年末的上海樓市的確呈現出了一絲暖意。

　　2025年11、12月，上海二手房成交量都在2.2萬套以上的水平，日均成交超過700套。

　　這是一個令人振奮的數據。

　　但市場的另一面，有人的小區無房可賣，有人的小區卻是大量掛牌房源久賣不掉，甚至降價也無人問津的殘酷現實。

　　雖然說沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

　　但是沒有一個人可以完全不計成本的降價賣房。

　　越是樓市低谷期，越能看出來什么樣的房子沒有未來。

　　現在的成交依然有賴于“以價換量”。

　　買家大膽砍價，賣家小心還價。

　　有的小區一套成交價比一套低。

　　所以，有相當一部分人就認為上海的房子肯定跌，必須跌，而且是永遠跌。

　　甚至有后臺留言說，“上海的房子必須跌倒2萬塊/平”。

　　真的是互聯網讓做杠精的成本降低了太多。

　　市場差歸市場差，成交量又沒有消失，而且該成交的還在成交。

　　同樣是在市場底部的時候，優質的房子價格合適總是容易出手的。

　　在市場最慘烈的2025年上海二手成交25萬套，遠超2022年16萬套。

　　當前的市場環境下，地段好，有核心資源加持，價格合適的房子就是比別人的更好賣。

　　哪怕是很多人嫌棄的老破小。

　　現在市區200萬上下的老破小簡直是熱門單品。

　　可惜的是，上海市場上這樣好賣的房子是少數。

　　要么你房子優勢明顯，那么你可以少降價；要么你房子沒什么有優勢，就得靠價格彌補。

　　房子明明不行，卻自己把他當個寶，在當下還想賣出牛市的價格，那肯定行不通。

　　現在還在賣房的房東，如果你仔細了解市場就會發現，有些房子不管怎么搞，就是沒人看房，沒有成交。

　　付出十倍百倍的努力，即便成交了價格也很慘。

　　當下什么的房子已經賣不動了呢？

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　　第一類：奇葩戶型

　　十年之前，許多人買房時對戶型的關注遠不如今天。

　　因為大家關注的點在于能住人，能買到就行了。

　　如今戶型在買房人心中的順位越來越高。

　　奇葩戶型已經成為賣房人的天敵。

　　最常見的是有暗廳和暗衛的，都算好的，什么沒有采光、造型奇特、尖角特別多......

　　很多時候，進到房間里，容易暈頭轉向，沒有個指南針，連東南西北都分不清。

　　小區戶型數量和房價一定程度上是成反比的。

　　因為數量越多意味著一開始設計的時候就越亂。

　　中遠兩灣城號稱有800多個戶型，那絕大多數都是垃圾戶型。

　　所以即便是這么好的地段，想穩住價格也不容易，現在的最低掛牌價已經6萬以內。

　　第二類：次新房1樓

　　現在凡是次新房小區有極低價格的房源，1樓一定占一席。

　　市場火熱的時候，買1樓的客戶賭徒心里是大于居住實用的。

　　很多人看著市場好，想快進快出，1樓的價格往往又是最低的，資金量要求最低。

　　吃到的上漲紅利會更多。

　　但真正有居住需求的，很少會把第一選擇放在1樓，甚至但凡有其他的樓層1樓都不會考慮。

　　市區老破小1樓對于很多上年紀的客戶還是很不錯的選擇。

　　畢竟沒有電梯的的房子，一樓進出都方便。

　　電梯房1樓絕對的掉分項。

　　現在上海住宅新規也出了，以后的新房大家都做架空層，甚至要到3、4樓才是真正主人的。

　　1樓這種直接被忽略了。

　　同樣最低樓層，人家賣3樓，你賣1樓，沒有任何優勢可言。

　　第三類：單小學學區的老破小

　　并不是說小學不重要了，只是民辦搖號新政的出現，不確定性急劇增加。

　　甚至不如那些沒學區的，因為人家沒溢價，價格更便宜。

　　但是為單小學學區付出額外溢價，對現在的買家來說有點不劃算。

　　頂級雙學區自然是最好，不愁買也不愁賣。

　　我們一直強調買房要有賣家思維。

　　僅有單一小學學區的老破小面臨一個根本問題：六年后，誰會來接盤？

　　現在趨勢就是雙學區、一貫制＞普小強初＞強小普初。

　　逆勢而為成本最高，效果最差。

　　上面三類的主要問題還是使用價值大打折扣，而下面這三類是真實的割韭菜產品。

　　第四類投資客扎堆的大盤

　　超級大盤管理難度大，租賃情況復雜，小區品質的保持并不容易。

　　最坑的是掛牌量超級大。

　　上?？党亲罡叻宓臅r候有近400套房子掛牌在賣，你這是新房開盤嗎？

　　這種想不砸盤都不可能。

　　牛市我漲不過人家，熊市我還能跌不過你！

　　崇明島上其實也不少這種投資客扎堆的別墅大盤。

　　這里就難了，無論掛牌多還是少，你都賣不掉。

　　這里可能就是打破理論的地方，既有賣不掉的房子，也有賣不掉的價格。

　　投資是把雙刃劍，市場熱的時候漲的快，市場冷的時候跌的更快。

　　真正能在山頂獲利的只有很少的人。

　　多數人都在狂歡之后都被埋在坑里。

　　第五類郊區沒有地鐵的動遷房

　　距離在1.5公里以上的基本就都屬于沒有地鐵了，這個距離內騎個自行車還能勉強解決一下。

　　動遷房的本質是保障拆遷戶的基本使用功能，所以在產品、品質、地段等方面都處于劣勢。

　　只有這樣，動遷的成本才能盡可能做到最低。

　　這些房子正常入市以后價格也就在次新房的5-7折，很多預算有限的客戶買了動遷房本就是圖價格低。

　　如果沒有交通加持，方便上班通勤，那就是失去了最后一點點使用價值。

　　第六類商住公寓

　　商住公寓本就是特定時期的產物，現在都已經不讓做了。

　　賣房的時候都被包裝成優質的投資產品，其實一點投資屬性都沒有。

　　除了市區租售比極高的可能還有點價值，絕大多數還是不要碰。

　　因為市場受眾大少了，再加上老破小價格下來后進一步擠占公寓客戶。

　　開發商都是裝修的很好看，主打一個視覺效果。

　　想讓你沖動消費。

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　　在牛市里，潮水能掩蓋所有問題。

　　當潮水退去，才知道誰在裸泳。

　　上面提到的一些房子，如果你降價還能賣掉那還算好的。

　　如果你遇到的是掛牌很多，沒有帶看，沒有成交的小區，那就請做好最壞的打算。

　　要想不猛降價，我們有更有解法。

　　正在為賣房發愁的朋友不妨找我們聊聊。

　　快速賣房我們是專業的。

　　當下的房東，如果你的房子不是“垃圾資產”，也沒必要“慌得一批”。

　　只有那些特別“吊”的房子才是永遠賣不掉了。

　　畢竟價格已經調整了那么多了。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。