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踐行“以需定供”提升板塊價值，土地市場活力回升可期

◎ 文 / 馬千里

2026年2月，土地成交規模仍處在季節性低位，但土拍熱度明顯回升。月末快報數據顯示，當月土地成交建筑面積和金額分別同比下降21%和29%，各地土地交易規模仍在延續收縮。供應規模方面，截至25日本月土地供應面積3202萬平方米，環比下降4.7%。從市場熱度來看，本月溢價率指標顯著回升，時隔9個月再度回到9%以上，不僅僅是備受關注廣州馬場地塊鏖戰9小時、競拍243輪方才成交，哈爾濱、石家莊等地也有宅地實現溢價出讓。

核心要點

供求：交易規模延續季節性低位，成交同比繼續回落、控制增量規模。本月土地供應建筑面積為3202萬平方米，環比下降4.7%，同比上升18.5%。成交2157萬平方米，環比下降19%，同比下降21%。

熱度：迎來顯著回升。2月平均溢價率為9.7%，環比上升7.6個百分點，多宗地塊實現溢價成交。不過同比來看仍下降2.3個百分點。

分布：僅一線城市同比增加。就成交金額變動來看，一線城市同比增加12%，主因廣州236億元的馬場地塊拉動，二線同比回落63%，三四線下跌20%。

后市展望

踐行“以需定供”提升板塊價值，土地市場活力回升可期

2026年2月，土地市場成交規模延續季節性低位，同比來看也在持續踐行控增量路線。從土拍熱度來看，正如我們上月所預計，平均溢價率指標迎來了大幅回升。這主要是得益于各地預供地制度的有力執行，積極為市場供應高品質、投資確定性更強的地塊。其中，2月25日廣州馬場一期地塊表現突出，吸引8家房企報名，歷經9小時、243輪激烈角逐，最終以溢價26.6%、236億元成交，該總價位列廣州土拍歷史第二高位，成為優質地塊帶動市場熱度回升的典型案例。

政策層面，2月中旬《求是》發表習近平總書記署名文章，為全年土地市場發展定調。文章明確，用地與供給端需堅持因城施策，落實控增量、去庫存、優供給要求，持續優化住宅用地結構；保障房用地方面，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，穩步推進“市場+保障”雙軌制落地；同時加快構建房地產發展新模式，有序推動“好房子”建設，從供給規模、去化確定性、產品質量三個維度，穩定土地市場發展預期。

展望全年，預計各地主管部門將延續廣州等地的先進經驗，堅持“以需定供、精準供應”策略，聚焦市場與企業真實需求，持續推出優質好地塊。同時，通過搭建常態化政企溝通平臺，傾聽市場聲音，推動土地供應精準對接需求、提升地塊品質，助力板塊價值升級，推動土地投資回歸“放心拿地、安心投資、順心發展”的健康軌道，土地市場活力有望在合理供求規模內穩步回升。

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供求

堅持精準供應去庫存

交易規模延續低位

土地供應方面，截至2026年2月25日，本月土地供應建筑面積為3202萬平方米，環比下降4.7%，同比下降18.5%。本月監測城市平均供地容積率為1.90，優質低密宅地始終為供應主力。目前大多數城市仍處于2026年供地計劃編制階段，尚未正式對外發布，2月土地供應規模維持季節性低位。據中國土地市場網披露，截至目前僅20個縣市公布2026年供地計劃，遠低于2025年全年1301個城市的發布數量。

至截稿時，一線城市中北京、上海有宅地掛牌。本月上海進行了2026年首次住宅用地掛牌，分別位于徐匯、嘉定、青浦，合計出讓底價66.44億元。其中徐匯長橋板塊地塊出讓底價最高，達到26.75億元，地塊容積率2.0，起拍樓板價4.8萬元/平方米，其中商業用地占比25%。地塊緊鄰15號線羅秀路站，可高效連接徐家匯、徐匯濱江等重點區域，地塊形狀方正規整，周邊城市界面成熟，各項配套完善。 周邊新房方面，東北方向的海上清和璽價格約為11萬元/平方米。青浦地塊是上海本次出讓體量最大的純宅地，規劃建筑面積達到8.4萬平方米，容積率2.2，限高60米，起拍底價25億元，起拍樓板價3萬元/平方米。地塊位于大虹橋核心輻射區的徐涇板塊，臨近17號線蟠龍路站和2號線蟠祥路站，靠近核心商務區。周邊新房方面，同濟蟠龍里項目均價約9萬元/平方米。嘉定區地塊容積率最低，僅1.7，限高40米。地塊起拍總價14.6億元，起始樓面價2.45萬元/平方米，規劃建筑面積6萬平方米。該地塊落位于嘉定新城核心區域，臨近11號線白銀路站，周邊公園、商業、教育等配套較為密集，適合剛需及剛改客群。周邊新房方面，招商林嶼湖畔等項目售價約5萬元/平方米。北京的三宗宅地均為位于昌平、順義的低密地塊，容積率均不超過1.5，其中昌平城區地塊起拍價16.88億元，容積率更是低至1.01，地塊三面環水，預計將打造為別墅類高端項目。

