老鐵們，最近這些天，自然資源部和國家林業(yè)和草原局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》。

我的第一反應(yīng)是，房地產(chǎn)領(lǐng)域好多通知，不該是自然資源部和住建部一起來嗎？怎么這回?fù)Q林業(yè)和草原局一起了？

我正琢磨這個(gè)事兒呢，瞬間就在各路自媒體、街頭巷尾、田間地頭炸了鍋！

大伙兒的核心爭(zhēng)議點(diǎn)，主要聚焦在文件里的這么一句話——

“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。”

隨之而來的是各種解讀甚囂塵，“土地?cái)喙薄ⅰ霸隽挎i死”、“又要原地起飛”等等說法，就地開啟蹦迪模式。

但如果我們稍稍退后一步，回歸到一個(gè)常識(shí)性視角來看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)以上說法根本就站不住腳！

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量約11萬家，從業(yè)人員近300萬，若算上龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，牽涉的就業(yè)以千萬計(jì)。

一個(gè)吸納如此體量就業(yè)、關(guān)聯(lián)如此廣泛的行業(yè)，其核心生產(chǎn)要素若被瞬間掐斷，這老些企業(yè)去哪里繼續(xù)賦能？這老些人跟誰對(duì)齊顆粒度？

咱說句更直白的，如果真這樣，那引發(fā)的連鎖反應(yīng)大概率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)本身。

仔細(xì)看了一下，人家文件原文是這么說的：

新增建設(shè)用地優(yōu)先保障國家重大項(xiàng)目、交通能源及民生工程，原則上不再用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。城中村改造中零星土地（面積原則上不超過項(xiàng)目總面積10%）可用于保障房等民生項(xiàng)目。

年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，倒逼地方政府優(yōu)先處置閑置、低效用地。未使用的已批建設(shè)用地可撤回，占補(bǔ)平衡指標(biāo)仍有效。

之所以會(huì)有那樣的誤讀，關(guān)鍵在于——

許多人壓根兒混淆了“新增建設(shè)用地”與“房地產(chǎn)開發(fā)用地”這兩個(gè)專業(yè)概念。

“新增建設(shè)用地”就不是一個(gè)單純的媒體用語或行業(yè)詞匯，它有著明確的法定含義：

特指將農(nóng)用地、未利用地依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用途的土地。

本質(zhì)上是城市“攤大餅”式向外擴(kuò)張的稀缺指標(biāo)。

而當(dāng)前這個(gè)階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)用地，實(shí)則來源于存量建設(shè)用地——

舊城改造、低效用地再開發(fā)、政府儲(chǔ)備地，等等等等…

尤其在一線城市，新增用地占比平均只有占比約?7.17%，在房地產(chǎn)供地結(jié)構(gòu)中占比，那都不是有限，那是相當(dāng)有限！

二線城市或一般省會(huì)城市占比更高，大伙兒經(jīng)常聽到位于這類大城市遠(yuǎn)郊區(qū)的某某新城，其實(shí)用地指標(biāo)很大一部分就是從這兒來的。

換句話說，以上，是早就形成了多少年的結(jié)構(gòu)性變化。

3月16日，自然資源部例行新聞發(fā)布會(huì)上的回應(yīng)，為這場(chǎng)討論提供了權(quán)威定調(diào)——

“文件提出新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，并不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地。”

你注意，這句話其實(shí)厘清了前面咱們說過的混淆點(diǎn)：

不供應(yīng)的是一種“新增建設(shè)用地”這種特定類型的土地，而非房地產(chǎn)用地本身。

政策的調(diào)整，指向的是土地來源結(jié)構(gòu)，而非總量的斷崖式削減。

這倆事兒有本質(zhì)區(qū)別。

打個(gè)比方，你跟你老婆說以后別吃隔夜肉了，那玩意兒對(duì)身體不好。

等你老婆回娘家了，跟娘家人說：“我老公不讓我吃肉了…”

