作者：有漾

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

每一次出新規(guī)，拉長時間線，我們可以把它當作一個政策節(jié)點來分析，用以解讀后續(xù)市場的走向。

但要說感受新規(guī)的力量，最直接的方式還是扔掉報表，

去一線看看購房者真實的情緒。

2026年2月25日，上海出臺了“新七條”樓市新政。

政策涵蓋限購、公積金、稅費等多個維度。

力度可能算不上歷史最強，但是從結(jié)構(gòu)完整性來看，絕對是一次標志性的發(fā)展里程碑。

上海調(diào)控的重點始終都在：通過調(diào)控，完成整體的供需關(guān)系匹配。

但在文件發(fā)布后的頭兩天，由于是工作日，市場的反饋更多停留在熱線咨詢量和線上討論的熱度上。

真正的考驗，是緊隨其后的那個周末。

我選擇了三個預(yù)期會有明顯變化的板塊：承接剛需外溢的青浦新城、中產(chǎn)聚集地閔行古美、內(nèi)環(huán)核心虹口曲陽。

跑了一遍下來，最深的感受是：新規(guī)的發(fā)力點，終究還是在人心。

01

從觀望走向行動

帶看量的直觀猛增

新政后的周末簡直就是為了驗證新政威力而存在。

中介的喜報是在朋友圈刷屏：

周六調(diào)班，屬于工作日，帶看量按理說會很小。

周天，上海下起了瓢潑大雨，這種天氣在上海中介的過往經(jīng)驗里，通常意味著門店會相對清閑，客戶會改期。

但這個周末，真的不一樣。

在青浦新城的鏈家門店，早上九點開門沒多久，就有沒預(yù)約的客戶直接上門，要求幫忙挑選合適的二手房帶看。

“之前工作日大家都上班，哪有空來看房？但這周調(diào)休的周六，加上這個周末下大雨都要來看房，我一下午就有3組帶看，明顯感覺到想買房的，起碼說愿意了解看房的人是真的變多了。”店里的經(jīng)紀人說，而后又補充：“這種情況在以往的工作日幾乎是沒有的。”

不僅僅是看房的人多了，剛需和置換的人都在看房。

為了驗證這個體感的普遍性，我們還找了一家根植于本地多年的小中介公司。

體感則有一個微妙的不同，

這家小公司的老板表示新政沒有任何影響。

而產(chǎn)生這種差異的原因其實來自于服務(wù)對象的不同。

來鏈家找房看房的最近多是社保剛滿一年，或是社保時間比較久大約7年左右的外地人口，而本地中介則是做熟人生意。

這就倒是體感差距有明顯的差異，也就意味著像青浦這樣的剛需供應(yīng)集中地。

主要的客戶還是外地需要上車的用戶。

而且這一波剛需的底色，比想象中更堅韌。

在閔行古美，如果是在上個周天去門店找人，那基本要撲空。

因為這一天人都出去帶看了，基本都在線上約滿了。

古美屬于閔行中環(huán)，但靠近外環(huán)，又是一個居住基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的板塊。

且內(nèi)部不同房齡、不同面積、不同總價的房子結(jié)構(gòu)比較完整，剛需和置換都能滿足。

根據(jù)門店中介的說法：“這一塊，買了賣，賣了買都是很常見的事，新政出來之后這個周末來看房的，不管是改善的還是剛需上車的人都很多。”

很多原本不夠資格的剛需現(xiàn)在能買了，還有周邊板塊置換過來的，基本都擠在了這個周末。

虹口曲陽路的情況類似。

這里的帶看量猛增，但邏輯又有所不同。

跑了兩三個中介門店，介紹房子出奇地一致，

不再是單純地喊“性價比”“已經(jīng)到歷史最低點，適合購買了”，

而是直接打開窗戶說亮話——你想投資嗎？

這附近最近成交的，急于成交，想趕緊看房下定的是200萬以下的“投資房”。

這一類房產(chǎn)不僅在春節(jié)前開始明顯房價抬頭，大部分總價上漲了25%左右。

2月28號掛出的一套略低于同戶型平均成交價的小戶型，3月2號已成交，僅兩天。

總的來說，

不管是外環(huán)外，中環(huán)附近還是內(nèi)環(huán)，剛需以及置換，自住以及投資，快速下定不好說，但是從觀望走向行動，積極看房的人大幅增加已成事實。

