春節(jié)過后，上海樓市迎來“滬七條”新政，外環(huán)內(nèi)限購門檻大幅放寬，市場信心明顯回暖。

市場很快作出反應，看房熱度回暖，信心有所恢復。

只是，暖意大多集中在核心板塊，外環(huán)外不少區(qū)域反而陷入更深的調(diào)整，去化難、庫存高、需求冷等問題層層疊加。

在這場“遠郊寒冬”中，奉賢區(qū)屬國企奉發(fā)集團格外受市場關注。

一方面，是因為它旗下多個項目歷經(jīng)三年仍難去化，滯銷房源超1000套；

另一方面，其推出的“以舊換新”模式，在當前市場環(huán)境下非常具有探索意義。

冰與火之間，既有現(xiàn)實之下的困境，也有主動破局的努力。今天，總爺就來聊聊這家本土國企的進與退。

01

千套庫存壓頂，奉賢地主之困

奉發(fā)集團在奉賢的地位，有點類似于“大地主”。

前些年，它拿下多個地塊，雄心勃勃地打造奉發(fā)云邸、云境、賢薈悅邸等多個住宅項目。

然而三年過去了，這些曾經(jīng)的“土地儲備”變成了“庫存壓力”。

曾經(jīng)的“明星盤”奉發(fā)云境，2023年首開248 套房源3小時售罄，勁銷9億+，成為奉賢首個觸發(fā)積分制的樓盤，被譽為“南上海軌交紅盤”。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月2日之前房源還有23套可售。

看著還不錯，但它的二期奉發(fā)云境PRO就沒這么幸運了。二期2023年10月推出672套房源，認購率暴跌至18%，僅收到126組意向認購。

至今，還有448套壓倉，去化率僅33.2%。

與奉發(fā)云境二期相比，奉發(fā)其他項目的去化表現(xiàn)更不理想。

奉發(fā)左岸晶邸，2023年7月推出304套，目前131套可售，去化率不足五成。

奉發(fā)右岸晶邸，2023年12月首開至今累計推出353套，206套待售，去化率僅41.6%。

奉發(fā)賢薈悅邸2023年6月首開至今累計推出496套，目前可售數(shù)量達378套，去化率慘淡到僅24% 。

把這幾個項目加起來，奉發(fā)集團手里積壓的房源，早已超過1200套。

這些可不是剛拿地的期房，很多是賣了一至三年的老面孔。在產(chǎn)品更新?lián)Q代如此快的今天，這種長期庫存的去化難度只會越來越大，奉發(fā)要加油了。

02

交付難題待解，品質需要提升

如果說滯銷可能是因為市場周期，那么品質的挑戰(zhàn)則是對信任的反噬。

2026年對于奉發(fā)而言，是多個項目的“交付大年”，但不少業(yè)主在預看房時，提出了不少關于品質意見。

奉發(fā)右岸晶邸電梯廳只有一樓貼瓷磚，其他樓層刮的大白墻，與銷售時的展示標準天差地別，公區(qū)疑似存在滲漏痕跡，墻面還有空鼓現(xiàn)象。

室內(nèi)的施工精度也有很大提升空間，就拿窗框來說，有業(yè)主反饋樣板間里用的是平框窗，但實際交付是凸出來的，影響美觀度。

同為待交付項目的奉發(fā)?賢薈悅邸，也被反映墻磚地磚破損、公區(qū)門洞混凝土開裂等問題。

而這種品質細節(jié)上的問題，不是偶發(fā)事件，而是形成了多盤蔓延的態(tài)勢。

2025年1月剛交付的奉發(fā)左岸晶邸，交房僅半年地下車庫就成“霉菌培養(yǎng)皿”，地面常年潮濕積水，通風管道、吊頂布滿黑褐色霉斑。

業(yè)主擔心，長期的高濕度不僅影響人體健康，還會腐蝕汽車金屬部件。

面對業(yè)主的投訴，開發(fā)商和物業(yè)將責任甩給黃梅天，采用增加抽濕機、加強清掃的方式應對，后來迫于輿論壓力，才承諾聯(lián)合參建單位排查整改。

