作者：余飛

　　01

　　又有城市，生娃給錢

　　3月2日，四川省南充市發布《南充市穩定新出生人口規模六條措施》，核心內容如下：

　　在政策執行期間生育二孩、三孩且新生兒戶籍登記在南充市的家庭，可分別享受5萬元、10萬元的“生育購房補貼”，最高可獲得15萬，由政府分5年進行兌付。

　　不過，“生育購房補貼”有三點限制，比如，補貼僅限一手新建商品房、商業辦公用房和車位，購買二手房不在本次補貼范圍內。

　　此外，該專項補貼由新生兒戶籍登記地政府發放，僅限在戶籍所在區域內使用，且專項購房補貼權利不可轉讓。

　　客觀來說，南充的刺激力度非常弱。

　　去年湖北縣級市天門、十堰市竹山縣的政策力度，可圈可點。

　　天門市明確提出：

　　從2024年4月1日至2027年5月1日期間，對生育二孩、三孩的天門市戶籍夫婦且新生兒戶籍登記在天門的，給予一次性生育獎勵和分娩補助，發放新建普通商品住房認購券，減免孕育費用，提高產假待遇，享受稅收優惠政策，提供托育服務，實行職稱職級傾斜等七方面鼓勵措施。

　　由于政策集中在二孩、三孩，所以去年天門的出生人口中，二孩、三孩占到了一半。

　　有人計算了一下，當下的天門居民，二孩家庭累計最高可享受價值約287188元的獎勵、補貼及免費服務，三孩家庭累計最高可享受價值約355988元的獎勵、補貼及免費服務。

　　湖北省十堰市下轄的竹山縣提出：

　　2021年6月1日至2026年6月1日期間生育的二孩、三孩家庭，從發文之日（2023年11月9日）起至2024年12月31日期間，在竹山縣城區指定樓盤購買新建商品住房的，生育二孩購房獎補25平方米，生育三孩購房獎補50平方米，孩次可疊加計算。

　　除了購房面積獎補，竹山戶籍家庭還有額外生育福利。2023年11月9日以后出生的三孩，且新生兒戶籍登記在竹山縣的家庭，一次性可獲10000元的獎勵；同時每月發放500元育兒補貼，直至幼兒滿3周歲。

　　亮點有二：

　　第一，時間可以往前追溯。

　　和其他城市補貼從政策制定的時間開始執行不同，竹山縣的政策往前追溯，2021年6月1日至2026年6月1日，這五年間生了二孩、三孩的家庭，都可以享受政策福利。

　　第二，力度很大。

　　除了生育補貼外，還有購房補貼。

　　時代財經計算了一下，三孩家庭最多可以獲得75平方米購房獎補和共計28000元的補貼。

　　安居客數據顯示，竹山縣當前房價均價4500元每平米，如果按均價計算，75平米住宅價值33.75萬，疊加補貼，生育三孩最多可享40.3萬的補貼。

　　對比湖北兩個縣的政策，包括南充這個地級市在內的很多城市，都相形見絀。

　　當然，三地的政策均沒有對一孩進行補貼，這是最應該進行的補貼。

　　02

　　三四線城市，急了

　　縱觀過去四五年，在鼓勵生育路上力度最大的，不是一二線城市，反倒是三四線城市。

　　比如甘肅臨澤縣、四川攀枝花、湖北天門市、湖北竹山縣等等。

　　這種現象背后的邏輯是，三四線城市面臨著更大的人口壓力，面臨著更大的樓市壓力。

　　2022年是中國人口下降之濫觴，過去四年持續下降的背景下，重點城市的增量大不如從前，但絕大多數重點城市仍保持著增長。

　　目前2025年各城市最新人口數據尚未公布，仍以2024年的數據來看。

　　45個重點城市（直轄市、副省級市、省會與首府城市、萬億GDP城市）中，只有上海、北京、長春、重慶、西寧人口收縮，其他城市仍有增量。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　相比之下，三四線城市則呈現了普遍減少的情況。

