今天上午，上海2006年第一批次集中土拍以收金68億元的成績收場。

這是上海2月底樓市新政后的第一場土地拍賣，是市場遇冷，還是買家的情況更難了？

房企比預(yù)料中的更冷靜，三宗出讓地塊最終只有四家房企參與競拍，其中兩幅地塊底價(jià)成交，青浦地塊則以6.57%的低溢價(jià)率成交。

這不像是拿地，像摸魚，開發(fā)商就怕市場達(dá)不到預(yù)期，多花一分錢。

今天土拍最積極的開發(fā)商是來自廈門的國企象嶼，參與了嘉定和青浦兩幅地塊的競拍，先是聯(lián)合金茂以底價(jià)拿下嘉定新城地塊，之后在青浦地塊上遭遇綠城這個(gè)同樣勢在必得的競爭對手，最終敗下陣來。

象嶼拿地的原因很簡單，他們在上海已經(jīng)有一段時(shí)間沒有土地進(jìn)賬了，所以補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。再不補(bǔ)倉，以后在上海就沒存在感了，純屬被逼無奈的補(bǔ)倉操作。

綠城的情況略有不同，去年在上海接連拿下兩個(gè)“地王項(xiàng)目”，一個(gè)銷售緩慢，一個(gè)遲遲未開，急需一個(gè)周轉(zhuǎn)更快的項(xiàng)目來支撐下去。

意愿都很強(qiáng)，但是出價(jià)都很謹(jǐn)慎，按理說，倆家都志在必得，本該殺得你死我活吧？結(jié)果并沒有！雙方加價(jià)慢得像蝸牛，每加一次價(jià)，估計(jì)后臺都算爛了賬，就怕多花一分錢。

也可能是在青浦地塊開拍前已經(jīng)拿下嘉定新城地塊，象嶼和綠城并沒有在青浦地塊上過多糾纏。

綠城最終以總價(jià)約26.75億元、樓面價(jià)31972元/平米拿下青浦地塊，也是時(shí)隔兩年多后重回大虹橋。

這塊地好嗎？位置在青浦相對成熟、市場認(rèn)知度也比較高的徐涇板塊，但板塊內(nèi)競爭也相當(dāng)激烈，所以，6.57%的溢價(jià)率也說明了地塊的競爭并不激烈，開發(fā)商也很糾結(jié)。

新房有在售的燦輝晶萃173，2月剛剛開售，均價(jià)6.06萬元/平米；還有寶業(yè)集團(tuán)去年11月剛獲得的地塊，拿地樓面價(jià)31561元/平米，比綠城的樓面價(jià)略低。

更大的競爭壓力在于此前徐涇板塊巨大的新房供應(yīng)量，包括蟠龍?zhí)斓亍Ⅲ待埨铩⑽骱鐦虻榷鄠€(gè)住宅項(xiàng)目相繼入市。大量的房源隨著五年限售到期，從今年開始將陸續(xù)解禁并進(jìn)入二手房市場，大虹橋板塊將經(jīng)歷一輪住宅集中供應(yīng)過程。

對綠城而言，這塊地要想做好，也是壓力滿滿。

從這個(gè)角度看，象嶼放手青浦地塊，也許是一個(gè)理性的選擇。畢竟嘉定是他更得心應(yīng)手的一個(gè)區(qū)域。

象嶼在嘉定已經(jīng)深耕多年，在嘉定新城開發(fā)的遠(yuǎn)香湖岸，是2024年嘉定新城成交面積、套數(shù)、金額“三冠王”，在遠(yuǎn)郊樓盤滯銷的紅海中“殺出重圍”。

這次象嶼選擇的合作伙伴金茂對嘉定新城也并不陌生。繼大寧金茂府后，金茂在上海的第二個(gè)金茂府就是嘉定新城地鐵站附近的西郊金茂府，算是板塊內(nèi)少有的紅盤之一。

這次與金茂聯(lián)手拿下的嘉定新城地塊，與地鐵11號線白銀路站直線距離500米，是妥妥的地鐵盤。

地塊以將近14.6億的總價(jià)、樓面價(jià)24500元/平米成交，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，容積率1.7。

這塊地距離一年前招商蛇口在嘉定新城拿下的“地王”項(xiàng)目林嶼湖畔大約1.5公里，招商的當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)31850元/平米，目前高層售價(jià)在4.8萬-5.2萬元/平米區(qū)間，疊墅售價(jià)最高達(dá)6.7萬元/平米。

相比之下，象嶼&金茂這次拿下的地塊，不僅距離地鐵站更近，樓面價(jià)更低，容積率也比林嶼湖畔（2.2）更低，因此，從項(xiàng)目規(guī)劃到產(chǎn)品打造，以及后續(xù)定價(jià)等方面，都會比招商項(xiàng)目更具優(yōu)勢也更從容。

林嶼湖畔去年8月首次開盤，截至目前共推出535套房源，網(wǎng)簽277套，去化率剛剛過半。接下來，壓力就給到招商林嶼湖畔了。

今天出讓的三宗地塊中，地段最好的徐匯長橋羅秀路地塊反而最“安靜“。地塊由上海本地國企上實(shí)城開托底拿下，成交樓面價(jià)約48511元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米。

地塊容積率2.0，自帶不少于25%的商業(yè)，是一塊綜合用地，建筑面積約5.52萬平米，起拍價(jià)26.75億元。

已經(jīng)連續(xù)數(shù)年沒有出現(xiàn)在上海公開土地市場的上實(shí)城開對這塊地早有“預(yù)謀”。上實(shí)城開今年2月注冊成立的上海凌云城開置業(yè)有限公司在今天土拍之前就已經(jīng)發(fā)布過關(guān)于羅秀路地塊的項(xiàng)目招標(biāo)公告，其中顯示項(xiàng)目的總投資額達(dá)到43.5億元。

地塊周邊的新項(xiàng)目不多，僅招商的海上清和璽在售，單價(jià)在11.2萬-11.3萬/平米區(qū)間，自2024年11月首次開盤，已經(jīng)推出6批次的房源共834套，目前去化率在60%左右。

從今天的土拍可以看出，雖然上海新政出臺已半個(gè)月，但政策的效果還需要更長時(shí)間的觀察。

目前二手房市場的熱度并沒有傳導(dǎo)到新房市場，而且，降價(jià)的二手房和漲價(jià)的新房之間形成了明顯的價(jià)差，導(dǎo)致客戶觀望情緒濃厚，房企的新房銷售大多沒有達(dá)到預(yù)期。

房企在巨大的去化壓力下，投資拿地的意愿必然不高。尤其是去年下半年，短短幾個(gè)月的時(shí)間，上海市場就由熱轉(zhuǎn)冷的巨大變化，也讓房企對后市的預(yù)期難言樂觀。

怎么辦呢？新政救市、房企求生、購房者觀望，三方拉扯之下，上海樓市接下來會怎么走？