更早之前，奉發(fā)云境還因施工圖審查違規(guī)被官方罰款，讓業(yè)主對項目建造質量心生疑慮。

從宣傳冊上的“精工細作”，到實景中的“粗制濫造”，從施工違規(guī)到交付瑕疵，可以看出，奉發(fā)在快速布局的過程中，產(chǎn)品力、品控體系仍有提升空間。

03

經(jīng)營包袱不小，探索以舊換新

從奉發(fā)2025年債券中期報告來看，住宅板塊依然是集團業(yè)績的“包袱”。

報告期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為-14.41%，不僅沒有貢獻利潤，反而在持續(xù)侵蝕整體盈利能力。

今年1月，奉發(fā)集團率先推出商品房 “以舊換新” 模式，計劃收購50套指定區(qū)域的老舊二手房，幫業(yè)主置換旗下新房，成為上海首個落地該模式的區(qū)屬國企。

這個模式一經(jīng)推出便引發(fā)關注，收到 104組意向報名，50組家庭完成登記。

從落地效果來看，“以舊換新”首單簽約后，后續(xù)進度比較慢。房屋的置換范圍限制嚴格，房子必須位于航南公路、上海繞城高速、滬金高速、滬杭公路圍合的區(qū)域內(nèi)。

更重要的是，賣舊房的錢，只能定向購買奉發(fā)旗下的樓盤。

這就尷尬了，對于改善型客戶來說，他們想要的“好房子”，是能真正提升生活品質的房子，而不是從一個老舊小區(qū)，換到另一個品質一般、同樣遠離市中心的小區(qū)。

04

攻堅戰(zhàn)進行時，全力突圍去化

作為2015年成立的區(qū)屬投控型國企，奉發(fā)集團集 “融、投、建、管、運” 于一體，業(yè)務涵蓋工程建設、房地產(chǎn)開發(fā)、市政設施、公租房運營等多個板塊。

多年來，它深度參與了奉發(fā)寶龍廣場、東方美谷JW萬豪酒店等地標項目的建設，在本地積累了深厚的資源和口碑。

面對上千套房源的去化壓力，奉發(fā)集團也在積極尋找破局之道。

2023年底，朱文忠出任集團黨委書記、董事長。

生于1974年，從奉賢房地產(chǎn)物業(yè)公司基層起步，歷任奉賢區(qū)房管局副局長、金海社區(qū)黨工委委員、辦事處副主任，奉賢區(qū)金海社區(qū)二級調(diào)研員，對奉賢的城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場有著深刻理解。

與他搭檔的總經(jīng)理項春，生于1975年，同樣非常熟悉區(qū)域經(jīng)濟和企業(yè)運營。

兩位本土成長的管理者，為奉發(fā)集團帶來了務實穩(wěn)健的經(jīng)營思路。

2月2日的工作總結會上，朱文忠提出要“在房產(chǎn)去化、項目建設、業(yè)務轉型、民生服務、風險防控等領域開展攻堅行動”。

項春也強調(diào)，2026年要“全力穩(wěn)住業(yè)務基本盤，聚焦攻堅房產(chǎn)去化”。

相信這兩位經(jīng)驗豐富并且背景優(yōu)秀的管理人才，能夠帶領奉發(fā)走出目前的地產(chǎn)市場困境，找到新的發(fā)展機遇。

奉發(fā)的挑戰(zhàn)其實是上海外環(huán)外樓市的一個縮影，當核心區(qū)放松限購，虹吸效應加劇，產(chǎn)品力不夠強的房子，去化壓力會更大 。

無論是國企還是民企，只有努力把產(chǎn)品做扎實、把口碑立起來，才是穿越周期的長久之計。

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