2025浙江品牌公寓圖鑒：哪些成功路徑值得復制？（附項目列表）

前言：本課題聚焦2025年浙江省品牌公寓行業發展現狀，以“租購并舉”政策導向與新市民居住需求升級為研究背景，系統梳理行業從“重資產持有”向“輕資產運營”轉型的核心邏輯。通過對全省新拓展品牌公寓項目的實地調研與數據分析，重點剖析項目合作模式、產品設計、收費體系等關鍵維度的創新實踐，同時歸納行業收并購、代運營等深層調整趨勢。

URI研究發現，國企與民企優勢互補的合作模式已成為主流，存量盤活與細分需求適配推動產品迭代，專業化分工加速市場格局重構，為行業主體玩家提供決策參考。

2025年浙江省新開集中式公寓代表項目統計

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研究背景與市場基本面

（一）政策導向：

多元化保障體系落地

2025年10月，浙江省建設廳等5部門聯合印發《關于構建多元化住房保障體系推動住房保障工作高質量發展的指導意見》，明確“政府主導、社會參與”的實施路徑，鼓勵通過新建、改建、收購等多渠道增加保障性租賃住房供給，為社會資本參與住房租賃市場提供清晰政策指引，奠定“租購并舉、以租為主”的行業發展基調。

（二）市場數據：

規模擴張與結構優化并存

截至2025年10月底，杭州市集中式公寓累計供應量超18.8萬間，穩居重點二線城市前列。受新建保租房集中入市影響，市場呈現結構性調整特征：10月杭州集中式公寓平均租金降至75元/㎡/月（2.5元/㎡/天），環比下跌2%，同比降低8.66%。這一“以價換量”的回調并非市場下行信號，而是普惠性住房覆蓋面擴大的健康表現，推動行業形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次租住格局。

圖：核心城市集中式公寓租金表現（10月）

供給規模與核心運營基本面（略...）

（一）核心數據：供給擴容，運營基本面穩健（略...）

市場分化特征：多維度差異顯著（略...）

（一）出租率分化：剛需型項目表現突出，短板項目去化承壓（略...）

（二）坪效租金分化：租金分層清晰，產品定位決定溢價（略...）

（三）區域與運營主體分化：布局向近郊延伸，頭部與國企優勢凸顯（略...）

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2025浙江品牌公寓

新拓項目創新圖譜

基于主導方屬性、核心運營邏輯與目標客群差異，本研究將2025年浙江新拓品牌公寓項目劃分為三類創新路徑，通過典型案例深度解析其模式特征：

（一）路徑一：

國企主導的人才安居工程 政策賦能型合作模式

此類項目以“政策精準滴灌”為核心，通過國企資產持有與市場化專業運營結合，實現人才安居保障與運營效率的平衡，是租購并舉政策的直接落地載體。

表：政策賦能型合作模式

典型案例深度解析:

青宸里-閘弄口店

項目位于上城區閘弄口街道核心區域，3公里內覆蓋多個產業園及銀泰商圈，適配青年人才通勤需求。采用BTO輕資產合作模式：上城城發完成項目建設后，整體委托萬科泊寓進行全周期運營，實現資產與運營的專業化分工。產品設計聚焦空間利用率，配備獨立廚房、衛浴及充足收納空間，精準匹配青年人才居住需求。收費模式凸顯保障屬性，結合人才層次實施差別化優惠，開業首月出租率達85%，驗證了“高品質+可負擔”模式的市場可行性。（可負擔指的是租金定價低于同區域市場化房源，或通過人才補貼、民用收費標準等方式降低租客實際居住成本，適配新市民、青年人才等群體的支付能力）

圖：青宸里-閘弄口店

典型案例補充解析:

杭州安居寧巢九和路項目

作為杭州安居寧巢2025年自營標桿項目，于11月28日正式開業，選址上城區九和路核心區位，步行100米直達地鐵1號線九和路站，北接錢塘智慧城、南鄰錢江新城二期，產業聚集與通勤優勢顯著。項目聚焦城市必要服務業人員、青年職業起步者等群體，打造195間35-40㎡通透四人間，涵蓋上鋪下桌與上下鋪兩種戶型，均配置獨立衛浴、空調、洗衣機及無線WIFI，通過干濕分離與嵌入式家電設計實現空間利用最大化，同時配套閱讀區、多元活動空間等公共區域，踐行“高效居住、個性定制、社區生活”融合理念。

收費模式極具市場競爭力，單鋪月租低至390元，較同區位同類產品（市場價500-800元/月）降低22%-51%，且無額外物業費，水電執行民用標準，真正實現“低價不低質”。運營模式上創新采用企業直租與框架合作雙軌制，為不同規模企業提供靈活租住解決方案，還可免費提供商務場地適配會議、團建等需求，通過企業集采模式降低獲客與管理成本，形成“企業省心、員工安居、運營穩定”的正向循環。項目開業即響應“用工旺季優先排房”機制，彰顯國企在就業高峰期調節市場、穩定人才的社會擔當，為核心城區低成本居住供給提供了可復制的自營模式范本。

（二）路徑二：

存量煥新的保租房樣本 效率優化型盤活模式

面對核心城區新增土地稀缺現狀，此類項目以存量房源盤活為核心，通過標準化改造與集約化運營，打造“集散式”保租房產品，契合浙江保租房“優先利用存量”的政策導向。

表：效率優化型盤活模式

典型案例深度解析:

