要說(shuō)2026年上海樓市最擰巴的板塊，楊浦濱江認(rèn)第二，沒(méi)人敢認(rèn)第一。

前半年還在瘋狂搶地、刷新地王，后半年就陷入“賣不動(dòng)”的僵局，這群重倉(cāng)入局的房企，如今全在硬扛。

先看一組扎心數(shù)據(jù)：2025年上海全年出讓76宗地塊，楊浦濱江就占了8宗，占了十分之一。

前兩年還是白月光，轉(zhuǎn)眼就不是。

作為繼前灘、徐匯濱江、北外灘之后，楊浦濱江是上海又一重磅區(qū)域性的開發(fā)熱土。

概念是有的，從規(guī)劃定位來(lái)看，楊浦濱江南段的定位是世界級(jí)的科創(chuàng)中心，也是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一的科創(chuàng)中心；目前，已經(jīng)引進(jìn)了美團(tuán)上海科技中心、嗶哩嗶哩、抖音等互聯(lián)網(wǎng)巨頭入駐。

這一年，楊浦濱江的土地拍賣臺(tái)屢屢上演“搶地大戰(zhàn)”，保利發(fā)展和保利置業(yè)都重倉(cāng)進(jìn)場(chǎng)了。

去年6月，保利發(fā)展鏖戰(zhàn)95輪，從6家實(shí)力房企中成功突圍，以35億元將楊浦濱江平?jīng)?4街坊地塊收入囊中，95530元/平方米的樓板價(jià)問(wèn)鼎楊浦濱江單價(jià)“地王”。

95輪，確實(shí)很想拿。

比保利發(fā)展早一個(gè)月，它的兄弟企業(yè)保利置業(yè)與招商、金茂、華潤(rùn)置地、中海同臺(tái)競(jìng)技，在72輪競(jìng)拍后，以總價(jià)42.4億競(jìng)得定海社區(qū)N090602單元L4-02地塊，并將定海社區(qū)的地價(jià)推高至8萬(wàn)元/平方米以上，刷新板塊單價(jià)“地王”。

除了這塊地，保利置業(yè)還在10月份八批次土拍上花了26億拿下了楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊，把重倉(cāng)程度拉滿。

不光保利系，中鐵置業(yè)也來(lái)湊熱鬧。9月份，楊浦濱江再現(xiàn)單價(jià)9萬(wàn)+宅地，七批次土地出讓中鐵置業(yè)聯(lián)合潤(rùn)皋置業(yè)經(jīng)過(guò)75輪競(jìng)價(jià)，擊敗了華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海等央企，以27.36億元的總價(jià)將上海楊浦濱江地塊收入囊中，樓面價(jià)高達(dá)9.22萬(wàn)元/平方米。

但狂歡戛然而止得比誰(shuí)都快。11月九批次土拍，楊浦濱江宅地直接零溢價(jià)被中海底價(jià)拿下，和之前動(dòng)輒20%+的溢價(jià)率形成天壤之別。說(shuō)白了，就是新房賣不動(dòng)了，開發(fā)商再不敢盲目追高，市場(chǎng)徹底涼了。

東外灘新房已經(jīng)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)踩踏，板塊及周邊在售、待售的新盤多達(dá)18個(gè)，且多為單價(jià)10萬(wàn)+樓盤?，F(xiàn)在，楊浦濱江已經(jīng)聚集了瑞安、招商、中鐵置業(yè)、中建壹品、中信泰富一堆開發(fā)商，本來(lái)客戶就有限，隔壁的虹口北外灘還在分流。

涼到什么程度？看數(shù)據(jù)就懂，全是“翻車現(xiàn)場(chǎng)”。

保利發(fā)展的地王項(xiàng)目保利·外灘曜，趕在2025年最后一個(gè)月匆忙開盤，12月24日認(rèn)籌，推64套小高層，備案價(jià)13.5萬(wàn)/㎡，還啟動(dòng)分銷、打了95折。官方吹首開去化超82%，結(jié)果網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，半個(gè)月只賣了4套！

這還不是個(gè)例。保利發(fā)展另一外灘系項(xiàng)目保利外灘啟PARK77，也是地王出身（2024年11月拿地，樓面價(jià)86037元/㎡），去年9月開盤推157套，到現(xiàn)在也只賣了88套，去化連六成不到。要知道，保利外灘系前三個(gè)項(xiàng)目都是開盤即罄的神話，如今光環(huán)碎得稀碎。

