在當(dāng)下的市場(chǎng)下，沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力的盤，從開盤就注定了結(jié)局。

做房產(chǎn)這么多年，見過行情淡了賣得慢的，見過定價(jià)虛高沒人買單的，可唯獨(dú)建鑫·如意芳華，讓人實(shí)打?qū)嶉_了眼：

它賣得有多慘？

不是行業(yè)話術(shù)里輕飄飄的“去化承壓”，也不是不痛不癢的“營(yíng)銷乏力”，而是徹底賣不動(dòng)。

購(gòu)房者直接用腳投票，硬生生把它釘在了荔灣新房的恥辱柱上，摘都摘不下來。

去化慘淡到離譜

全荔灣賣得最差的新盤！

建鑫·如意芳華，從開盤到現(xiàn)在整整五個(gè)月，網(wǎng)簽僅僅19套，共0.68億。

仔細(xì)算算，平均一個(gè)月出手不到4套，攤到每周，連一套都賣不掉。

說句門可羅雀，都算是客氣的。

再翻去年的成交成績(jī)，2025年只賣了12套。

荔灣不算小，新盤也不少，而建鑫·如意芳華憑一己之力，坐穩(wěn)了2025年荔灣新盤成交倒數(shù)第一，沒有對(duì)手，實(shí)至名歸。

按這個(gè)速度，建鑫·如意芳華光是賣回地價(jià)，至少要12年。

名字叫如意芳華，但成交不如意、周邊環(huán)境不如意、產(chǎn)品不如意、交通也不如意……

一手拿著21.6億的主城地塊，一手握著國(guó)企的穩(wěn)牌，硬生生打成了全荔灣最沒人要的盤，這份本事，也挺難得。

五大致命短板

賣不動(dòng)不是偶然，是必然！

1.開發(fā)商主城首作，缺乏成熟產(chǎn)品線和住宅打造經(jīng)驗(yàn)

這個(gè)盤的水土不服，從拿地那天就注定了。

2023年4月，廣東建工聯(lián)合體以21.6億底價(jià)拿下荔灣橋梓大街南側(cè)地塊，樓面價(jià)卡死2.2萬/㎡。

隨后專門成立了廣州建鑫嶸承房地產(chǎn)，股權(quán)由廣東建鑫70%控股，廣州市谷龍地產(chǎn)30%參股。

作為廣東建工控股的全資子公司，廣東建鑫自2014年成立以來，深耕的是城市更新、保障房、住房租賃三大政策性賽道，是棚改與舊改領(lǐng)域的“老熟手”。

在增城，它打造了建鑫?荔棠雅苑，這是增城區(qū)首個(gè)采用政府收儲(chǔ)改造模式的舊改項(xiàng)目。

簡(jiǎn)單說，廣東建鑫最擅長(zhǎng)的，是把房子建得合規(guī)、穩(wěn)妥，滿足保障與回遷需求；而市場(chǎng)化商品房需要的，是精準(zhǔn)踩中剛需痛點(diǎn)、做出產(chǎn)品記憶點(diǎn)、講好市場(chǎng)故事——這恰恰是它的空白區(qū)。

建鑫·如意芳華，是它第一次在廣州主城區(qū)，操盤純市場(chǎng)化商品住宅。

一手是主城地塊，一手是國(guó)企兜底，這本該是張穩(wěn)牌。可偏偏，操盤手以做保障房的經(jīng)驗(yàn)，來打商品房的仗：

沒有成熟產(chǎn)品線、沒有戶型迭代經(jīng)驗(yàn)、沒有品質(zhì)口碑積累，直接導(dǎo)致項(xiàng)目從定位到細(xì)節(jié)都缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，在高手云集的荔灣樓市毫無辨識(shí)度。

這也是它從開盤就輸?shù)靡粩⊥康氐暮诵脑颉?/p>

2、城市界面拉胯，舊改至少等5-8年

從環(huán)境來看，項(xiàng)目周邊是山村舊改與石圍塘舊改，目前被舊廠房、城中村、臨時(shí)停車場(chǎng)包圍，道路狹窄、環(huán)境雜亂，典型“城鄉(xiāng)結(jié)合部”觀感。