合適嗎？

這份文件的本意，是對(duì)土地供應(yīng)來源和資產(chǎn)價(jià)格邏輯重構(gòu)，而非傳言中說的“土拍卡脖子”。

其核心機(jī)制，文件里同樣說得明明白白，叫“增存掛鉤”。

這句話需要敲黑板、劃重點(diǎn)——

年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地，原則上不得超過盤活存量土地的面積。

通俗解釋就是：“盤活一畝才能新增一畝”。

立這個(gè)新規(guī)矩，潛臺(tái)詞是建立了一種新的地方政府行為激勵(lì)框架！

怎么講？想要獲得更多的新增用地指標(biāo)，就必須先處理好手中的存量地塊——

閑置土地是否盤活？ 低效用地是否整治？ 批而未供的土地是否消化？ …

這種制度設(shè)計(jì)，以增量倒逼存量，以預(yù)期收益激勵(lì)存量治理，旨在推動(dòng)城市發(fā)展從向外擴(kuò)張轉(zhuǎn)至向內(nèi)優(yōu)化。

2025年披露的數(shù)據(jù)顯示，?房企手握4.4萬公頃（約660萬畝）存量住宅用地?，其中?0.9萬公頃（約135萬畝）長期未動(dòng)工?，構(gòu)成典型的城市閑置土地?；

截至2025年底，自然資源部擴(kuò)大深化低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，范圍已增至100個(gè)城市，試點(diǎn)城市累計(jì)認(rèn)定低效用地373萬畝，實(shí)施再開發(fā)187萬畝。

下一階段，能夠保證這些作業(yè)有序完成，已經(jīng)相當(dāng)于啃下了城市化進(jìn)程中最硬的那塊骨頭。

此外，我們國家有兩個(gè)基本國情未曾改變：

一個(gè)是幅員遼闊、人口眾多；

另一個(gè)是18億畝耕地紅線不可逾越。

在這一約束下，土地要素的配置必須精打細(xì)算！

按照自然資源部的說法，就是市場(chǎng)效益賬、國家發(fā)展賬、民生福祉賬。

具體來說就是——

18億畝耕地紅線必須保！

城市化進(jìn)程從“攤大餅”要轉(zhuǎn)向“優(yōu)化中心城區(qū)”！

能源、交通、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施要有序展開！

城中村改造、公共服務(wù)設(shè)施等民生項(xiàng)目要穩(wěn)步推進(jìn)！

新質(zhì)生產(chǎn)力等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)要大力推動(dòng)…

以上正是這份最新文件要解決的問題。

這意味著，有限的新增指標(biāo)，必須優(yōu)先流向具有全局意義的領(lǐng)域

當(dāng)然，文件并非只做“減法”，而是根據(jù)實(shí)際需要留了口子——

對(duì)于城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星地塊，若用于保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等民生用途，允許辦理新增用地審批，但面積原則上不超過項(xiàng)目總面積的10%。

這一安排，既堅(jiān)守了嚴(yán)控新增的原則底線，又為城市更新中的實(shí)際操作提供了彈性空間，體現(xiàn)了政策設(shè)計(jì)的精細(xì)化考量。

從更高維度審視，這一政策轉(zhuǎn)向更是在呼應(yīng)中國城市化進(jìn)程的歷史性變遷。

對(duì)于常看咱們號(hào)的老鐵來說，我相信這個(gè)事兒一點(diǎn)都不難理解——

上世紀(jì)末、本世紀(jì)初，我們正處于工業(yè)化追趕期，勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)的早期積聚帶來了人口積聚，從而刺激住房需求不斷放量。

在這種時(shí)代背景下，城市化進(jìn)程當(dāng)然會(huì)伴隨著工業(yè)化高速挺進(jìn)的節(jié)奏，一路高歌猛進(jìn)。

然而當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

所以說，統(tǒng)籌存量和控制增量，正是順應(yīng)這一趨勢(shì)的必然選擇。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，拿地邏輯正在發(fā)生深刻變化——

第一，過去那種依賴大規(guī)模供地、在遠(yuǎn)郊新區(qū)“攤大餅”的模式，可行空間將被持續(xù)壓縮。

第二，未來的機(jī)會(huì)更多集中于存量盤活領(lǐng)域：城市更新、舊城改造以及低效工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型等。

