任何時候都要思考一件事

為什么是此時此刻來做這件事情

昨天我參加了一個會議

其實看主題就已經足夠震撼

關于上海官方宣布說夠一批二手住宅項目用于保障性住房

這件事在行業內看實屬罕見

在政府層面如此直接的宣布收購二手房產品

與此同時

這個會議不論是出席的嘉賓，會議內容以及會議結束之后我被應邀參加的內部溝通，都充滿著大量的信息量

隨后我也多方打聽各種細節，了解政策出臺的起承轉合

我把我了解到的和我理解的記錄在這里，供各位參考

這確實是一次歷史性的時刻

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這件事從表面來看也是一次比較好的創新

因為每年其實一個城市都有保租房的指標，無非之前的方式是自己用資金集中性的新建房子作為保租房

現在用了政府端直接購買市面上二手房的方式來完成

這樣的好處是毋庸置疑的

因為時間更快、房子的位置也更好

而且也不會創造太多的增量來沖擊市場

以銀行作為擔保，政府端采購，C端市場活化的方式來完成這么一個步驟，可以說是多方受益

但是今天我肯定不是和大家聊這個的

我想回答的第一個關鍵問題是：現在來做這件事，意味著什么

我們都知道，最了解城市的一定是他們自己

所以選在2026年的2月初來選擇做這件事來宣布，無異于一次在官方層面的用腳投票：

上海樓市已經走出了最難的時候

各位要知道，每一次的收購

都需要用真金白銀花錢來買的二手房

現在愿意做這件事，就是證明其實在城市端已經認為資產的價格已經到了底部

敢這個時候宣布這件事本質上就代表著城市端對于價格的信心

另外在后續溝通中我還聽到一個關鍵數字

在銀行之所以敢做這件事，就是現在很多市區的房子的租售比已經達到2.5%的水準

這也給到他們更大的信心

面對著現在動不動不到1%的銀行存款利率

如果收購的房子整體的租售比未來可以實現2.5%，那么整體的長線運營就有個更加穩健的基數

說真的伴隨著銀行利率越來越低，銀行開始真正做起了一些大膽的創新性嘗試

所以我們從市場化的角度來思考這個問題

如果覺得反正每年要完成保租房的指標，現在直接買市面上的資產價格覺得合適，租售比又有保障，那么為何不直接購買

這是這件事開始的源頭

本質上也給到市面上所有的客戶一個巨大的信心

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如果這個信號只是一個開始

而從后面一些細節則可以看出上海想要借著這個契機實現的更大的野心

這一次的下場試點有三個區域：浦東、靜安、徐匯

每個區的運作模式其實都不太一樣

但是可以從浦東的相關細則可以看到一些端倪

浦東對于收購二手房有比較明確的標準

1、單套70平米以下

2、2000年以前的房子

3、不高于400萬的總價

比較典型的，這次收購的是針對于行業內的老破小品類的二手房

而且重點是針對那些有置換需求的客戶

需要購買浦東內部的一手房

所以各位可以發現，通過這個政策，背后還有一個目的：就是更好激活二手市場的流動性

雖然說三個標準就指向著老破小，但是這部分的比例基本上占據上海二手房市場70%以上的份額

覆蓋面極大

而老破小擁有了托底，就能夠創造出不少用戶向上置換的動力

上海樓市當下的核心問題是什么

就是高端火熱基層流動性大，但是800萬-1000萬的改善需求的釋放力是非常緩慢的

也就是城市中產的置換鏈條還沒有被徹底打開

這個政策本質上就是為了激活這部分的中產購買力

各位要知道，今年上海二手房已經開始活躍

連續好幾個月的成交已經破了2萬套

如今再有這樣的政策出現，毫無疑問整個小陽春市場的活躍度已經非常值得期待

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與此同時，這樣的收購過程中還能順便解決不少城市更新的問題

比如緩解很多加裝電梯后的老破小之后一樓去化難得問題

本質上也給到一樓房東一個方向和出路

解決了不少社區的矛盾

而且我也側面了解到，政府端的收購，本質上還不存在中介費等相關手續費

也算是側面在降低百姓的房產交易成本

未來不少老破小被收購完之后通過政府的統一裝修之后租賃給一些畢業生或者新青年

也緩解了老破小小區的人口老齡化問題

某種程度上也算是上海整體人群結構的一次活化

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所以大家可以看到整個鏈路基本上比較通暢

通過這樣一次行為

1、城市完成了一批城市核心區的保租房的供應

2、然后二手房也因為這個政策得到了進一步的激活

3、而且相關的城市更新的問題也順便得到了解決

這就是整個政策落地實現的連帶效應

其實也是很多政策頒布的邏輯：通過流動來解決問題

上海有800萬套存量住房，每年流動20萬套來算，整個流動完一遍也要40年

這個體量是龐大的

這個力量是驚人的

通過流動是一定能解決很多問題的

但是這次政策，我在內部溝通中反復被聽到的一個詞我覺得很重要：市場化

所有的一切都是基于市場化的標準來去落地的

第一收購的二手房的價格是市場化，不會過低也不存在過高

第二未來出租的價格也會市場化，隨行就市的制定

第三，銀行也好，租賃運營公司也好都是市場化的運作

未來每個人都可以在建行的app上看到這部分的信心

市場化是上海的基石

市場化也是城市最大的信心來源

現在敢收二手房，本質上就是對于上海這一類的資產的價值認可

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其實最近我們持續在給市場信號給反饋

我們覺得最近市場不錯

26年的3-4月份還會是不錯的時候當我開始買房了，沒想到…上海樓市的安全墊到底在哪里樓市明年到底會不會回暖

已經前前后后寫了好幾篇都在強調這個觀點了

這里面有一個重要的邏輯

就是二手房的流動性正在托起上海樓市的整體穩健

上海有800萬套的存量住房，每年都有上萬億的資金在樓市里流動

只要有資金流動

本質上就是資產有信心的重要表現

過去三個月，上海二手房市場之所以被盤活，就是現在二手市場的價格已經被需求所接納

而底部需求開始流動，樓市就開始有了向上置換的動力

最后托起一手房，然后托起土地市場

以此循環

而今天這個政策之所以高明

就是政策頒布本身不是在創造供應，而是在創造需求

讓二手房的底部有了更多的需求能夠消化

從而讓房東獲得購買力更好的進入置換的樓市市場

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當然，如果讓我給意見其實也還是有的

第一

其實每個區的格局都可以大一點

現在對于收購老破小都要求置換，且要求置換自己區里的房子

想的就是本區的福利本區花

其實沒必要

只要能夠在上海置換，這對整個樓市鏈條的盤活就是巨大的，不要太在乎這些細節

第二

未來收購房源的租賃市場表現非常重要

建議在隨申辦也好，在建設銀行app也好增加更多的曝光窗口

只有把這部分房源運營好，整個閉環才算完成，整個收購二手房的邏輯才可以有序進行下去

第三

我支持第一輪針對于老破小的收購，但是如果第二輪我建議可以更加細項的研究收購房源的類型

因為核心的核心，還是希望通過運營提升單套房子的租售比

說實話，上海市場下一輪的關鍵其實是租賃市場

只有租賃市場更加活躍也更加穩健

才能增加物業持有者的信心

這對所有人來說都是如此

市場需要對資產的核心從價格過渡到價格結合運營二者結合的角度，從而多維度恢復市場信心

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到目前為止整個上海的利好信號還是不少的

這次這個信號更像是在當下給到行業一條清晰的基準線

用真金白銀來表態上海對于自己這個城市的信心

2026年已經過去一個月了

一切都在越來越好