地盤說

寒冬終將過去，但下一個春天，只屬于那些真正理解土地、建筑與生活關系的人。

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

過了今天，所有人都要被踢出2025年。

歲尾的樓市，有著別樣的生機。

連續四天的土拍蕩氣回腸，撩動著鄭州樓市的敏感神經，也為2026年夯實基礎。

在產品內卷嚴重、競爭白熱化的市場當下，買房人和開發商的信心在波動中接受住了考驗，百感交集中展望2026年。

現在“面粉”已經有了，“面包”很快也會有的。

盡管央企沒怎么出手、鄭州本土房企集體疲軟、地市開發商猛攻鄭州大營，但總體上，明年的市場結構已經變得更加穩健。

南陽鑫聯、安陽緯地入鄭的海報在朋友圈頻傳，一個新的時代要開始了。

這一年，“四代住宅”為代表的改善產品在鄭州走俏，市場加劇分化的寒意也更加深厚了。大家明顯能感覺到，困擾樓市發展的“毒瘤”仍然沒有被鏟除。

中央經濟會議明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，鼓勵利用存量房補充保障性住房，同時推進“好房子”建設。

政策之風勁吹。至少標志著從頂層承認并尊重市場分化現實，“加快構建房地產發展新模式”進入精細化操作階段。

1

分化加劇

鄭州樓市的現狀，基本上是全國趨勢的具象化與生動演繹。

一邊是眾多樓盤去化艱難，渠道費用高企，價格體系承壓；另一邊，則是以“四代宅”為代表的改善項目，實現了逆勢熱銷。

金茂璞逸云湖六開六罄，成為2025年鄭州樓市的現象級存在；招商嵩雲序高品質驚艷樓市越飛越高；越秀鄭軌金水觀萃首開95套房源1小時告罄，見證主城價值王者歸來；通派龍湖中原頌保持熱銷勢頭，彰顯著中原主城的改善需求旺盛。

?金茂璞逸云湖開盤場景

招商攬閱、中海峯境叁號院、正弘序、電建高新華曦府、金投天寶府、鄭軌云麓、美盛大港灣系、保利山水和頌、亞星觀樾等，也憑借各自優勢在激烈競爭中占據一席之地。

不難看出，眼下鄭州樓市的有效需求，更多來自于對“居住升級”的期待。

這部分客群雖然資金實力相對堅實，但決策過程同樣極度理性。他們通過大量看 房、研究，變得高度專業，對產品細節（如工藝工法、建材品牌、園林實景）的審視也近乎苛刻。

?好的社區營造也是房企擔當

要知道，再好的外部配套只是基礎，房子本身的設計、品質、審美與社區營造，才是關乎居住舒適度的關鍵。

今年，我們也去看了很多做得不錯的樓盤，還發掘出了一批真正的好房子，同時見證到諸如綠城錦棠天地在工法細節上的精益求精、南陽明倫地產在養老和服務上的步步精進，都讓人眼前一亮。