02

利好的不只是剛需

分層傳導的市場情緒

之前我們提過：這次新政，調(diào)控沒有一條是針對戶籍的。

不再給外地來購房設(shè)置門檻，

本質(zhì)上更好的夯實改善甚至塔尖需求的補足。

所以從剛需傳導到市場末端，情緒必然會產(chǎn)生鏈條式的分層。

成交量證明了這一點。

對于外環(huán)外的青浦新城，剛需的情緒確實是最重要的。

權(quán)衡的是房子總價和的生活成本。

在看房的人群里，有一對小夫妻，在虹橋樞紐上班，男的負責開車，女的算賬。

他們告訴中介，之前一直不敢買，是因為經(jīng)歷了2021年以來的普降，總覺得自己買完就會被“背刺”；但這次出來看，發(fā)現(xiàn)房價似乎已經(jīng)跌得差不多了，加上新政的公積金貸款稍微放寬了，自己的積蓄夠得上首付，他們覺得差不多了“哪怕不漲，自己住也不虧，總比一直交房租好。”

這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，是剛需從觀望走向行動的關(guān)鍵一躍。

對于中環(huán)附近的閔行古美，這里是成熟的居住區(qū)，配套好、城市界面還算比較新。

這里聚集的是一批“真正的剛需”。

他們可能在上海多年，一直租房或住在父母家，手里攢了些錢，但夠不上內(nèi)環(huán)的豪宅。

對他們來說，古美是一個性價比不錯的選項，面積不算太小，能住，總價可控。

中介提到在這一塊買房的年輕人的一個心態(tài)：“買這里，考慮的是8到10年后置換不會太難。現(xiàn)在上車，算是給生活一個錨點，月供壓力比想象中小，以后出手，至少比遠郊盤流動性好。總的來說，這個板塊買了賣，賣了買真是挺常見的。”

這是典型的理性剛需，算的不是漲多少，而是跌的概率和置換的難易度。

而對于內(nèi)環(huán)的虹口曲陽，情況更復(fù)雜。

這一輪的新政有個很大的特點是：無論戶籍，不分內(nèi)外環(huán)，只要是個稅社保能達到一年，到哪都可以買。

這個板塊，剛需也有，但是投資客，甚至是外地投資客都多了起來。

有些在上海都沒有自住的用房，買了曲陽路、臨平路的老破小考慮的都已經(jīng)是3的租售比，比放在銀行劃算。

選擇合理利用購房資格，投入地產(chǎn)，求個長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的人還真不少。

信息源：鏈家

當然，當下的老破小投資主力還得是手握現(xiàn)金，不知道放哪的拆遷戶。

虹口某中介門店的店長透露，這兩天接待的客戶里，有幾個是動遷戶；“他們不糾結(jié)，看的房子總價不高，租金回報算得過來，就直接下手了。”

