接近腰斬。
好在戶型小，虧損約300多萬。
而跌最多的，反而是被認為非常抗跌的香蜜湖。
香蜜湖水榭花都，一套約272㎡的房源，從高峰期的7000萬跌至如今的約4280萬。
跌價超2700萬，足夠買兩套千萬豪宅了。
曾經，小區被認為是香蜜湖稀缺的次新房，高峰期成交價一度超過25萬/㎡，而今年，成交價已經回落至約17萬/㎡。
▲小區成交價回落至約17萬/㎡
豪宅不是“跌得少”
而是“跌得慢”？
事實上，從這些案例，我們可以發現豪宅跌價的三個特點。
一是，整體漲得慢、跌得也慢。
很多人認為豪宅跌得少，其實是因為豪宅成交量小，很難及時反應出市場的變化。
比如，香蜜湖水榭花都在2021-2022年才進入成交價高峰，出現多個超過20萬/㎡的案例。
甚至，270+㎡的戶型，到2023年才達到峰值，出現超過25萬/㎡的案例。
▲2021年還未超過20萬/㎡
▲2023年才達到高峰的25萬/㎡ | 圖源：@行舟深房
而深圳樓市，從2021年開始成交量明顯下降，到2023年時，成交價也經歷了一場大跌。
相比之下，這些高總價、客群窄的豪宅，反應速度慢了很多。
二是，投資屬性越強、跌幅越大。
當下住房開始回歸居住屬性，而之前越多投資屬性、附加價值的小區和房子，跌幅也越大。
比如太古城，因為擁有深圳灣片區的入門級小戶型，在高峰期被投資客追捧，成交價一度超過18萬/㎡。
而市場回落后，投資客割肉回血，又導致小區快速下跌。
▲同戶型從790萬→476萬 | 圖源：@行舟深房
但也因為面積小、總價低，所以成交量較大，也更能快速反應市場變化。簡單來說就是：漲得快、跌得也快。
這一點和高總價豪宅的表現截然不同。
三是，豪宅也受供應影響。
比如寶中的壹方中心玖譽，在高峰期時幾乎是寶安的TOP1豪宅：次新房、位置好、品質不錯。
但隨著周邊的新盤如都市茗薈、海納公館、壹號公館等進入二手房市場，小區的成交價快速回落。
比如約177㎡的4房戶型，2021年成交總價超過3400萬、單價高達19萬/㎡。而11月最新成交價是約2230萬、單價約12.6萬/㎡。
甚至，小區的成交均價也跌破了13萬/㎡。
▲同戶型價格大跌1100萬+ | 圖源：@小冷同學啊、@行舟深房
相似的，中信信悅灣即將入市，隔壁的翡翠海岸不僅要遭受新房沖擊，還會被遮擋海景，導致價格腰斬。
約89㎡的戶型，高峰期賣出2500萬的價格，今年卻回落至約1420萬。
▲小區2021年曾賣出28-29萬/㎡的高價 | 圖源：小鹿選房
▲今年成交單價跌破16萬/㎡
你還知道哪些豪宅跌幅較大？
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