浙江
今天上午，上海2006年第一批次集中土拍以收金68億元的成績(jī)收?qǐng)觥?/p>
這是上海2月底樓市新政后的第一場(chǎng)土地拍賣，是市場(chǎng)遇冷，還是買家的情況更難了？
房企比預(yù)料中的更冷靜，三宗出讓地塊最終只有四家房企參與競(jìng)拍，其中兩幅地塊底價(jià)成交，青浦地塊則以6.57%的低溢價(jià)率成交。
這不像是拿地，像摸魚，開(kāi)發(fā)商就怕市場(chǎng)達(dá)不到預(yù)期，多花一分錢。
今天土拍最積極的開(kāi)發(fā)商是來(lái)自廈門的國(guó)企象嶼，參與了嘉定和青浦兩幅地塊的競(jìng)拍，先是聯(lián)合金茂以底價(jià)拿下嘉定新城地塊，之后在青浦地塊上遭遇綠城這個(gè)同樣勢(shì)在必得的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最終敗下陣來(lái)。
象嶼拿地的原因很簡(jiǎn)單，他們?cè)谏虾Ｒ呀?jīng)有一段時(shí)間沒(méi)有土地進(jìn)賬了，所以補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。再不補(bǔ)倉(cāng)，以后在上海就沒(méi)存在感了，純屬被逼無(wú)奈的補(bǔ)倉(cāng)操作。
綠城的情況略有不同，去年在上海接連拿下兩個(gè)“地王項(xiàng)目”，一個(gè)銷售緩慢，一個(gè)遲遲未開(kāi)，急需一個(gè)周轉(zhuǎn)更快的項(xiàng)目來(lái)支撐下去。
意愿都很強(qiáng)，但是出價(jià)都很謹(jǐn)慎，按理說(shuō)，倆家都志在必得，本該殺得你死我活吧？結(jié)果并沒(méi)有！雙方加價(jià)慢得像蝸牛，每加一次價(jià)，估計(jì)后臺(tái)都算爛了賬，就怕多花一分錢。
也可能是在青浦地塊開(kāi)拍前已經(jīng)拿下嘉定新城地塊，象嶼和綠城并沒(méi)有在青浦地塊上過(guò)多糾纏。
綠城最終以總價(jià)約26.75億元、樓面價(jià)31972元/平米拿下青浦地塊，也是時(shí)隔兩年多后重回大虹橋。
這塊地好嗎？位置在青浦相對(duì)成熟、市場(chǎng)認(rèn)知度也比較高的徐涇板塊，但板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，所以，6.57%的溢價(jià)率也說(shuō)明了地塊的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，開(kāi)發(fā)商也很糾結(jié)。
新房有在售的燦輝晶萃173，2月剛剛開(kāi)售，均價(jià)6.06萬(wàn)元/平米；還有寶業(yè)集團(tuán)去年11月剛獲得的地塊，拿地樓面價(jià)31561元/平米，比綠城的樓面價(jià)略低。
更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力在于此前徐涇板塊巨大的新房供應(yīng)量，包括蟠龍?zhí)斓亍Ⅲ待埨铩⑽骱鐦虻榷鄠€(gè)住宅項(xiàng)目相繼入市。大量的房源隨著五年限售到期，從今年開(kāi)始將陸續(xù)解禁并進(jìn)入二手房市場(chǎng)，大虹橋板塊將經(jīng)歷一輪住宅集中供應(yīng)過(guò)程。
對(duì)綠城而言，這塊地要想做好，也是壓力滿滿。
從這個(gè)角度看，象嶼放手青浦地塊，也許是一個(gè)理性的選擇。畢竟嘉定是他更得心應(yīng)手的一個(gè)區(qū)域。
象嶼在嘉定已經(jīng)深耕多年，在嘉定新城開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)香湖岸，是2024年嘉定新城成交面積、套數(shù)、金額“三冠王”，在遠(yuǎn)郊樓盤滯銷的紅海中“殺出重圍”。
這次象嶼選擇的合作伙伴金茂對(duì)嘉定新城也并不陌生。繼大寧金茂府后，金茂在上海的第二個(gè)金茂府就是嘉定新城地鐵站附近的西郊金茂府，算是板塊內(nèi)少有的紅盤之一。
這次與金茂聯(lián)手拿下的嘉定新城地塊，與地鐵11號(hào)線白銀路站直線距離500米，是妥妥的地鐵盤。
地塊以將近14.6億的總價(jià)、樓面價(jià)24500元/平米成交，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，容積率1.7。
這塊地距離一年前招商蛇口在嘉定新城拿下的“地王”項(xiàng)目林嶼湖畔大約1.5公里，招商的當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)31850元/平米，目前高層售價(jià)在4.8萬(wàn)-5.2萬(wàn)元/平米區(qū)間，疊墅售價(jià)最高達(dá)6.7萬(wàn)元/平米。
相比之下，象嶼&金茂這次拿下的地塊，不僅距離地鐵站更近，樓面價(jià)更低，容積率也比林嶼湖畔（2.2）更低，因此，從項(xiàng)目規(guī)劃到產(chǎn)品打造，以及后續(xù)定價(jià)等方面，都會(huì)比招商項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)也更從容。
林嶼湖畔去年8月首次開(kāi)盤，截至目前共推出535套房源，網(wǎng)簽277套，去化率剛剛過(guò)半。接下來(lái)，壓力就給到招商林嶼湖畔了。
今天出讓的三宗地塊中，地段最好的徐匯長(zhǎng)橋羅秀路地塊反而最“安靜“。地塊由上海本地國(guó)企上實(shí)城開(kāi)托底拿下，成交樓面價(jià)約48511元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米。
地塊容積率2.0，自帶不少于25%的商業(yè)，是一塊綜合用地，建筑面積約5.52萬(wàn)平米，起拍價(jià)26.75億元。
已經(jīng)連續(xù)數(shù)年沒(méi)有出現(xiàn)在上海公開(kāi)土地市場(chǎng)的上實(shí)城開(kāi)對(duì)這塊地早有“預(yù)謀”。上實(shí)城開(kāi)今年2月注冊(cè)成立的上海凌云城開(kāi)置業(yè)有限公司在今天土拍之前就已經(jīng)發(fā)布過(guò)關(guān)于羅秀路地塊的項(xiàng)目招標(biāo)公告，其中顯示項(xiàng)目的總投資額達(dá)到43.5億元。
地塊周邊的新項(xiàng)目不多，僅招商的海上清和璽在售，單價(jià)在11.2萬(wàn)-11.3萬(wàn)/平米區(qū)間，自2024年11月首次開(kāi)盤，已經(jīng)推出6批次的房源共834套，目前去化率在60%左右。
從今天的土拍可以看出，雖然上海新政出臺(tái)已半個(gè)月，但政策的效果還需要更長(zhǎng)時(shí)間的觀察。
目前二手房市場(chǎng)的熱度并沒(méi)有傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，而且，降價(jià)的二手房和漲價(jià)的新房之間形成了明顯的價(jià)差，導(dǎo)致客戶觀望情緒濃厚，房企的新房銷售大多沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。
房企在巨大的去化壓力下，投資拿地的意愿必然不高。尤其是去年下半年，短短幾個(gè)月的時(shí)間，上海市場(chǎng)就由熱轉(zhuǎn)冷的巨大變化，也讓房企對(duì)后市的預(yù)期難言樂(lè)觀。
怎么辦呢？新政救市、房企求生、購(gòu)房者觀望，三方拉扯之下，上海樓市接下來(lái)會(huì)怎么走？
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