最近幾天，一個關于“渝州新都車位公開銷售”的消息，在網上引來不小的關注。

印象中，這個小區已經交房很多年了，開發商才突然將幾百個車位搬出來賣，確實讓人大吃一驚。

當消息傳開之后，卻在業主群引發巨大爭議，不少業主發現這次出售車位存在很多不尋常之處：

諸多車位處于抵押狀態、能否安裝充電樁成謎、產權剩余時間太短、價格偏高、合同顯失公平等等……

一個普通的車位銷售行為，為啥引發這么大爭議呢？

01.渝中知名大盤

突然開售車位

渝州新都位于渝中大坪板塊，總建筑體量約27萬方，于2006年左右竣工。

小區旁邊就是時代天街和地鐵石油路站，以及知名的馬家堡小學，配套可以說是非常完善。

從地鐵1號線石油路站出來之后，直接就來到小區的大門口，完全稱得上是“零距離”。

可以看到雖然小區已經接房20來年了，但外立面這些還維護得不錯，門口的歐式雕像也是栩栩如生，不愧是華宇的代表作之一。

進入小區之后，便是一個超大的中庭花園。

里面不僅種植了各種豐富的植被，還有空中棧橋和游泳池等，宛如一個熱帶雨林，維護情況也還不錯，放到現在也不過時。

在小區的商業街上，小樹找到了這次車位銷售的售房部。

根據公示的“關于渝州新都車位銷售的說明”，小區總共有800個車位，可以出售的產權車位有473個，另有200多個臨時車位和99個非產權車位。

這份說明上，確實也提到了關于車位抵押、充電樁安裝、以及銷售合法性的提示。

讓人驚訝的是，在銷售中心的外面卻貼出了一份“關于渝州新都車位購買風險告知書”，對這次車位銷售提出了公開質疑，落款是“渝州新都業主代表”。

如此“面對面”開懟，著實讓人嘆為觀止。

02.車位銷售藏風險

是否合法有爭議

這份“風險告知書”上，到底寫了什么內容呢？

由于全文較長，我這里部分摘要如下：

一、抵押車位交易存在履約與資產處置風險

2號庫、3號庫車位已抵押給重慶渝欣創業管理有限公司，華宇如果要銷售該車位，需要公示抵押權人的書面同意書，解押金額、期限及解押計劃！

雖開發商承諾業主購買后7個工作日內解押、15個工作日辦理產權證，但該承諾無明確違約責任約定。若開發商與抵押權人溝通失當、解押資金不足或者解押資金挪作他用，業主將面臨"付款后無法解押、無法辦證"的困境;

如開發商出現債務問題，押車位還可能被抵押權人依法處置，業主的利益將遭受到嚴重損害。

二、優先購買權規則涉嫌設置霸王條款

固定月租業主的優先購買權截止至2026年1月3日18點，未簽訂認購書并繳納定金即被認定為"無條件放棄優先權"。

該條款未給予業主合理的決策與資金籌備時間，且"無條件放棄"的表述排除了業主的協商權利，違反民法典中格式條款公平合理的原則，業主可能在不知情中喪失合法優先權益。

三、銷售過程存在多項違規情形

開發商在車位銷售中違反《重慶市物業管理條例》相關規定及房地產交易監管要求，存在多重違規:

一是未在出售車位前不少于十五目以書面形式全面告知本物業管理區域全體業主。

開發商委托的房產中介公司于2025年12月26日電話告知業主，第二天即進行售賣，將車位實際租賃業主的優先胸買權限制在一天之內。業主抗議之后，中介公司才于12月29日簡單公示銷售信息，剩奪了業主的知情權與合理決策時間;

二是未在物業管理區域顯著位置完整公示擬出售車位的全部產權證明文件、抵押情況、不利因素等關鍵信息，違反《消費者權益保護法》中經營者信息披露的法定義務。

四、人防車位產權交易可能存在法律風險

本次銷售的2號庫170個人防車位，開發商宣稱可出售并辦理產取，但根據《中華人民共和國人民防空法》規定，人防工程屬于國家國防資產，開發商僅享有使用權，戰時可能被征召。