這對(duì)企業(yè)的專業(yè)能力提出更高要求，最顯而易見的三個(gè)技能點(diǎn)——

需要過硬的資金實(shí)力，存量盤活或許不同于過往的平地起高樓，但對(duì)資金的要求門檻一點(diǎn)都不低；

需要妥善處理公共關(guān)系的能力，拆遷談判、成本核算、歷史風(fēng)貌保護(hù)…哪項(xiàng)都需要在處理社會(huì)關(guān)系的過程中左右逢源；

需要復(fù)合型的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營能力，存量盤活的核心議題是更新、改造、轉(zhuǎn)型，本質(zhì)是中心城區(qū)優(yōu)化與服務(wù)升級(jí)…

也就是說，行業(yè)的分化將進(jìn)一步加劇，頭部企業(yè)與專業(yè)型企業(yè)的優(yōu)勢(shì)可能更加凸顯。

對(duì)于新房市場(chǎng)而言，供應(yīng)格局將進(jìn)一步延續(xù)“縮量提質(zhì)”的特征。

隨著新增用地嚴(yán)控，遠(yuǎn)郊新區(qū)、配套滯后的生地大盤將顯著減少。

反觀核心城區(qū)供地，主要依靠城市更新、舊城改造等路徑摳出來，成本剛性疊加區(qū)位優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有望得到支撐。

這意味著啥？意味著新房供應(yīng)的區(qū)位結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化，但整體供應(yīng)規(guī)模大概率呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)。

換言之，未來通過存量盤活而來的中心城區(qū)新建商品住房，大概率會(huì)走高端路線——

這樣一來，既有利于相應(yīng)建設(shè)好房子的號(hào)召，又能在很大程度上保障新建商品住房的貨值。

對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，這次土地供應(yīng)底層邏輯變化同樣將帶來蝴蝶效應(yīng)。

鑒于這次供地政策新變化主要砍的是外圍增量地塊的供應(yīng)效率以及劍指城市更新、舊城改造以及一部分低效地塊——

那么，回歸主城很可能會(huì)成為接下來一段時(shí)間內(nèi)，全國不少熱門城市或省會(huì)城市的趨勢(shì)。

這樣一來，很可能會(huì)在市場(chǎng)端形成三個(gè)變化敞口：

其一，核心區(qū)老房子的價(jià)值不排除迎來一波價(jià)值支撐和重估。

畢竟，核心區(qū)的配套資源優(yōu)勢(shì)很可能因此而被凸顯。

但需要注意的是，即便如此，決定核心區(qū)內(nèi)一套房子能否成為真正的核心資產(chǎn)的關(guān)鍵依然是居住品質(zhì)。

簡(jiǎn)單來講，核心區(qū)老房子很可能因供地邏輯的變化與自身品質(zhì)的局限的微妙博弈，形成一種被動(dòng)的托而不舉的局面。

其二，各種這新城、那新區(qū)的遠(yuǎn)大新，不排除面臨一定壓力。

以前遠(yuǎn)郊新盤賣不動(dòng)，可以試著爭(zhēng)取更多配套落地或者期待下一波土拍，把故事講起來、熱度拔起來…

現(xiàn)在供地邏輯的變化，直接讓新增用地指標(biāo)和盤活存量掛鉤——

來，這事兒假如說讓你說了算，你會(huì)把有限的精力放在市中心閑置地塊和低效用地上呢？還是用在遠(yuǎn)郊區(qū)幫著賣地回款上呢？

可能又有人說了，那不是以后遠(yuǎn)郊地塊少了嗎？遠(yuǎn)郊新盤的稀缺性還上來了呢！

兄弟！你這磕兒嘮得太硬了，服了…

有一說一，最新的土拍供應(yīng)邏輯下，存量房市場(chǎng)仍將會(huì)是一個(gè)高度分化的市場(chǎng)。

與之前的不同之處更多在于，哪些房子有可能得到價(jià)值支撐，哪些房子有可能迎來承壓…

這個(gè)事兒可能會(huì)有所不同。

最后，回歸這份文件本身吧！

在我來看，從頭到尾都沒討論“有沒有新地”，人家的重點(diǎn)是“如何用好存量地”。

眼下，攤大餅式的城市擴(kuò)張已經(jīng)觸達(dá)某個(gè)歷史性、階段性臨界點(diǎn)，

18億畝耕地紅線，更是不可動(dòng)搖的國本——

那么，土地要素的配置邏輯必然發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)向。