01

前兩天，高層又召開了關(guān)于房地產(chǎn)工作的重要會議。

這一次，會議并沒有弄出情緒化的“大利好”，也并沒有提出之前網(wǎng)上流傳的“貸款貼息”等政策，因此被很多人詬病“誠意不足”。

但在我看來，這次會議的政策出發(fā)點(diǎn)不是短期刺激，而是中長期的運(yùn)行邏輯。

從“救不救樓市”到“如何讓樓市長期運(yùn)轉(zhuǎn)”，未來中國樓市的邏輯已經(jīng)改變了。

在這樣的邏輯之下，會議簡單明了地提出了2026年中國房地產(chǎn)市場的核心目標(biāo)，以及為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)需要完成的三個(gè)任務(wù)：

圖源財(cái)聯(lián)社

核心目標(biāo)：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

任務(wù)一：控增量。結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地。

任務(wù)二：去庫存。推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

任務(wù)三：優(yōu)供給。實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

在這樣的背景下，具備三個(gè)條件的城市，更容易率先迎來修復(fù)：

第一，城市規(guī)模大、人口基礎(chǔ)穩(wěn)；

第二，存量住房占比高、更新空間足；

第三，過去幾年價(jià)格調(diào)整較充分，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放。

從這三個(gè)條件來看，重慶的匹配度非常高。

從當(dāng)前全國眾多城市在這三個(gè)任務(wù)中的表現(xiàn)來看，重慶極有可能在2026年成為率先迎來樓市反轉(zhuǎn)的城市之一。

02

重慶樓市的底，其實(shí)已經(jīng)被“時(shí)間”和“調(diào)整”反復(fù)夯實(shí)。

過去幾年重慶中心城區(qū)新房成交量已經(jīng)從過去的1500-2000萬方的規(guī)模縮減到了500萬方的規(guī)模，而房價(jià)也普遍下跌30%以上。

這意味著市場預(yù)期已經(jīng)完成了一輪充分消化。

從全國范圍來看，重慶當(dāng)下的房價(jià)水平和它的城市體量、人口規(guī)模以及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之間，存在相當(dāng)大的錯(cuò)位。

在下行周期中，這種錯(cuò)位反而給后續(xù)的修復(fù)留出了空間。

在2026年，重慶樓市的復(fù)蘇將迎來三大機(jī)會：

第一，城市更新加速。

重慶樓市下行的時(shí)候，重慶的城市建設(shè)卻正在加速。

今年，重慶發(fā)布了《城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2025-2027）》，到2027年，將改造1800個(gè)老舊小區(qū)、150個(gè)城中村、2.94萬戶危舊房。

10月，重慶發(fā)布“城市更新機(jī)會清單”，涉及220余個(gè)項(xiàng)目，總投資超2600億元。項(xiàng)目涵蓋了老舊街區(qū)、廠區(qū)、城中村等多種類型，如長濱路總部經(jīng)濟(jì)帶、葉水坊活力街區(qū)、洋炮局1862城市更新、渝中區(qū)黃花園片區(qū)老舊街區(qū)改造提升等。

葉水坊活力街區(qū)效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

洋炮局1862文創(chuàng)園效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

近期，重慶多條軌道交通線路取得關(guān)鍵進(jìn)展。4號線西延伸段已啟動(dòng)試運(yùn)行；15號線二期進(jìn)入鋪軌階段，預(yù)計(jì)2026年開通；7號線一期和17號線一期的關(guān)鍵車站主體結(jié)構(gòu)封頂；24號線一期進(jìn)入車輛全面調(diào)試階段。

24號線首列“3+3”靈活編組列車（圖源網(wǎng)絡(luò)）

在社區(qū)配套上，重慶出臺“15分鐘高品質(zhì)生活服務(wù)圈”規(guī)劃導(dǎo)則、建設(shè)指南，計(jì)劃建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)體20個(gè)，建成公共文化新空間70個(gè)；建設(shè)100個(gè)口袋公園、10座體育公園；對全市100所學(xué)校、50家醫(yī)院周邊的道路交通、衛(wèi)生條件、休閑空間等進(jìn)行整體提升。

未來兩年內(nèi)，重慶還將新增投用超30座醫(yī)院，總投資規(guī)模超600億元。

武漢協(xié)和重慶醫(yī)院（圖源網(wǎng)絡(luò)）

重大附屬中心醫(yī)院科學(xué)城院區(qū)（圖源西部重慶科學(xué)城）

2600億級的城市更新工程，正悄悄改變，主城多塊區(qū)域的居住面貌。

當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候，城市功能卻在不斷優(yōu)化，也就讓重慶房子的性價(jià)比與含金量越來越突出。

城市更新集中，軌道、學(xué)校、醫(yī)院、公園等城市資源密集的核心區(qū)，將率先迎來新一輪的局部上漲。

第二，二手房量價(jià)齊升。

在昨天的文章中，我講到了重慶的新房和二手房出現(xiàn)了“雙漲”。

二手房在年末的“翹尾”行情預(yù)示著買賣雙方對當(dāng)前的房價(jià)達(dá)成了新的共識，市場出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，重慶樓市的筑底即將完成。

而在這次大會上，二手房同樣被正式寫進(jìn)了未來房地產(chǎn)的主線邏輯。

會議明確提出：

“要充分認(rèn)識二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個(gè)整體來看待。”

圖源財(cái)聯(lián)社

在嚴(yán)控增量的背景下，二手房將成為（事實(shí)上已經(jīng)成為）房地產(chǎn)市場的主角。

隨著重慶樓市底部的共識被越來越多的買家認(rèn)可，二手房市場的成交放量，在明年會更加明顯。

二手房回暖，就意味著樓市的全面回暖。

第三，“好房子”時(shí)代來了。

“好房子”時(shí)代，決定了下一輪分化方向。

會議指出要開展房屋品質(zhì)提升行動(dòng)，有序推進(jìn)“好房子”的營造。

在這件事情上，重慶無疑又走在了全國的前面。

你去看看重慶核心區(qū)的樓盤，十個(gè)有八個(gè)都是四代宅。

圖源網(wǎng)絡(luò)

今年5月，重慶推出了關(guān)于“好房子”的住宅建設(shè)新規(guī)，更是把提升住宅品質(zhì)的政策導(dǎo)向用文件規(guī)范的形式固定下來。

現(xiàn)在開發(fā)商修新房，基本上就是在“四代宅”規(guī)范和“好房子”規(guī)范當(dāng)中二選一。

這是在用提升居住品質(zhì)的方式“暴力拉升”房價(jià)。

你想住便宜點(diǎn)的、品質(zhì)差點(diǎn)的“經(jīng)濟(jì)艙”，就只能去二手市場淘。想買新房，就只能被強(qiáng)行“升艙”。

03

2026年，中國樓市的劇情將是“慢反轉(zhuǎn)”。

并且不是全面反轉(zhuǎn)，而是局部區(qū)域，部分城市的機(jī)會。

但重慶，將迎來三大復(fù)蘇機(jī)會，有條件在重點(diǎn)區(qū)域率先走出修復(fù)行情。

這種回暖不會轟轟烈烈，也不會一夜暴漲。最有可能的表現(xiàn)是：

成交恢復(fù)；

分化加劇；

核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先開始上漲。