破天荒的，保利發展把曾任萬科上海區域集團設計總的蔡亮招入麾下，任保利發展上海公司副總經理。

至此，從年頭到年尾，“地產一哥”保利發展在上海的核心高管團隊，基本上已經換了一輪。

今年一開年，原保利發展集團產研中心總經理吳勁松就被派到上海，擔任上海公司總經理。

4月，前保利和潤副總經理付軍也調到保利上海公司，擔任副總經理，分管營銷。在此之前，他是保利發展粵東公司東莞區域的營銷總、保利灣區營銷管理部總經理。

“保利和潤”是“保利投顧”升級而來，業務范圍覆蓋了新房代理、聯動分銷、存量房經紀等。

先是從集團調了兩位高管坐鎮上海，現在又外聘了一位產品設計端的副總，看來，保利發展對上海市場寄予厚望。從另一個角度看，也是對上海公司的業績發展提出了更高的要求。

簡單的說，希望在產品端和營銷端發力，為什么呢？接著說。

第一有壓力，第二有野心。在10月份上海樓盤銷售排行榜上，保利發展一共有5個項目上榜，在排名前20的榜單里，占了四分之一。

但是，在今年1-11月的上海房企銷售排行榜上，保利發展以395.8億元屈居第二，比第一名華潤置地少賣了22億左右，差距不大。

打不贏華潤置地，自己也不想輸，怎么辦呢？

要想在今年最后一個月超過華潤置地，成為上海市場的第一，難度也不小，畢竟，幾個大佬級的，臨近年底，都想在上海市場上最后搶收一波。

保利去年就是第二。

去年在上海全口徑賣了364.37億元，當時的第一是中海，在上海就賣了704億，差不多是保利發展上海銷售額的兩倍。去年差距有點大，今年開年就開始了窮追猛打。

今年就有機會跟華潤掰手腕了。上海房企1-10月的銷售業績排行榜上，保利發展以360.6億元排在第一，華潤置地以341.7億元位列第三，排在第二的，是賣了356.9億的招商蛇口。

好劇情！都是好手段！華潤一個月就實現了反超！現在，只剩最后的18天了。

你問我，保利發展對第一有沒有點執著？

這怎么說呢？你問一個全國房企銷售第一的，想不想在全世界最重要的城市群之一的核心城市拿個第一？

不然，他們在上海拿那么多地干什么？2024年，保利發展在上海公開市場全口徑拿地金額就達95.14億元。

今年一開年就很猛，進一步增加土地儲備的意圖非常強烈，僅上半年，保利發展在上海的權益拿地金額就已經高達95.33億元，已經超過2024年全年在上海的拿地金額，穩居上海市場榜首。

6月，就在上海土拍市場上66個億拿了兩塊地，還與上海地產在廣州舉行了上海市重點城市更新項目戰略合作協議簽約儀式。

兩個多月后，保利發展與上海地產聯合開發上海新江灣和北外灘各一幅地塊，地塊的部分股權已經完成了轉讓交易。

上海市場對保利發展有多重要呢？

在9月2日保利發展召開的2025年中期業績說明會上，保利發展董事、總經理潘志華就說了，公司近年主要以存量舊房改造和城市更新項目轉化為主，聚焦一線城市（如上海）城市更新資產包項目，從而多元化實現核心城市優質地塊的拓展。

但是，拼命買，拼命賣，賺錢嗎？

今年前三季度，保利發展實現了2017億元的銷售額，上海市場賣了344.3億元，占比約17%。從這個比例來看，并不高。

核心原因在于，保利發展手里的存量項目太多，去庫存壓力太大，還拖累了公司的盈利指標。今年三季度，保利發展出現虧損，凈利潤-7.82億元，同比降了將近300%。

營收降了，利潤大跌。

所以，樓市表現較為穩定的上海市場，就成了保利發展改善公司盈利的“救命稻草”。但是，上海這個市場加難度了！

這兩年保利發展在上海市中心不斷加倉，確實是抓住了上海豪宅市場的這一波行情，保利世博天悅、外灘序BUND45、外灘序BUND88以及海玥外灘序BUND98等項目，銷售業績都還不錯，但產品力的表現，在上海市場上并不突出。

這個問題，已經在保利外灘啟PARK77上暴露。

這個項目是保利發展在去年11月以樓面地價86037元/平米的價格拿下，是當時楊浦區的“地王”。

今年9月27日開盤，官方口徑是成交了16億元。現在兩個多月過去了，網上房地產顯示，項目實際網簽68套，去化率只有43%。一半以上的房源還沒賣出去！

這已經是保利發展在楊浦濱江區域第四個外灘系的項目，前三個項目開盤即罄的“神話”，第四個，難在了價格太高，樓面地價86037元/平米，銷售均價13.55萬元/平米。

也可能是保利的心態發生了變化，之前太順了，順到沒有察覺到市場一點點細微的變化。

產品也不太能打。整個項目就兩棟樓，之前“外灘系”主打純洋房的產品亮點，在外灘啟PARK77上都沒了。項目兩側都是主干道，業主還要忍受噪音的影響。

這里記住一個知識點，產品不能打。

為了給外灘啟PARK77“抬轎子”，6月份，保利發展不惜以樓面地價95530元/平米的價格，又拿下楊浦濱江一幅地塊，再次刷新區域地價。

就算是這樣，也救不了外灘啟PARK77。

還有來自外部競品的壓力。金茂璞元、華潤外灘瑞府，還有中信泰富外灘道，均價13.85萬元/平米，都吃不飽。

現在，楊浦濱江已經聚集了瑞安、招商、中鐵置業、中建壹品、中信泰富一堆開發商，本來客戶就有限，隔壁的虹口北外灘還在分流。

保利外灘啟PARK77銷售不利，6月份為了給自己“抬轎子”拿下的新項目，就更難了。

還有一個更壞的消息。11月底，楊浦濱江最新拍賣的一幅地塊，被中海底價拿下，樓面地價只有6.88萬元/平米。

這讓保利發展這兩個項目還怎么賣？

拖垮銷售的隱憂是口碑。某書上有不少網友反映保利上海交付的和樾天匯、海悅天匯存在貨不對板的問題，在宣傳階段項目一直是大面積鋁板+玻璃，僅北面有少量涂料，后來就說以三面涂料交付。

當然，鬧最大的還是上海保利靜安天悅業主維權，洗手盆被業主吐槽為“許愿池”，整體室內交付裝標被形容為“辣眼睛”。

交付的背后，是保利年末迫切的資金回籠訴求，還有，明年迫切的賣房需求，口碑就在這么一瞬間。

在高地價面前，能救自己的，只有靠產品力了。所以，蔡亮被挖過來了。他是2003年從東南大學畢業入職萬科的新動力，也是從底層一點點爬上來的。2012年4月，蔡亮來到上海萬科，從深圳到了上海，后來又去了佛山。

2024年因為各種原因，蔡亮就離開了萬科。后來去了越秀，做高端產品線的研發，很快，又跳到了保利上海。

不過，壓力也不只是蔡亮一個人的。主管營銷的付軍，以及上任上海公司總經理第一年的吳勁松，都在面臨交付的壓力、營銷的壓力、拿地的壓力。