二線城市方面，本月各城市出讓地塊底價均在50億元以下，杭州、成都、蘇州等重點城市尚未恢復供地節奏。本月出讓底價最高的地塊來自沈陽沈河區，起拍價11.1億元，容積率1.1，起拍樓板價7200元/平方米。地塊處于渾南奧體成熟板塊，周邊交通、醫療、商業、教育配套成熟，周邊新房市場以改善型產品為主，房價可達到2萬元/平方米左右。

三線城市方面，本月出讓宅地大多為容積率不高的小體量地塊。僅有極少數地塊起拍價超過10億元。如東莞交椅灣2026WR001號宅地，起拍價13.1億元，起拍樓板價1.5萬元/平方米。該地塊經歷過一次控規調整，2026年1月容積率由3.1優化至2.5，建筑限高80米。地塊出讓文件顯示，該地塊要求“軟性”綁定一宗相鄰的商業用地（B03-18）出讓，在2026WR001號地塊成交后六個月內，將組織B03-18地塊的公開掛牌出讓。本宗地競得人，須無條件參與上述地塊的競買，且至少進行一次有效報價。B03-18商業地塊起始價區間在1.326-1.4586億元，要求100%自持，并引入萬象購物村、萬象天地、太古里或SKP中任意一家作為項目運營管理方。坊間預測該地塊將由華潤競得，作為濱海潤府三期進行開發。目前周邊濱海潤府望云售價在3.5萬元/平方米左右。

土地成交層面，截至2月25日，全國經營性土地招拍掛成交建筑面積2157萬平方米，環比下降19%，同比下降21%；本月成交金額724億元，環比上升13%，同比下降29%。重點監測城市范圍內，除廣州、北京以外，本月所有城市土地成交金額均不超過50億元；所有城市成交建筑面積均不高于100萬平方米。受北京、廣州等高能級城市優質宅地占比增加影響，本月全國平均樓板價3358元/平方米，環比增加40%。

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熱度

溢價率顯著回升

時隔9個月再度回到9%以上

市場熱度方面，至截稿時2月平均溢價率為9.7%，環比上升7.6個百分點，多宗地塊實現溢價成交。其中典型即廣州馬場一期地塊，以236億元的超高總價溢價成交，為2026年土地市場打開了良好開局。此外哈爾濱、石家莊等也有宅地實現溢價出讓。

2月土地流拍率5%，延續低位回落。具體來看，本月石家莊、揭陽、臺州均有宅地流標或撤牌，流拍地塊大多位于新樂市、臨海市等遠郊市縣區域，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能如期出讓，或是周邊競品較多、利潤空間有限、投資信心不足而流標。

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重點地塊

廣州馬場地塊包攬雙榜榜首

高總價地塊交易頻次仍處低位

就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交頻次延續低位，至截稿時僅有5宗地塊成交總價超過10億元。土拍熱度仍未全面恢復，總價前十僅有2宗地塊溢價成交，分別為總價第一的廣州馬場地塊，馬場一期地塊溢價率27%，成交總價236億元，如期由地塊的一級開發商越秀競得。另一宗則是總價第十的石家莊橋西區宅地，地塊容積率2.2，成交總價6.9億元，由保利溢價14%競得。

單價榜方面，TOP4地塊均來自于廣州、北京。除榜首地塊廣州馬場1期地塊以外，TOP2-4均來自于北京。本月杭州、蘇州、寧波、成都等地的土拍節奏尚未全面恢復，導致單價TOP10門檻降至1萬元/平方米以下，為近三年以來首次出現。

排版：花卷