每一個好項目的誕生，都是從土地端就開始了。

如果要盤點廣州25年土地端最火的一個地塊，那非海珠南泰莫屬。

猶記得12月5日，保利發(fā)展競價76輪，溢價率27%擊退對手，拿下海珠南泰路地塊。

這在市場磨底期，既是強心針，也是風(fēng)向標(biāo)，自帶話題和流量。而當(dāng)視角再往上抬一層，保利南泰路項目更超出了普通改善項目的邏輯。

31年前，保利起步于此，開發(fā)了第一個項目保利紅棉花園，海珠西也就此開展了轟轟烈烈的造城版圖，成為老城里最早享受摩登配套的區(qū)域。

31年后，保利回到起點，這家企業(yè)已經(jīng)成長為當(dāng)之無愧的廣州一哥，也是當(dāng)今中國規(guī)模房企NO.1。

當(dāng)焦點再次落在這片中心區(qū)老城，一個更具分量的問題隨之出現(xiàn)：

在配套高度成熟、空間高度稀缺的主城腹地，保利還能如何煥新？

可以看到的是，這次保利南泰項目，卻并沒有套標(biāo)準(zhǔn)化模板，趕馬快搶，而是進(jìn)行了充分的客戶調(diào)研。

我們了解到內(nèi)部消息，南泰路項目的總圖已經(jīng)前后打磨修改了不下50次，客戶深訪也做了100多次。

很明顯，保利做的這一切，并不是為了做“更貴”的房子，而是將問題進(jìn)一步收緊：

在廣州走過三十年之后，在主城改善進(jìn)入換檔期的當(dāng)下，什么樣的房子才配得上被稱為一套“好房子”？

保利最終的答案，是打造一座低密宜居的花園綜合體。

圍合式花園，更是核心區(qū)“滿配型”超級底盤

終于，今天南泰路項目修規(guī)批復(fù)公示，這個頂流預(yù)備役的基本底盤和價值邏輯，亮牌了。

具體來看，小區(qū)一共9棟樓，包括8棟32層塔樓和1棟板樓，圍合式布局，形成大花園、大社區(qū)的空間骨架。

近40萬方體量+復(fù)合業(yè)態(tài)，包括約14萬方圍合式花園居住區(qū)、配建20萬方商業(yè)綜合體、配建小學(xué)，疊加綠地+公園。

現(xiàn)在廣州主城，很多開發(fā)商都喜歡拿“小而美”的地塊，圖的是“安全”，但回到客戶真實生活，卻是無法避免的痛點。

有的要么有學(xué)校，但是沒有大花園；要么有學(xué)校，有大花園，但是沒好的商業(yè)配套，也沒地鐵。

或者上都有，但主城優(yōu)秀的醫(yī)療資源，距離又遠(yuǎn)了。

所以像保利南泰這樣以“大盤邏輯”，把配套濃度與密度做滿的項目，就顯得尤為稀缺。

步行丈量

“學(xué)鐵商醫(yī)園體住”七邊形全熟配套

從配套來看，保利南泰路項目所有牌面籌碼都已經(jīng)攤開——一個“學(xué)鐵商醫(yī)園體住”七邊形全熟配套圈。

更關(guān)鍵的是，幾乎都有配套都能步行丈量，在10分鐘步行距離內(nèi)。

1

約15米抵達(dá)昌崗中路小學(xué)

家門口就是配建的小學(xué)，距離住宅區(qū)僅約15米，相當(dāng)于出了家門就是校門。

按海珠區(qū)教育局公布，這所小學(xué)已明確由昌崗中路小學(xué)領(lǐng)辦，納入昌崗中路小學(xué)集團(tuán)。

2

2/8/11號線三線交匯

往北走是8號線寶崗大道站D口，大約400米；未來項目北側(cè)將新增出入口，直行距離將縮短到約300米。

還有2/8號線昌崗站，走路大約900米，也就是10分鐘左右，一路上都是沿街商鋪、住宅區(qū)，步行線路非常宜人。

3

3分鐘抵達(dá)3個商業(yè)體

3分鐘步行抵達(dá)三個商業(yè)、江燕路萬科里，還有燕匯廣場，以及住宅區(qū)對面的20萬方商業(yè)體。

這個商業(yè)體，將由保利配建，將會是海珠西最大、也是最新一代的商業(yè)。

4

400米直達(dá)珠江醫(yī)院

沿南泰路直行約400米，即可到達(dá)超大型三甲醫(yī)院——南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院，步行約4分鐘。