?綠城錦棠天地“確幸工坊”開放

房子首先必須是“好住的家”，其次才是資產。

我們經常說，對于開發商而言，做得好那是應該的，做不好才是最不應該的。而那些有能力做好而沒做好的，就是行業的真正的敗類。

市場正用最直接的方式告訴我們，鄭州樓市并不缺購房的需求，缺的是讓人心動、覺得值的產品。

以及好的服務，甚至是那些令人心動的細節。

?蘭溪書院交付實景

今年的市場走訪來看，為追求或者達到高品質，硬堆材料的現象依然存在，但至少這是一種進步。愿意、敢于用好材料，至少代表著這家開發商想做好、正在往好了去做。

當你看到那些用材、搭配、施工細節恰到好處的樓盤，那種愛不釋手感的贊嘆，就一定停不下來。

從目前的市場來看，房地產市場普漲時代的“雨露均沾”、“雞犬升天”已經結束，產品力時代的“優勝劣汰”正在上演。

2

好房時代

久在樊籠里，復得返自然。

第四代住宅能成為鄭州樓市的流量擔當，本質上源自于大家在鋼筋水泥中，對自然和空間的渴望。

空中庭院、立體綠化代表的并非只是營銷噱頭，更是實實在在的居住升級。

?保利山水和頌實景

中央文件里多次強調的“好房子”，在鄭州市場也就有了具體的畫像。

在直播中我多次談到，開發商就應該扎扎實實地把房子建好、把服務做好。這是贏得未來的關鍵。

前幾天，未來天奕交付我去現場看完后發了個朋友圈，大贊其品質。

其超前的設計、精工的細節、極致的服務與近乎完美的呈現，令人印象深刻。這才是開發商該有的樣子，這才是樓市應有的感覺。

還沒有來看過的地產同行，建議都來一趟，咱們就不說學習了，互相交流一下共同進步進步。

?未來天奕交付實景

其實，無論是央國企還是本土房企，只要能把房子做好了，自然會得到購房者的認同，也愿意為認可買單。

樓市好不好不能光靠政策，除非追求美好生活的需求沒有了，否則你好好做，永遠都有好市場。

金茂的科技系統，讓家真正實現冬暖夏涼、空氣清新；越秀的TOD模式，把地鐵、商業、居住無縫銜接，節約的是每天寶貴的時間；央企電建在“三好”基本上，開始注重社群營造，關注的是人與人之間的連接，而不僅僅是房子本身。

?中原華曦府實景

買房人愈發地懂得，房子不再僅僅是一個資產符號，而是承載日常的容器，甚至，是包容精神世界的。

在我們前幾天的直播中，金茂璞逸縵湖營銷總顧新海先生談道，該項目有非常多的文化細節與空間融合，更多的實現業主內心的安寧與精神世界的豐富。

這個未開先火的新龍湖北岸霸主，一亮相就是世界級的，做到了真正的用實力吸引。

?金茂璞逸縵湖效果示意

當購房者愿意多花點錢，買更好的產品、更安靜的環境、更便捷的生活時，樓市已悄然完成了價值評判體系的重構，關鍵看你能拿出什么樣的產品。

通風采光好不好，社區有沒有活動空間，鄰里氛圍如何，物業響應及不及時，這些關乎居住體驗的細節，權重越來越高。

甚至你會發現，像金投天寶府和朗悅風棲云階這倆樓盤，把超難實現的宋風雅韻在建筑、景觀和內部空間上完美的演繹出來，成為現象級的同時，也給自己的業主提供了更多的情緒附加值。

?朗悅鳳棲云階實景

其實，這正是這個樓盤的附加值。

“好房子”的定義權，不是掌握在誰的手中。

盡管有“各花入各眼”的普世觀，是不是四代宅已經不重要了，用心去做的樓盤，一般都能做得好，大家也都會認可。

3

擁抱變革

南陽鑫聯海報發出來的那天，某央企營銷總私信我說，領導問為啥都是地市開發商在拿地，該怎么說？明年的市場會有啥變化？

我不覺得這位老總有偷著樂的心態，畢竟明年的市場，所有地產人都應該認真對待。

?鑫聯置業摘取中原區32號地

其實，是不是地市開發商入鄭拿地不是最重要的。

對于消費市場的理解、對于當下行情的破局、以及對于如何用自身優勢立威，方才是根本。

也許會有杠精說，老百姓手中沒錢，說啥也沒有用。

如果說“老百姓手上沒錢”的理論成立，我只能說他只看到那些手上沒錢的，市場上大把“買買買”的，他就是看不見。

有苗不愁長。同理，有新地塊、新項目，樓市就不愁沒有后勁。

?好房子總能觸動人心

現在最關鍵的， 是這些今年拿到地的（含城改項目后期摘地），一定要踏實地去看待和對待自己的客戶和市場。不是說不能有預期，別離譜太遠，基本面就差不了。

曾經有某大型房企，項目開始前找我們多輪調研問卷，也給出了相對貼近市場的建議，怎奈最終決策者預期太高，最終沒有理想結果，造成后期非常被動。

這一切，買房人都是看在眼里的。

實際上，大家心里都有筆明白賬，就看你出什么樣的牌了。

?美盛中環壹號實景

今年的新地塊花落各家的同時，大家已經在心中給他們有了基本的定位。

新地主們，也別不自信，尤其是規劃和產品細節上，要舍得投入，只要踏實地好好做，其實就是最真實的競爭力。

這或者是鄭州全體開發商應有的樣子，那才是購房者能夠享受到的真正的福利。

部分圖片來自網絡，版權歸原作者所有。