只能說(shuō)，越來(lái)越難賣了。

保利外灘啟PARK77和外灘曜都有一個(gè)共同點(diǎn)：地王。一個(gè)是保利發(fā)展在2024年11月以樓面地價(jià)86037元/平米拿下的楊浦區(qū)的“地王”，半年過(guò)后的2025年5月，再拿楊浦區(qū)“地王”，此時(shí)的地價(jià)每平米漲了接近1萬(wàn)。

難就難在了價(jià)格太高。

還有競(jìng)品太多，有錢人不夠用了。

隔壁中海也沒(méi)好到哪去。中海云邸玖章就在保利外灘曜四公里開外，12月5日該項(xiàng)目六期開盤，推出了86套房源，只賣出去了5套。

中海在楊浦濱江采用了“小步快跑”式打法，中海云邸玖章在去年4月面世以來(lái)，共推盤六次，熱度是越開越冷，整盤去化率不足六成，608套房源還有250套可售。

中海云邸玖章是中海地產(chǎn)在2024年10和11月共花了68個(gè)億拿下的兩幅地塊，去年11月中海底價(jià)再拿地，三個(gè)地塊抱團(tuán)，剛好形成南北和中區(qū)。在北區(qū)，中海還有8套風(fēng)貌別墅項(xiàng)目中海云邸玖里在年底被拿來(lái)沖刺業(yè)績(jī)。

過(guò)去一年，中海在上海一直靠中海云邸玖章一個(gè)項(xiàng)目撐著，其他項(xiàng)目多數(shù)處于尾盤階段。

除了保利外灘曜、中海云邸玖章之外，楊浦濱江在售新盤還有縵云上海、中建壹品·外灘源著、保利譽(yù)濱江等。

其中，中建壹品尤其偏愛楊浦濱江。2023年首進(jìn)上海選擇了楊浦濱江，最新一塊地是在去年11月27日拿的，還是在楊浦濱江，通過(guò)風(fēng)貌遴選拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)I10-01風(fēng)貌舊改地塊，總投資額超40億元。

在此之前，中建壹品在楊浦濱江已手握浦江之星、外灘源著、外灘元境三個(gè)住宅項(xiàng)目以及一處商業(yè)別墅項(xiàng)目。

浦江之星和外灘源著趕上了市場(chǎng)好的時(shí)候，賣得還不錯(cuò)。2024年底開盤的外灘源著也到了清盤階段，目前還剩下5套沒(méi)有賣出去。

壓力給到了已取證的外灘元境，該項(xiàng)目均價(jià)128042元/㎡，首開推出建面68-170㎡風(fēng)貌洋房。

不過(guò)，外灘元境面對(duì)的市場(chǎng)和外灘源著開盤時(shí)已不可同日而語(yǔ)。當(dāng)下楊浦濱江的新房市場(chǎng)不再是空白，“九宮格”內(nèi)另一家央企中鐵置業(yè)攜云繡外灘入場(chǎng)，與中建壹品形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

去年上海第七批次土地出讓，楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊吸引9位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)75輪競(jìng)價(jià)中鐵置業(yè)聯(lián)合潤(rùn)皋置業(yè)以27.36億元的總價(jià)將這塊地收入囊中。

項(xiàng)目能否在熱度有所減退的市場(chǎng)中延續(xù)熱銷？中建壹品和中鐵置業(yè)在銷售端的正面交鋒才剛剛開始。

而總部位于上海的保利置業(yè)而言，其在上海的項(xiàng)目大多已進(jìn)入尾盤，2024年底置業(yè)轉(zhuǎn)向楊浦濱江擴(kuò)儲(chǔ)，2025年5月，以總價(jià)42.4億競(jìng)得定海社區(qū)N090602單元L4-02地塊，并將定海社區(qū)的地價(jià)推高至8萬(wàn)元/平方米以上，刷新板塊單價(jià)“地王”。

這個(gè)項(xiàng)目就是后來(lái)的保利·譽(yù)濱江?！暗赝酢庇龅绞袌?chǎng)下行，銷售情況可想而知。盡管保利置業(yè)宣稱，開盤當(dāng)日去化超8成，結(jié)果網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，162套房源只賣了23套，水分大到能養(yǎng)魚。

畢竟，市場(chǎng)再狂熱，最終還是要回歸理性，靠真本事說(shuō)話。

楊浦濱江的故事，是一場(chǎng)豪賭嗎？2026年，誰(shuí)才是輸最慘的那個(gè)？