政策環(huán)境：支持剛需與改善，市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭

2026年2月，南京樓市政策的核心是全面落地并加碼“人才房票”政策，輔以公積金支持、交易稅費(fèi)優(yōu)化及區(qū)域性購(gòu)房促銷活動(dòng)，形成了一套旨在降低購(gòu)房成本、吸引人才、刺激需求、穩(wěn)定市場(chǎng)的組合拳。 這些政策在當(dāng)月對(duì)市場(chǎng)情緒和實(shí)際成交產(chǎn)生了顯著的提振作用，被視為推動(dòng)南京樓市在春節(jié)后出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情的關(guān)鍵動(dòng)力。

主要政策梳理

1.人才房票政策全面落地與區(qū)級(jí)加碼：2月份，全市各區(qū)陸續(xù)發(fā)布實(shí)施細(xì)則，多數(shù)在市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行加碼或提供額外激勵(lì)，形成競(jìng)爭(zhēng)性引才格局。

2.公積金政策支持：明確使用人才房票購(gòu)買新建商品房的購(gòu)房人，住房公積金最高貸款額度單人最高160 萬(wàn)元、家庭最高200 萬(wàn)元。政策允許購(gòu)房人的父母、子女在符合條件時(shí)提取住房公積金用于支付購(gòu)房款，實(shí)施期限延長(zhǎng)。

3.交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)化：執(zhí)行全國(guó)性政策：出售購(gòu)買不足2年的住房，增值稅征收率從5%降至3%；“賣舊買新”個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)實(shí)施。這些政策降低了二手房交易成本，促進(jìn)了改善型需求的釋放。

4.區(qū)域性促銷與“以舊換新”：新春購(gòu)房節(jié)：例如，浦口區(qū)江浦街道于2月1日至3月31日推出“2026新春購(gòu)房節(jié)”，對(duì)活動(dòng)期間認(rèn)購(gòu)并完成備案的購(gòu)房者給予6666元“生活大禮包”，并可疊加享受人才房票政策?！耙耘f換新”：政府提供專項(xiàng)補(bǔ)助，購(gòu)買名錄庫(kù)內(nèi)新房可享合同金額1%的補(bǔ)貼，與房企優(yōu)惠疊加，降低置換成本。同時(shí)，全市已全面取消商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后的上市交易限制。

2026年2月的政策組合為南京樓市“金三銀四”傳統(tǒng)旺季奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在政策持續(xù)發(fā)力、市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是符合人才政策導(dǎo)向的新房市場(chǎng)和核心區(qū)二手房市場(chǎng)，將保持一定的活躍度，企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。然而，市場(chǎng)全面、持續(xù)的復(fù)蘇仍需宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的配合以及居民收入預(yù)期的改善。未來(lái)政策可能進(jìn)一步向優(yōu)化供給、保障民生和構(gòu)建發(fā)展新模式方向深化。

土地市場(chǎng)：整體低迷，處于觀望期

供應(yīng)情況：2月南京共推出6宗涉宅地塊，總供應(yīng)面積約12.76萬(wàn)平方米，以低密度住宅用地為主。供應(yīng)地塊分布集中在秦淮區(qū)、浦口區(qū)、溧水區(qū)，其中溧水區(qū)供應(yīng)3宗，浦口區(qū)2宗，秦淮區(qū)1宗。

成交情況： 2月南京涉宅土地?zé)o實(shí)際成交，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。

總體來(lái)看，2月南京涉宅土地市場(chǎng)受假期因素影響，供應(yīng)節(jié)奏放緩，成交停滯，市場(chǎng)處于階段性調(diào)整期，后續(xù)需關(guān)注3月土地交易恢復(fù)情況。

新房市場(chǎng)：供應(yīng)回升，成交承壓，價(jià)格逆勢(shì)走強(qiáng)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年2月南京新房市場(chǎng)在春節(jié)假期擾動(dòng)下，市場(chǎng)呈現(xiàn)出"量跌價(jià)升"的結(jié)構(gòu)性特征。

具體來(lái)看，2月新房新增供應(yīng)面積為15.82萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅提升約149.41%，同比去年同期增長(zhǎng)164.72%，供應(yīng)端出現(xiàn)明顯放量。然而，在春節(jié)假期導(dǎo)致購(gòu)房者置業(yè)意愿普遍回落的背景下，成交端卻呈現(xiàn)截然相反的走勢(shì)：2月成交面積僅為9.55萬(wàn)㎡環(huán)比下降42.89%，同比下降50.03%。供需矛盾短期凸顯。

區(qū)域分化：核心區(qū)堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊承壓

2月，建鄴區(qū)以54620元/㎡的成交均價(jià)領(lǐng)跑全市，玄武區(qū)（35026元/㎡）、鼓樓區(qū)（40090元/㎡）緊隨其后。這些核心區(qū)不僅價(jià)格堅(jiān)挺，部分區(qū)域甚至逆勢(shì)上漲。

反觀高淳、溧水、六合等遠(yuǎn)郊區(qū)域，價(jià)格仍在探底。更嚴(yán)峻的是，高淳、溧水的新房去化周期高達(dá)56.4個(gè)月。

2026年2月南京新房成交高度集中在浦口（23.3%）、雨花臺(tái)（11.3%）和江寧（10.4%）等區(qū)域，而傳統(tǒng)核心區(qū)如建鄴、鼓樓、玄武雖然成交面積占比較小，但單價(jià)遠(yuǎn)超其他區(qū)域。反映出市場(chǎng)“量在郊區(qū)、價(jià)在中心”的分化格局。

2026年2月的南京新房市場(chǎng)，改善型產(chǎn)品已成為絕對(duì)主力。從成交結(jié)構(gòu)看，三房和四房合計(jì)占比高達(dá)94.8%?？們r(jià)300萬(wàn)元以上房源成交占比達(dá)42.8%，200萬(wàn)元以上房源整體占比72.1%。

這一趨勢(shì)在單價(jià)段分布上更為明顯：3萬(wàn)至4萬(wàn)元/㎡和4萬(wàn)至5萬(wàn)元/㎡的中高端產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，5萬(wàn)元以上豪宅也有22套成交。

未來(lái)預(yù)判政策托底效應(yīng)逐步顯現(xiàn)

2026年初，南京樓市迎來(lái)多重政策利好，為市場(chǎng)企穩(wěn)回升提供了有力支撐。2月作為春節(jié)傳統(tǒng)淡季，本應(yīng)是全年成交最低點(diǎn)，但在政策托底下，市場(chǎng)表現(xiàn)出超預(yù)期韌性。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，南京作為前期經(jīng)歷深度調(diào)整的二線城市，其修復(fù)趨勢(shì)具有重要參考價(jià)值。當(dāng)前量?jī)r(jià)連續(xù)多月出現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)，雖然絕對(duì)值仍在低位，但趨勢(shì)向好。隨著3-4月傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，南京樓市有望迎來(lái)真正的回暖拐點(diǎn)。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI報(bào)告、AI文章、AI問(wèn)知功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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