雖然列入舊改規(guī)劃，但片區(qū)徹底煥新至少5-8年。

且項(xiàng)目南側(cè)貼著廣茂高鐵，東側(cè)規(guī)劃如意坊放射線，未來通車就是車流噪音包圍圈；西側(cè)緊挨芳村大道，三重噪音夾擊。

這意味著業(yè)主入住后，要長(zhǎng)期忍受施工、交通噪音、粉塵、擁堵，眼前不是CBD藍(lán)圖，而是漫長(zhǎng)的等待。

改不了，躲不掉，住進(jìn)去只能認(rèn)命。

3、配套近乎貧瘠，沒什么能拿得出手

建鑫·如意芳華，主打的客群是剛需。

剛需買房，圖的就是便利，圖的是下樓能買菜、孩子能上學(xué)，可建鑫·如意芳華，在剛需最在意的方面，沒有一點(diǎn)如意。

商業(yè)？別想大型商超、別想綜合體，目前能填飽肚子的只有雞煲店、豬腳飯這類街邊小館。唯一能買菜的，就是一個(gè)老舊菜市場(chǎng)，連個(gè)像樣的連鎖超市都找不到。更諷刺的是，這個(gè)菜市場(chǎng)，過兩年都要拆遷，以后買個(gè)菜，都得跑遠(yuǎn)路。

教育？小區(qū)就配建了一所幼兒園，目前小學(xué)、初中全靠蹭周邊劃片，確定性不足，等于把孩子的上學(xué)問題，交給了未知數(shù)。

對(duì)比一下周邊競(jìng)品，差距還是很扎心的：

花地灣萬科、新世界天馥，對(duì)口省實(shí)、西關(guān)培正這類名校；同價(jià)位的力誠(chéng)榕城灣，直接配建九年一貫制真光學(xué)校。

別人教育落地、配套成熟，它全是不確定，剛需家庭怎么敢賭？

4、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，設(shè)計(jì)毫無亮點(diǎn)

地段不行、配套不行，產(chǎn)品要是能打，好歹還能拉一波客戶，可建鑫·如意芳華的產(chǎn)品，只能用四個(gè)字形容：毫無亮點(diǎn)。

主力戶型就是市面上最內(nèi)卷的款：82/88㎡三房，105/108/126㎡四房。荔灣芳村、白鵝潭片區(qū)，做這個(gè)面積段的盤一抓一大把，沒有任何差異化，完全隨大流。

同樣的戶型段，新世界靠圈層品質(zhì)打天下，萬科靠前衛(wèi)設(shè)計(jì)吸年輕人，保利靠得房率殺出重圍……每個(gè)盤都有自己的標(biāo)簽，唯獨(dú)它，全程透著“老實(shí)本分”，平庸到看完就忘。

飄窗設(shè)計(jì)報(bào)建早、死守合規(guī)，全屋80公分的飄窗，一丟丟都不能砸，硬生生杵在房間里，白白浪費(fèi)空間利用率。

說到底，還是沒積淀、沒底蘊(yùn)，不懂商品房市場(chǎng)，只想著把房子建好，沒想到把房子做好。

5、4萬/㎡價(jià)位，競(jìng)品全方位碾壓

即便如今降價(jià)30-50萬，目前建鑫·如意芳華的價(jià)格也去到3.7萬-4萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格，搭配項(xiàng)目本身素質(zhì)，性價(jià)比在荔灣真的不算高。

想選地段好、得房率高的？直接沖保利海上印，位置比它優(yōu)越，同面積段戶型，空間利用率更高；

想選交通方便、品質(zhì)在線的？萬科傲璟、新世界天馥，離地鐵更近，園林、配置全方位碾壓，住著舒服太多；

想選教育有保障的？周邊名校盤一大把，哪怕同價(jià)位的其他項(xiàng)目，都有確定的學(xué)區(qū)，不用賭、不用等。

購(gòu)房者的錢包很誠(chéng)實(shí)，19套的銷量，就是最直白的拒絕。

樓市早就過了閉眼買房、躺贏升值的時(shí)代，尤其是主城剛需盤，國(guó)企身份不是免死金牌，地段優(yōu)勢(shì)不是兜底籌碼，購(gòu)房者要的從來不是一個(gè)合格的建筑，而是一個(gè)能安心住、有盼頭的家。

至于后續(xù)能不能靠降價(jià)翻盤？只能說，有些坑，不是降點(diǎn)價(jià)就能填上的。

如今的銷量，不是偶然，是必然。