買房大家?guī)?026年北京土地的第1篇推送

2026年的第一場宅地土拍，比以往時候來得更晚一些。

剛剛，2026年北京宅地迎來首拍，順義新國展三期地塊被中國鐵工投資集團以28.1億元底價摘得，至此開啟2026北京住宅用地土拍大幕。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市順義區(qū)新國展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊；

拿地房企：中國鐵工投資集團；

成交金額：28.1億元（底價）；

住宅樓面價：3萬/平。

新國展三期地塊3D實景圖

今兒出讓的國展三期地塊，算是順義天竺板塊核心地塊，周邊城市界面非常完整，交通、商業(yè)、教育等各項配套也相對成熟，地塊也相對比較完整,便于規(guī)劃和開發(fā)。

首先看新地塊位置及配套。

新國展三期地塊，就位于首都國際會展中心正北側(cè)，一路之隔。

此外，新地塊距離15號線花梨坎站，直線距離在800米左右，距離京密高速直線也是800米左右，屬于免受高速路噪音影響的合適距離。

還有，地塊西北側(cè)直線900米左右是中糧祥云小鎮(zhèn)，方圓1公里范圍內(nèi)還有空港小學(xué)、空港第一幼兒園、吉祥幼兒園、空港社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等教育和醫(yī)療配套。

新國展三期地塊周邊配套圖

現(xiàn)階段除了現(xiàn)成比較成熟的配套外，中國鐵工投資拿下的組合地塊除了兩宗住宅地塊，還有一宗商業(yè)地塊。

新國展三期地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)信息

0005商業(yè)地塊，用地面積約1.85萬平，地上建筑規(guī)模約4.62萬平，建筑控制高度36米。

而且商業(yè)地塊還要求地上、地下全建筑規(guī)模自持，自持年限為最高出讓年限。

這也一定程度上增加了開發(fā)商的成本，但對于區(qū)域來說是好事兒，這意味著區(qū)域內(nèi)除了中糧祥云小鎮(zhèn)外，將再多一個4.6萬平的大型商業(yè)綜合體。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

再看0003、0004兩塊住宅用地，無論形狀還是各項數(shù)據(jù)都比較一致。

0003地塊占地面積20258平，0004地塊比其大約700平，達到20951平。

地上建筑規(guī)模，兩塊地分別達到40516平和41903平。

而且兩塊地的容積率都是2.0，建筑控高都是36米，綠地率都是30%，建筑密度也也都是30%。

還有從地塊形狀來看，也都是東西長、南北短，不規(guī)則但還算方正的矩形。

圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

所以兩塊住宅用地，從自身規(guī)格看，所有要求都一致，并沒有出現(xiàn)厚此薄彼的現(xiàn)象。

只是有一點，就是0005商業(yè)用地的控高也是36米，在后期建設(shè)過程當(dāng)中要注意0003地塊住宅的采光問題。

最后我們看價格。

新國展三期組合地塊起始價為28.1億元，其中0003宅地起始價為12.1569億元，0004宅地為12.5731億元，0005商業(yè)用地為3.37億元。

粗算兩塊住宅的起始樓面價都為3萬/平。

圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)土地文件

地塊最終以28.1億元的底價成交，所以最終住宅的成交樓面價是3萬/平。

新地塊3萬/平的成交樓面價，比西側(cè)的保利星宸和煦2024年的3.45萬/平拿地樓面價，每平低4500塊，而新地塊北側(cè)的璟上蘭園，2023年的拿地樓面價是2.82萬/平，建發(fā)觀云的拿地樓面價是2.91萬/平。

綜合來看，新地塊3萬/平的樓面價在區(qū)域內(nèi)還算比較有優(yōu)勢，后期在定價和開發(fā)環(huán)節(jié)，也會略微輕松些。

而且，新地塊在目前這個階段入市，比較合時宜。

因為新地塊西側(cè)緊挨著的保利星宸和煦270套房源已經(jīng)清盤，地塊北側(cè)建發(fā)觀云也已經(jīng)清盤。

新地塊周邊新房

璟上蘭園，因為當(dāng)時拿地時有期房+現(xiàn)房的要求，所以目前還剩100多套房未網(wǎng)簽。

包哥查了一下數(shù)據(jù)，4、10、13號三棟樓一共94套現(xiàn)房，在去年9月30日拿到預(yù)售證，截至目前已網(wǎng)簽14套，網(wǎng)簽均價5.24萬/平。

另外，去年12月30號，期房未售完的部分轉(zhuǎn)成現(xiàn)房，一共55套，其中除5號樓的28套房外，剩余基本上都是首二層的房源。

而新地塊西南側(cè)別墅區(qū)的豪宅新盤北京潤園，基本上是300平起的疊墅產(chǎn)品，預(yù)計與新地塊的產(chǎn)品性質(zhì)和客群不沖突。

所以現(xiàn)在新國展三期地塊的競爭對手，只有僅還剩100來套現(xiàn)房的璟上蘭園。

再看新地塊周邊二手房。

圖源貝殼官網(wǎng)

新地塊西北側(cè)近兩年交房的和光瑞府，目前二手房掛牌均價在5.6萬/平左右，再往北中糧祥云國際生活區(qū)北區(qū)二手房掛牌均價在5.9萬/平，還有后沙峪中海湖光玖里，二手房掛牌均價5.2萬/平左右。

總的來說，今天成交的新國展三期地塊，無論從自身條件還是周邊配套，都算比較幼稚，甚至潛在的競爭壓力來講，都不算有壓力。

唯一要做的就是平衡商業(yè)地塊全自持帶來的運營壓力，和市場環(huán)境導(dǎo)致的產(chǎn)品和銷售壓力。

以上。

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