別盯王石抓沒抓 一個時代已落幕

來源：市場資訊

（來源：沸點財經）

近期有關王石的真假傳聞攪動地產圈，對此我們大可不必在意。

萬科的下行，并非單一企業的敗局，而是中國房地產行業歷經四十年市場化發展、二十年黃金擴張期、十年高杠桿狂歡后，一個時代正式落幕的標志性信號。

真正有價值的，是借此反思房地產發展歷程中積累的深層問題。

原創 | 沸點財經

撰文 | 潘談

當萬科2025年年報披露兩年累計虧損1380.36億元、凈負債率攀升至123.5%，當創始人王石被監管限制出境、前總裁祝九勝涉刑被查、9位高管涉案清算，眾多高管被要求清退高薪，這家曾穩居行業之巔的“宇宙房企”，正以最慘烈的方式落幕，宣告一個時代的終結。

萬科崛起與地產黃金20年

萬科的發展史，就是中國房地產的進化史。1998年福利分房終結，萬科以“住宅專業化”站穩腳跟，砍掉多元業務、聚焦標準化開發，憑借穩健運營成為行業標桿。

2003年房地產業被確立為國民經濟支柱，萬科踩中黃金周期，以“高周轉、低杠桿”模式快速擴張，連續9年躋身世界500強，“經營性現金流連續15年為正”成為行業神話。

2014年起，萬科提出“城市配套服務商”，2018年升級為“城鄉建設與生活服務商”，戰略轉向多元擴張。

但在行業狂歡下，穩健底色褪色：為沖規模，萬科走上“表外融資、合作開發、高杠桿囤地”之路，通過鵬金所、博商資管搭建“影子萬科”，以1億元注冊資本撬動千億資金體外循環，埋下合規與資金雙重雷區。

這一時期，整個中國房地產行業靠“三高”驅動擴張：開發投資從2003年1.02萬億，飆升至2021年峰值14.76萬億元；商品房銷售面積于2021年觸及17.94億平方米頂點。

恒大、萬科等龍頭輪番領跑，“拿地即賺錢”成為共識，卻也透支需求、累積風險。

三重暴擊下的終極清算

2021年成為行業與萬科的雙重拐點，三大致命壓力集中爆發。

國家統計局數據顯示，2025年1—11月全國開發投資回落至8.28萬億元、銷售面積降至8.81億平方米，較2021年峰值近乎腰斬。

萬科跌幅更超行業：2025年營收2334.33億元（同比-31.98%），歸母凈虧損885.56億元，兩年虧損超上市32年累計利潤40%；銷售毛利率從2021年21.82%暴跌至9.46%，陷入“賣得越多虧得越慘”的困局。

“三道紅線”等監管政策鎖死高杠桿循環，萬科2024年經營性現金流首轉負，2025年現金短債比僅0.43；截至2025年末，有息負債3584.8億元，一年內到期1605.6億元，賬面現金僅672億元，資金缺口超900億元。表外風險集中爆發，直接引發債務展期與信用崩塌，股價較歷史高點縮水超90%。

前總裁祝九勝因表外融資利益輸送被調查，前董事長辛杰、多名區域高管被追責，王石被限制出境，徹底擊穿市場對萬科治理的信任。這場“高管大清算”，是對過去十年合規失守的總追責。

舊時代落幕與新周期啟航

高盛2026年報告指出，行業進入深度筑底階段，新房開發持續承壓，存量房時代來臨。萬科的墜落，完成了房地產舊模式的終極出清。

未來房企需回歸“房住不炒”，從開發商轉向“生活服務商”，深耕物業、城市更新等輕資產領域，放棄規模幻想。

萬科教訓證明，不合規擴張是自殺，無現金流規模是泡沫。行業已從“風險處置”轉向“合規整治”，央企國企憑融資優勢主導市場，民營房企需在細分領域求生，“低負債、正現金流”成為生存標配。

萬科在資本市場的表現，也印證了地產行業的時代變遷。自2018年36.37元的高點之后進入A殺，到昨天收盤只有3.88元。

每天2分錢左右的日內波動，像極了危重病人的心電圖。雖然證明還活著，但明顯奄奄一息。

2025年的房地產行業已極致分化，“剩者為王”取代“規模為王”。一線與強二線以改善需求為主，弱二線及三、四線全面去庫存。

21家出險房企已完成1.2萬億元債務重組，但資產修復仍需3—5年，行業將長期處于縮表、出清、轉型狀態。

恒大案子最近有新進展了，但更重要的是全行業的反思。恒大危機固然源于企業與創始人的過度擴張野心，但監管缺位、制度設計缺陷同樣不容忽視，共同縱容了風險的無序蔓延。

開發商大規模囤地，本質上與地方政府土地財政模式高度契合，形成了一條環環相扣的利益鏈條：房企依賴預售回款滾動開發、借新還舊維持運轉，地方政府依靠土地出讓獲取財政收入，購房者則在房價上漲預期中持續入場。

各種角色不斷自我強化這類循環，難地產一哥萬科都難逃這種惡性旋轉的飛輪，或許不只是開發商的問題。

以萬科為代表的神壇跌落終結了“三高”野蠻生長！對行業而言，唯有告別暴利、回歸初心、敬畏監管，方能在出清后重生。

對中國經濟而言，房地產風險正逐步釋放。萬科墜落的時代意義或許在于：房地產經濟落幕，新質生產力時代崛起。而反思房地產發展中的問題，對新質生產力的發展或許有些積極意義。

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撰文Writer | 潘談

「沸點財經」出品人 「天府甄選」創始人

原四川日報集團成都報道編委

《巔峰》雜志總編輯 迅雷看看四川CEO

視覺 | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李云尚

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