春意漸濃，南京樓市迎來關鍵轉折節點。2026 年初，全市房地產市場完成從調整筑底向溫和修復的過渡。2月以來，二手房持續領跑成交，成為市場絕對主力；而高淳、溧水等遠郊區域新房去化周期仍高達56.4個月，市場結構性分化與區域供需壓力進一步凸顯。

2026年1-2月南京樓市數據反差強烈：二手房環比下降9%，新房成交下滑約40%。購房者更青睞高性價比現房，疊加1月底政策托底，市場正逐步回歸理性。城市更新加速推進，3月南京樓市能否迎來真正回暖？

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供應回升成交承壓，價格韌性打破周期慣性

克而瑞數據顯示，2026年1-2月南京新房市場呈現出典型的結構性分化特征，春節因素成為重要變量，量價走出反向行情。

2026年1-2月南京新房市場供需量價走勢

數據來源：克而瑞

春節擾動下的新房市場，核心特征集中于三點：

1. 供應放量遇需求收縮：2月新房新增供應至15.82萬㎡，環比提升約150%，但受春節假期影響，購房者置業意愿回落，成交量驟降至9.55萬㎡，供需矛盾短期凸顯。

2. 價格體系顯超預期韌性：在成交大幅縮量的背景下，新房均價逆勢攀升至24195元/㎡，較1月上漲6.03%，高性價比優質項目成為價格支撐的核心力量。

3. 庫存壓力現積極信號：截至2月底，南京全市新房去化周期微升至28.3個月，但2月實現“量跌價升”的行情，打破了市場傳統的“以價換量”邏輯，也釋放出市場底部初步夯實的積極信號。

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二手房主導市場，真實需求驅動回暖

數據來源：克而瑞

與新房市場的承壓不同，二手房市場已牢牢確立主導地位，成為拉動南京樓市回暖的核心引擎。2026年1月南京全市二手房成交網簽6996套，環比上月微降0.62%，是一手房的5.3倍；2月二手房成交量仍是持續反超新房，剛需與改善的真實需求持續釋放。二手房能站穩市場C位，源于三重現實邏輯的支撐：

1、現房屬性契合剛需：即買即住的特性，有效規避了期房交付風險，精準匹配當下購房者的置業安全感需求。

2、價格優勢持續凸顯：二手房整體均價低于新房，加之鼓樓、建鄴等主城核心板塊價格表現堅挺、抗跌性強，高性價比優勢凸顯，成為當下購房者的重要選擇邏輯。

3、政策精準激活流通：城市更新工程持續提升老舊小區居住價值，房票政策的落地也進一步拓寬了二手房交易渠道，盤活了市場流通性。

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政策托底效應深化，城市更新釋放存量活力

市場的企穩修復，離不開政策的精準托底。2026年1月24日出臺的《關于加快培育新質生產力推動高質量發展的若干政策》，從三大路徑激活南京樓市活力，且政策實效已逐步顯現。

片區煥新升級，重塑居住價值

加快推進湖南路、南湖等歷史片區更新改造，同步完成22新增在冊危房治理、60條街巷整治提升，并推進3000 臺以上老舊住宅電梯更新，從居住安全、環境品質、生活配套等方面全面升級老舊片區，讓存量房產重新釋放價值。

存量高效盤活，拓寬交易渠道

南京設定全年盤活存量房產超100 萬平方米的硬指標，創新推行“房票超市、全城通兌”機制，打破區域使用壁壘，進一步暢通存量房流通渠道，有效加速存量去化、緩解市場庫存壓力。

金融配套升級，降低置業門檻

南京將公積金貸款期限延長至30年，同時提高多子女家庭公積金提取限額20%，從金融端切實為剛需及改善型家庭降低購房成本，進一步釋放合理住房需求。

政策紅利之下，湖南路片區成為城市更新的典型樣板：改造帶動板塊價值提升，周邊二手房成交周期明顯縮短、掛牌量穩步上升，形成“品質提升 ——流通加速——價值回歸”的良性循環。而溧水、高淳等遠郊區域，依托存量資源的有效轉化，也為破解56.4 個月的高位去化壓力探索出可行路徑。

圖：來源于克而瑞·決策專家數據分析生成

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3月市場展望：溫和修復，結構分化為主

綜合市場供需、政策效應及置業需求變化，3月南京樓市將步入溫和修復通道，整體保持“量增價穩”態勢，但新房與二手房、主城與遠郊的結構性分化，仍將是市場核心主線。

新房市場：成交溫和回升，價格保持剛性

預計南京3月新房供應將持續放量，帶動成交套數環比2月回升15%-20%。在土地成本的堅實支撐下，新房成交均價將穩定在23000-23500元/㎡區間。隨著河西、江北等主城核心板塊供應改善，全市新房高庫存壓力將逐步緩解，去化周期也將結束上行趨勢，轉入平穩下行通道。

二手房市場：量價穩中有升，區域分化加劇

預計3月南京二手房成交將維持7500-8000 套的合理區間，真實置業需求持續為市場提供支撐。與此同時，市場區域分化將進一步深化：鼓樓、建鄴等主城核心區，依托成熟配套與產業聚集優勢，改善需求活躍帶動價格穩步回穩；溧水、高淳等遠郊板塊，受剛需主導與庫存高位雙重影響，價格低位運行的格局短期難以改變。

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修復期置業指南：理性聚焦，規避風險

當前南京樓市已平穩渡過深度調整期，正式步入溫和修復軌道，“量增價穩、結構分化”成為市場核心特征。這也意味著，南京樓市正從粗放增長轉向精耕細作，二手房主導、存量盤活成為市場發展的核心驅動力。

對于購房者而言，當下應優先聚焦鼓樓、建鄴等主城區域，以及河西、江北等核心板塊，優選現房或準現房，理性規避溧水、高淳等遠郊高庫存區域，穩妥把握市場修復期的置業窗口。對于房企而言，則需積極響應 “房票超市” 等政策導向，加速尾盤與存量房源去化，主動適配市場理性需求。

城市更新正在重塑南京的居住空間肌理，樓市供需關系也在向基本面深層回歸。唯有理性看待市場結構性分化，精準把握板塊價值與產品邏輯，才能更好共享城市高質量發展紅利，找到真正適合自己的理想居所。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI任務和數據分析功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞南京分析師駱珠萍撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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