可以直接點說，這樣天賦異稟的滿分配套，在主城找不到第二個。

不過，就算是在如此強勢的標(biāo)簽下，保利仍然在試圖迭代城市、迭代產(chǎn)品，為周邊人群兌現(xiàn)真正高端的生活。

十字中軸，縫合一座大花園綜合體

大盤真正的難度，從來不在規(guī)模，而在脈絡(luò)，因為它不僅要服務(wù)社區(qū)內(nèi)部，更必須嵌入城市體系中。

放到南泰路項目上，這個難題被進(jìn)一步放大：

地塊被南泰路、江寶路切割為四個功能區(qū)，多種復(fù)合業(yè)態(tài)并置，如果只是各自為政，結(jié)果只會是割裂與混亂。

保利給出的解法，并不是簡單疊加功能，而是重新搭建骨架。

大家仔細(xì)看下面的圖：關(guān)鍵就是這條十字型的花園生態(tài)支架：

這條十字中軸沿著南泰路兩側(cè)展開，把地塊南北兩側(cè)、住宅區(qū)內(nèi)部的集中綠地串聯(lián)，構(gòu)建出約3.2萬方社區(qū)內(nèi)大花園 + 外部雙公園結(jié)構(gòu)；

并以此作為組織空間的起點，將商業(yè)、學(xué)校、住宅以及周邊道路，納入同一套邏輯中，最終縫合出一個覆蓋全域的花園綜合體。

這就相當(dāng)于一個微型花園城市，在統(tǒng)一生態(tài)空間營造下，無論樓上觀景，還是樓下的散步休閑，都會給到更多元的場景、更宜居的尺度。

更關(guān)鍵的是，這樣一片簇新、成體系的大花園社區(qū)，是嵌入到高人流的主城區(qū)。

僅僅是約3.2萬方內(nèi)外雙公園，能提供的綠化面積就接近五座足球場那么大。

這就像在密集的水泥森林突然出現(xiàn)了一座“天然氧吧”，不僅直接迭代居住體驗，也為周邊城市空間提供了一次罕見的呼吸與緩沖。

圍合式大社區(qū)，公區(qū)配置冠絕海珠

再細(xì)化到住宅區(qū)，9棟樓圍合式排布，100%朝南，南北樓距最寬拉到約200米，東西樓距最寬拉開到100米。

因為主城區(qū)市場最缺的就是大社區(qū)、大花園，這也是板塊改善買家最明確、最迫切的需求。

這種排布，第一觀感就是尺度被徹底打開：空間更通透、視野更完整，整體氣場雍容大氣。

這直接讓人聯(lián)想到凱旋新世界一類的經(jīng)典圍合社區(qū)，就樓間距而言，這已經(jīng)是目前中心區(qū)新盤中最寬的一檔。

同時，內(nèi)部開辟出一條長達(dá)200米的中軸園林，中軸上包括環(huán)形廊道、下沉庭院、水景、廊亭、中心園林，還要搭建風(fēng)雨連廊串聯(lián)各樓棟。

從圖紙上推測，保利預(yù)計會在沿南泰路一側(cè)打造一道近200米的超級界面，和對面商業(yè)體做好銜接。

而據(jù)我們了解，這次保利南泰路項目的公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是直指千萬級豪宅體系，刷新主城區(qū)同類項目的上限。

這樣的體量、規(guī)格，對于周邊市場來說，會是一次結(jié)構(gòu)性超越。

配合保利在高端住宅上的經(jīng)驗和功力，本就是另一重期待性。

過去一年，無論是塔尖豪宅保利玥璽灣，還是地段型豪宅“三天”系列——天曜、天奕、珠江天悅，每次都在對應(yīng)板塊完成了從顏值到內(nèi)核的同步升級。

主力戶型曝光，90-130平高均衡三四房

最后，再來提前劇透一下產(chǎn)品。

保利南泰項目，規(guī)劃主力戶型約90-130平三四房，還有少量170平板樓大平層，以剛改-改善為主。

有幾個重點：

1）100%非超高層，最高32層，T6也是3梯配置，均衡性比較高

2）戶型設(shè)計突出實用性，不是單純追求面寬而忽略進(jìn)深尺度，回歸最真實居住場景。

3）至于價格，要6萬+/平。

從成本端看，保利南泰路項目在拿地之外，還要配建商業(yè)、學(xué)校、公園等，配建成本就是約17.75億，實際樓面價去到約3.68萬/平。

再疊加稀缺的大圍合花園、成熟主城配套以及保利一貫的高標(biāo)準(zhǔn)打造，這個價格也具備價值支撐。

當(dāng)然，南泰路項目的核心價值是，一個40萬方城市綜合體，它一定是多元的，復(fù)雜的，重新整合各種功能和資源。

比如項目與周邊配套的直接線性連接，比如規(guī)劃天橋，直接拉近了人和城市的融合便捷關(guān)系。

比如商業(yè)街區(qū)的引入，將顛覆以往的消費體驗。

而復(fù)合式大盤配套+花園樞紐，會呈現(xiàn)出更加立體飽滿的生活場景。

這么多的元素縫合在一起，是來自主城核心板塊一次新舊能量的碰撞。

保利南泰路項目，將讓城市變得高級，讓生活變得豐富，也會是一次徹底的人居迭代，實現(xiàn)地段和產(chǎn)品的相互成就。

當(dāng)然，還有更多的產(chǎn)品亮點正在反復(fù)打磨當(dāng)中，預(yù)計春節(jié)后，南泰路項目的方案將會有刷新更多消息。

而當(dāng)這份“好房子”的新答卷真正成型時，主城改善的標(biāo)準(zhǔn)，將會被保利系統(tǒng)性地重塑。