　　全國三分之二的城市人口在減少，其中絕大多數都是三四線城市。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　再看南充、天門、竹山縣三地具體的數據。

　　過去十多年，南充的人口在持續減少。2015年南充常住人口跌破600萬，2024年降至548.9萬人，相比于2011年減少了72.9萬人。

　　制圖：城市財經；數據：南充市統計局

　　再看天門市，天門市屬于湖北省直屬。

　　七普時期（2010年至2020年），十年間常住人口減少了27.68萬人，減少量位居湖北省第四，前三位是孝感、荊州、黃岡。

　　制圖：城市財經；數據：天門市統計局

　　2020年至2024年，天門市常住人口又減少了7.46萬人。

　　2021年之前，人口減少的主要原因是人口流出，因為在2021年之前，天門市的出生人口多于死亡人口，自然人口正增長。

　　以2015年來說，當年自然人口增加了7544人，常住人口減少了5萬人，當年人口凈流出5.75萬人。

　　2021年及之后，則是人口流出與自然人口減少的雙重因素疊加所致。

　　制圖：城市財經；數據：天門市統計局

　　再看十堰市以及竹山縣。

　　從十堰市統計局公布的數據來看，十堰市常住人口見頂于2017年，當年全市常住人口341.8萬人，之后快速下降。

　　2018年降至340.6萬人，2019年降至339.8萬人，2020年也即七普年份，被擠了水分，直接降至320.9萬人。

　　2024年降至314.22萬人。

　　制圖：城市財經；數據：十堰市統計局

　　竹山縣方面，常住人口同樣見頂于2017年，當年規模42.08萬人，2024年降至34.37萬人。

　　制圖：城市財經；數據：竹山縣統計局

　　出生率持續下滑，2017年出生率高達13.36‰，2024年降至4.88‰。并且2022年出生率首次低于死亡率，自然人口開始減少。2024年竹山縣死亡率為6.65‰。

　　人口不斷流出，出生人口不斷減少，雙重壓力疊加下，迫使這些小城市不斷加碼生育政策。

　　03

　　三四線房價下行擋不住

　　人口是樓市的基石，人口晃動對于三四線城市的樓市壓力，不言而喻。

　　以南充來說，全國房地產整體下行疊加人口不斷減少之下，南充的商品房銷量每況愈下。

　　制圖：城市財經；數據：南充市統計局

　　除了人口壓力外，經濟、財政、產業壓力尤甚。

　　中國的城市發展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區紛紛開啟了強省會模式。

　　好的產業 省會優先， 優質的教育、醫療 、公共交通等資源，也是省會優先 。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。

　　以四川省來說，省會成都GDP超過兩萬億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.7倍。可以說，四川21個城市，其余20個城市都是陪襯成都。

　　合肥，經濟首位度26.9%，也即超過四分之一的GDP被裝在了省會合肥。而從老大與老二角度來看，合肥是蕪湖的2.7倍。

　　經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則則虛假繁榮。

　　換句話說，沒有產業和經濟支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。

　　所以我們看到，在眾多三四線城市中，有那么一小撮，房價雖然也在下跌，但仍比較堅挺，比如江浙很多產業強悍的小縣城，如上面說到的世界小商品集散地義烏、領帶之都嵊州、珍珠之都諸暨山下湖鎮、紐扣之都永嘉縣、眼鏡之都丹陽等等。

　　以上提到的這些產業強悍的江浙小縣城，由于之前房價過度被炒作，現在也在下跌當中，但由于其擁有強勢產業，并吸引人口流入，這些地方的房價調整也不至于鶴崗化。

　　更為重要的是，三四線城市還積壓了天量庫存。

　　過去幾十年，房地產全速發展，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

　　黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

　　前兩年住建部公布了一組數據，全國共有6億棟建筑。

　　雖然這些建筑包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）占比都在一半以上，農村的建筑中絕大部分都是住宅。

　　以此估算，屬于居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。而這些多余的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。

　　產業與經濟羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，這個結該怎么解？

　　所以，本號一直在強調：越來越多的三四線城市，房價會“鶴崗化”，不可阻擋。