他們更看中的是相對保值和長期的周邊環(huán)境。

新政給他們最大的信號是：政府穩(wěn)房價的決心看到了，大降的趨勢應(yīng)該已經(jīng)過去。

那有收益比放在銀行好，為何不下手？

剛需推動改善，樓市企穩(wěn)，信心增加，市中心老破小租金回報率也順勢企穩(wěn)。

整個鏈條就這樣轉(zhuǎn)動起來。

03

流動的關(guān)鍵

置換意愿和剛需上車意愿的拉扯

我們一直強調(diào)，當下的二手市場的關(guān)鍵詞就是流動性。

新政激活了底層購買力，但市場的核心痛點，依然是置換。

逛一遍中介市場，多了解一下房東的心態(tài)和議價意愿，再回頭看看掛牌價到成交價的實際差額。

就能體會到這一次的置換在市場上，直接影響成交的是剛需和置換意愿的較量。

在青浦、閔行這些板塊，置換的邏輯大多還在本板塊或相鄰板塊進行。

原因很簡單：置換成本相對較低，而且對周邊環(huán)境熟悉。

一個住在青浦老城的人，想換到青浦新城的次新房，他最關(guān)心的是自己手里的老房子能不能賣掉，賣掉之后自己又要添多少錢。

這就出現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象。

撤牌增加，在這三個板塊都出現(xiàn)了。

為什么撤牌？不是因為不想賣了，而是因為糾結(jié)。

一位閔行古美的房東告訴中介，他想置換一套更大的三房，但手頭這套兩房，如果現(xiàn)在賣出的價格太低，那置換的成本就會大幅升高，相當于兩頭虧。

這種“不值當”的心理，讓不少人選擇暫時撤牌，盡管確實想換個大房子住，但是如果價格太低了，還是不大舍得。

而且新政又讓很多人看到了希望，當下不割肉甩賣，之后還有機會。

比如古美小區(qū)的近期掛牌量明顯下降。

同時，支持置換的剛需體量也在變大，更加不用著急了。

社保年限縮短到一年，給了很多購房者和房東商量的空間。

“有些客戶社保還沒滿一年，就跟房東商量先下定，滿了再過戶。”這種條件的放寬，讓基數(shù)變大，也讓不少房東看到了置換窗口正在打開。

另外，議價空間正在被壓縮。

閔行古美，一位中介坦言，現(xiàn)在談價格比以前難了。“上個月還能談個5%，現(xiàn)在業(yè)主看你真想買，2%都費勁。房子質(zhì)量好，維護比較好的，一看想買的人多，競爭的人多，加點價格買的都有。”

議價空間壓縮的另一端，是置換愿望的上升。

“也有愿意談的，現(xiàn)在愿意談的要么是急著用錢的，要么就是急于置換的，另一頭基本都看好了置換哪套房，就等錢換房呢。”

這背后還有一個問題，成交的另一端其實在考驗剛需人群的上車決心。

即使公積金貸款額度確實增加了，但購房者因此提高預(yù)算的并不多。

大家依然在量力而行，預(yù)算的決定性因素依舊是對未來收入的一個預(yù)期。

房東也同樣在意賣房的收入對自己購買改善房的貢獻率思來想去，也在算賬未來的收入和置換后的生活壓力變化。

這種微妙的拉扯，構(gòu)成了當下市場流動的底色。

一句話總結(jié)：

新政后，剛需想上車的人、想要拼一把改善的人都在增加，但同時對價格的敏感也逐漸緊張。

04

情緒起來了，春天還會遠嗎？

樓市的底層邏輯，說到底還是信心。

我們?nèi)ツ觐A(yù)測今年樓市會回暖的時候，提到一個重要指標就是剛需開始買房了。

而當下，剛需人群的畫像其實也有一定的變化：

現(xiàn)在的剛需，或許不再是人們傳統(tǒng)認知中的年輕白領(lǐng)，而是那些在上海打拼多年、突然發(fā)現(xiàn)月供和租金差不多的“新上海人。”

他們買的是市中心的老破小，或者外環(huán)外的地鐵房，總價低，首付少，但對價格的敏感度極高，也正是因為他們覺得“值了”，才意味著價格真的跌到了他們的心理價位。

去調(diào)研之前先看了一下數(shù)據(jù)，新政后的2月26日至28日，成交量呈現(xiàn)“三連漲”，分別為594套、619套、839套。

圖源：雪球網(wǎng)·風財訊

同時，截至3月2日，上海二手房總掛牌筆數(shù)較2月初減少了1.6萬余筆。

這意味著在新增掛牌的同時，消化和去化的速度也在加快。

這一波剛需的入場，補上的正是樓市金字塔最底層的流動性。

底層活了，上層才有置換的可能。

最后，免不了俗，在走訪的末尾，問了每一位聊過的中介同一個問題：“你覺得接下來成交量還會漲嗎？”

聽到最多的，是一種克制住欣喜的表達：“這哪兒知道呢？但是3月份的數(shù)據(jù)拉出來，大家就都清楚了。”

再追問一句：“那你估算呢？”

他們大多會笑一下，壓低聲音說：“那肯定還是好看的。”

那，就讓我們一起等等，看看3月的數(shù)據(jù)是否如大家所愿。

本文已獲得真叫盧俊授權(quán)，推薦關(guān)注工作室視頻號——單盤主義

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