即便地方出臺相關通知，其效力亦低于上位法，另外銷售單位需要獲得人防主管部門的同意銷售/使用權轉讓的書面批復。否則業主購買此類車位的"產權"可能無法得到法律實質認可，后續容易引發產權糾紛，買要行為可能被認定為無效。

五、車庫硬件、消防及充電樁安裝存在多重隱患與風險

經業主現場核查，小區車庫長期存在臟亂差間題，地面破損、垃圾堆積、灰塵漫天等情況頻發：消防設施存在配置不足、部分器材過期失效、消防通道被占用等問題，未達到《建筑沒計防火規范》要求，消防安全無保障。

同時，華宇宣稱"后續可安裝充電樁"，但未明確小區現有電力容量是否滿足安裝需求，來評估電力擴容的可行性與成本，存在電車業主購位后因電力不足無法安裝充電樁的潛在風險，開發商亦未就車庫整改、消防達標及充電樁安裝配套給出明確方案與時限。

六、車位定價畸高，產權年限與價值嚴重不匹配

本次銷售車位的使用權僅剩余18年(至2044年到期)，但華字給出的銷售價格高達17萬元/個。若按周邊同類車位每月320元的租金標準核算，需要40多年才能收回成本，遠超剩余使用年限，后續業主需繳納每月80元的管理費。

開發商定價明顯畸高，嚴重背離車位實際價值，業主購買后將面臨巨大的資產貶值風險。

七、政府職能部門已介入核實，車位銷售已被叫停

目前，重慶市渝中區相關政府職能部門已關注本次車位銷售事宜，正對車位產權合法性、銷售流程合規性等進行全面核實就，并己叫停該車位銷售行為。

在此情況下，若業主貿然簽訂認購協議或支付款項、后續可能因銷售行為被認定為違規而導致合同無效，面臨資金損失與維權困境。

03.開發商資金緊張

銷售車位來還債

針對以上爭議內容，小樹與現場置業顧問做了下簡單了解：

關于車位產權以及抵押問題，“目前車位已經辦理了產權，相關公司也同意對以上車位進行銷售以償還債務”。

但對于違約風險和相關部門是否叫停本次銷售，則語焉不詳。

至于充電樁安裝問題，小樹到小區車庫轉了一圈，居然沒有發現一根充電樁，確實讓人非常驚訝。

“車位能不能安裝充電樁，建議自行向相關部門進行了解，我們不做承諾”

從現在情況來看，很可能是小區電力容量不能滿足安裝充電樁的要求，后期如何改造及分攤費用，估計也是個難題。

至于業主反映的車位價格畸高問題。

“目前車位價格是可以打折的，現在打個九折左右，實際算下來大概16萬左右可以買下”。

值得一提的，重慶業瑞房地產公司目前陷入多個訴訟當中，今年還被兩次公告存在欠稅行為，總金額高達7833519.2元，資金鏈顯然頗為緊張。

而這次車位全部銷售之后，大概能獲得約7000萬的資金，不曉得能不能補上這些窟窿。

截圖企查查

如此看來，業主擔心的諸多風險確實存在。

但現場簽合同的業主，和不斷貼上的“已售”標簽，顯示這里的車位依然不愁賣，難道業主不怕這些風險嗎？

04.車位僧多粥少

業主無奈只能買

究其原因，還是因為小區住戶多停車位少，完全供不應求。

據了解，整個渝州新都共有2700戶居民，入住率在90%以上，但總共只有800個車位，車位比僅有0.3左右，確實是僧多粥少。

根據開發商給出銷售政策，現有原來長租車位業主如果未在1月3日購買車位，將被視為“放棄優先購買權”，該車位將可以銷售給其它業主。

目前停車位租金大概在400元/月，大概需要30年左右才能回本，但在車位全部銷售之后，不排除后期大幅上漲的可能。

如此一來，不免引發了租車位業主的恐慌情緒，不得不掏錢買下車位，以免愛車陷入“無處可停”的窘境。

至于以后會不會遭遇風險，也只能聽天由命了。