聆空星寓·錢新

項目整合錢江新城核心區及周邊18個成熟小區的665套（間）閑置安置房，通過標準化裝修改造實現拎包入住，配備床、衣柜、空調等全套家具家電。運營采用“店長責任制+管家服務制”，依托數字化平臺實現智能門禁、視頻監控等安防保障，提供保潔、維修等全周期服務。位置優勢顯著，部分房源距萬象城僅700米，租金較同區域市場價低40%左右（61㎡一室一廳保租房租金3457元/月，市場價約5600元/月），申請條件寬松，僅需滿足“所在街道無房+未享受公租房補貼”即可，有效覆蓋大學生、藍領階層等群體住房需求。

圖：聆空星寓·錢新店

（三）路徑三：

市場化驅動的品質升級 體驗增值型運營模式

此類項目聚焦品質居住需求，通過產品功能融合與社群生態構建，打造超越基礎居住的增值服務體系，定義市場化租賃住房新標桿。

表：體驗增值型運營模式

典型案例深度解析:

天目山曉城·暖屋度假公寓

作為濱江暖屋2025年創新力作，項目首次實現酒店式公寓與住宅功能的深度融合。57㎡單間采用精細化空間設計，可抽拉餐桌與多功能陽臺提升空間利用率，滿足短期度假與長期居住雙重需求。運營構建“產品+服務+社群”閉環，提供酒店級定期保潔與維護響應，持續舉辦家庭日、親子手作、跨界籃球賽等社群活動，針對寵物租客提供特色服務，出租率長期保持90%以上，實現租賃體驗與品牌價值的協同提升

圖：天目山曉城·暖屋度假公寓

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行業縱深調整：

資本運作與分工重構趨勢

2025年浙江品牌公寓行業呈現“表層項目創新+深層結構調整”的雙重特征，收并購與代運營成為行業重構的核心驅動力，推動資源向合規頭部企業聚集。

（一）收并購加速：

資產優化與區域的協同發展

頭部企業從規模擴張轉向資產組合優化，通過戰略性收并購實現區域布局協同與資產負債結構改善，典型案例如下：

表：資產優化與區域協同

核心特征：收并購交易從“規模擴張型”轉向“生態優化型”，交易標的多選擇與現有業務具備協同效應的區域或資產，通過資源整合提升運營效率，同時為保租房供給提供新路徑。

（二）“代運營”崛起：

專業化分工格局形成

隨著國企、投資機構持有大量租賃房源但缺乏運營經驗，專業代運營需求爆發式增長，推動行業形成“資產持有方+資金方+運營服務方”的專業化分工體系。

表：專業化分工格局形成

行業意義：代運營模式既解決了國企資產保值增值的需求，又讓專業運營機構擺脫資產持有壓力，通過管理與品牌輸出實現輕資產擴張，已成為行業主流商業模式之一。瓴寓國際通過該模式在浙江管理房源達2.2萬余間，打造20個標桿項目，驗證了“專業化運營+本地化合作”的可復制性。

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研究結論與行業展望

（一）核心研究結論

1．合作模式定型：國企主導資源整合與民企輸出專業運營的“優勢互補”模式成為主流，BTO、合資運營、代運營等輕資產合作形式實現政策導向與市場效率的平衡。

2．產品創新聚焦：項目開發從“單一居住供給”轉向“細分需求適配”，形成人才保障型、存量盤活型、品質增值型三大產品體系，覆蓋從藍領到高端租客的全客群需求。

3．行業格局重構：收并購與代運營推動市場集中度提升，合規化與專業運營能力成為企業核心競爭力，行業從“規模競爭”全面轉向“品質與效益競爭”。

4．收費體系多元：差別化租金優惠（人才分層補貼）、民用收費標準、靈活支付方式（押一付一、短租）成為保障型項目標配，市場化項目則通過增值服務實現溢價。

（二）行業展望

確定性趨勢：一是國企與民企深度合作將持續深化，形成更成熟的風險共擔、利益共享機制；二是產品分級體系日趨完善，從“一張床、一間房到一個社區”的多元供給格局進一步鞏固；三是數字化運營、綠色低碳設計、社群服務升級成為核心競爭維度。

現存挑戰：保障房民生屬性與市場化運營利潤的平衡難題長期存在；大量保租房集中入市可能引發同質化競爭，考驗運營商精細化運營能力；人才認定標準與租金優惠落地的精準性仍需優化。

國企運營能力短板待突破：當前浙江住房租賃市場中，各地市屬、區屬國企作為“地頭蛇”掌握著大量存量租賃資產，但其運營效率與市場化專業機構存在顯著差距。國企因體制機制限制，在決策流程上較為繁瑣，對市場需求變化的響應靈活性不足，雖能憑借風控體系實現穩健運營，但在房源改造適配性、租客服務精細化、社群生態構建等市場化運營關鍵環節表現滯后，這也成為制約存量資產價值釋放的核心瓶頸，同時為專業代運營機構提供了廣闊的市場切入空間。

（三）對公寓國企的實踐啟示

1.深化“國企資源+專業運營”合作模式，可借鑒洺川名著項目經驗，拓展與省屬國企、優質開發商的合作渠道，擴大品質房源儲備;

2. 聚焦存量房源盤活，探索“集散式”保租房運營模式，整合核心城區閑置住房資源，拓寬供給渠道的同時降低拿地成本;

3. 強化人才住房精準供給，參考青宸里-閘弄口店的差別化收費體系，結合人才政策優化租金優惠梯度，提升人才適配度;

4. 復制九和路項目成功經驗，擴大企業直租模式覆蓋范圍，聚焦產業園區、交通樞紐周邊的床位型產品供給，通過規模化運營維持高性價比優勢;

5.持續布局代運營業務，依托國企背景與運營經驗，輸出標準化管理體系，實現從“項目運營”向“平臺服務”的轉型。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