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撰文 | 花姐
出品 |樓花網(wǎng)
每一個(gè)樓花,都是獨(dú)一無二的。
亡羊補(bǔ)牢,為時(shí)未晚。
大概是在3月6日,北京規(guī)自委朝陽分局不動(dòng)聲色,更新了一版呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊的報(bào)規(guī)圖。
兩天前,它首次發(fā)布時(shí),圖紙很模糊,且越放大、越看不清,一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息,只能靠盲猜。
針對這一點(diǎn),花姐沒客氣,在《北京CBD豪宅,螺螄殼里做道場》一文中指出來了。
圖紙不清晰,這不符合報(bào)規(guī)圖公示的規(guī)則。
好在,北京規(guī)自委和首開股份,都發(fā)現(xiàn)了這個(gè)BUG,并及時(shí)修正。
新圖中的一些參數(shù),一目了然。
首開呼家樓項(xiàng)目占地5300㎡,規(guī)劃地上建面7588㎡。其中,住宅規(guī)劃5508㎡,社區(qū)綜合服務(wù)規(guī)劃2080㎡。
尤其是9001住宅地塊,占地只有2700平米。
麻雀雖小,須五臟俱全。
五臟怎么排列?十分考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的功夫。
花姐讀完圖紙之后,發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師是花了心思的。
1、它只設(shè)計(jì)了1棟住宅樓,兩個(gè)單元,地上11層、建筑高度35.9米,預(yù)計(jì)單層層高約3.2米;
2、用疊羅漢的手法,將街坊路用到極致;
3、大力做地下文章,地下負(fù)13.2米,預(yù)計(jì)地下有3層。
正所謂是:螺螄殼里做道場。(咨詢首開呼家樓項(xiàng)目,加花姐微信:louhuar007)
總共32套豪宅
呼家樓項(xiàng)目最大的懸念,是戶型套數(shù)。
它的地上建面5508平米,11層,單層面積約500平米。兩個(gè)單元,怎么分配這500平米呢?
從圖紙上初看起來,好似有44套房,實(shí)則不然。
西單元只有一個(gè)電梯,西北角特意凹進(jìn)去了,很有可能是一層一戶,共計(jì)11套。
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東單元有兩個(gè)電梯,單層梯一戶,但北面有兩個(gè)紅色箭頭,東邊的箭頭,很有可能專門為東端戶首層而設(shè)。
這個(gè)東端戶很特別,從鳥瞰圖南面的外立面看,沒有內(nèi)嵌式陽臺(tái),加上南面有“變配電箱”。
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花姐推測,東端戶首層可能是小區(qū)的物業(yè)用房或會(huì)所,約140平米。
關(guān)于有多少戶,從它只有42個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位、68個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位,也可以找到答案——它的戶數(shù)最多不超過35套。
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由于它身處CBD核心,車位配比超過1.2輛/戶,是大概率的。
據(jù)此,花姐認(rèn)為,呼家樓項(xiàng)目東單元有21套住宅,西單元共計(jì)11套,總計(jì)32套房。
145平米和210米空中豪宅
首開股份拿下呼家樓項(xiàng)目,大概率會(huì)打造成迷你頂級(jí)豪宅。
花姐推測,它有兩款戶型:西邊單元兩戶,每戶建面145平米;東邊單元獨(dú)門獨(dú)戶,每戶210平米。
它的贈(zèng)送手法,有兩種:
1、南向內(nèi)嵌式陽臺(tái),進(jìn)深約1.2米,封閉,半贈(zèng)送面積;
2、北向設(shè)備陽臺(tái),進(jìn)深約1米,封閉,全贈(zèng)送。
由于所處地段好,贈(zèng)送面積收緊。
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來看下兩款戶型的尺寸:
1、145平米戶型:面寬約14米,進(jìn)深約11米,南向三面寬、接近通面內(nèi)嵌式陽臺(tái),北面贈(zèng)送一個(gè)設(shè)備陽臺(tái)(東邊戶多贈(zèng)了一個(gè)),一梯一戶;
2、210平米戶型:面寬約16米,進(jìn)深約14米,
南向四面寬、接近通面內(nèi)嵌式陽臺(tái),北向贈(zèng)送一個(gè)長約7米的設(shè)備陽臺(tái),一層一戶。
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它與東單元西戶之間,北面特意做了凹進(jìn)設(shè)計(jì),目的是為了增加側(cè)面的采光,打造成270度空中豪宅的視線。
另外,花姐發(fā)現(xiàn)它還有一個(gè)顯著特點(diǎn)——每款戶型在南向,都設(shè)有衛(wèi)生間。
呼家樓項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)5.88萬元/㎡,扣除2080㎡社服配套后,住宅的實(shí)際樓面地價(jià)約8.1萬元/平米。
據(jù)此推測,它的房價(jià)約11.5萬元/平米,單套總價(jià)為1600萬元至3000萬元。
螺絲殼里做道場
呼家樓項(xiàng)目的報(bào)規(guī)圖出得太慢,大概是圖紙來回修改,拖慢了開發(fā)進(jìn)程。
從這張圖紙,花姐讀出了設(shè)計(jì)師的不易,也讀出了背后的心機(jī)。
通常情況下,一個(gè)樓盤,最基本的配置包括:配電室、室外運(yùn)動(dòng)場地、地上非機(jī)動(dòng)車停車位、消防車道、回車場,還有車庫出入口,人行出入口,等等。
只有一棟住宅樓的呼家樓項(xiàng)目,也不例外。盡管它很迷你,卻很考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的水準(zhǔn)。
在它的平面圖中,有兩處無頂蓋樓梯:一處在東北角緊挨街坊路;一處在西單元的正南方,中間通過一條人行通道,與外面馬路相連。
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通過鳥瞰圖可明顯看出,這兩處無頂蓋樓梯的具體形狀。
顯然,它們是通向地下的。呼家樓項(xiàng)目的地下,究竟藏著什么秘密呢?
這兩處樓梯直通車庫的概率很小,畢竟42個(gè)車位并不需要過大的面積。
花姐判斷,很有可能是關(guān)于小區(qū)的其他配套設(shè)施,以及地下會(huì)所等其他設(shè)施。
在京城樓市,能這么規(guī)劃,呼家樓項(xiàng)目尚屬首次。
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另外,在呼家樓項(xiàng)目2700平米住宅占地里,還有長約50米、寬8米的街坊路。
這條街坊路約400平米,導(dǎo)致可建住宅的地塊,僅剩2300平米,實(shí)際容積率從2.04升至2.4。
設(shè)計(jì)師必然要在街坊路動(dòng)腦筋,向其借力。
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花姐發(fā)現(xiàn),設(shè)計(jì)師在街坊路上疊羅漢了:
1、北面的街坊路,至少和消防撲救場地、消防回車場、消防車道、室外活動(dòng)場地、住宅地下室范圍線,都存在重疊,或交集;
2、由于車庫出入口設(shè)在東北角,占用了消防撲救場地。因此,它在西邊紅線外,補(bǔ)了一塊撲救場地。
但,是在紅線外,這能通過審批?
最后,吐槽一下,設(shè)計(jì)師沒有標(biāo)出樓間距數(shù)字也就算了,連四面現(xiàn)狀住宅的高度,也省略了。
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