荔灣項目配套完善，總價更符合當前購房者的支付能力和需求偏好。

呂穎雅/發(fā)自廣州

房地產(chǎn)營銷中，“勁銷數(shù)億元”“去化率90%”“開盤即清盤”等表述屢見不鮮，但真實成交與營銷口徑之間的差距，始終是市場關注的焦點。

“樓市銷售去化調(diào)查”系列此前已梳理天河、海珠兩區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)【查看天河數(shù)據(jù)】【查看海珠數(shù)據(jù)】。第三期將目光轉(zhuǎn)向廣州老城核心——荔灣區(qū)，觀察市場的真實去化情況。

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整體去化表現(xiàn)較好，總價契合市場需求

近年來，隨著白鵝潭開發(fā)持續(xù)推進，荔灣濱江資源不斷被激活，高端及改善型項目密集入市。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，荔灣樓市整體表現(xiàn)較為理想，絕大多數(shù)項目去化率超過五成，整體優(yōu)于天河和海珠。

在主打大戶型的項目中，開售近4年的星河江縵，在經(jīng)歷價格高開低走后，銷售終于打破僵局，目前去化率達77.8%；熱盤廣船濱江天地、保利珠江天悅去化率分別為72.7%、64.4%，均處于中上水平。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

星河江縵

252

72

77.8%

廣船濱江天地

884

332

72.7%

保利珠江天悅

762

422

64.4%

廣州幸福灣

246

177

58.2%

保利翡麗甲第

234

196

54.4%

廣州蘭園江悅

20

48

29.4%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月18日，僅統(tǒng)計已取得預售證套數(shù)

值得一提的是，高端項目保利翡麗甲第于2025年10月底開售，是表中開盤最晚的一個，但去化速度不俗，目前已網(wǎng)簽231套，去化率達54.4%，且近期仍持續(xù)成交，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有望繼續(xù)攀升。

不過，分化同樣存在。廣州蘭園江悅目前僅售出20套，去化率29.4%，在江景項目中墊底。主要原因是項目位于廣佛交界，周邊城市界面難以支撐其高端定位。相比之下，鄰近的星河江縵也經(jīng)歷了多輪促銷和調(diào)價后，才逐步實現(xiàn)去化。

相比大戶型產(chǎn)品，剛改產(chǎn)品成為荔灣樓市的重要成交支撐。這類項目配套完善，總價控制在300萬~500萬元主流區(qū)間，更符合當前購房者的支付能力和需求偏好，因此具備更強的市場吸引力。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

萬科理想花地朗庭

938

20

97.9%

武漢城建保利花語和岸

458

48

90.5%

力迅西關雅筑

793

89

89.9%

中海保利朗閱

1326

296

81.8%

保利瑧譽

802

233

77.5%

珠江西灣里

177

73

70.8%

越秀天瀛

498

234

68.0%

萬科理想花地瑧園

668

331

66.9%

誠匯新都榕誠灣

902

683

56.9%

珠實西關都薈

202

168

54.6%

新世界天馥

552

464

54.3%

珠江廣鋼花城

550

521

51.4%

萬科理想花地傲璟

302

334

47.5%

建鑫如意芳華

20

408

4.7%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月18日，僅統(tǒng)計已取得預售證套數(shù)

以萬科理想花地三大組團為例：主打中小戶型的【朗庭】去化率高達97.9%，接近清盤；以改善戶型為主的【臻園】去化率為66.9%；開售時間較短的【傲璟】去化率為47.5%，整體表現(xiàn)穩(wěn)健。此外，熱盤武漢城建保利花語和岸同樣接近清盤。

需要注意的是，荔灣不少項目貨量在千套以上，在當前市場環(huán)境下，去化周期一般需要三年以上。例如力迅西關雅筑、中海保利朗閱、保利瑧譽等項目，經(jīng)過幾年銷售，去化率均超過七成；而誠匯新都榕誠灣、新世界天馥、珠江廣鋼花城等大體量項目，銷售表現(xiàn)也基本符合市場節(jié)奏。

表現(xiàn)較弱的項目則是建鑫如意芳華。該項目開售半年，僅售出20套，去化率約4.7%。受品牌知名度不足、周邊環(huán)境相對雜亂及價格優(yōu)勢不明顯等因素影響，盡管后續(xù)推出特價房，整體銷售仍未明顯起色。

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庫存尚穩(wěn)供地提速，市場競爭加劇

庫存方面，荔灣整體仍處于相對健康區(qū)間。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，荔灣區(qū)新房庫存約81.1萬平方米，去化周期約22.3個月，優(yōu)于全市平均水平。

合富研究院預計，2026年荔灣新房供應約3500套，同比減少約9%。新增供應仍主要集中在花地灣與白鵝潭核心區(qū)兩大板塊，合計占比超過五成。從總價結(jié)構(gòu)來看，300萬~800萬元仍為市場主力，占比超過七成。

新盤方面，白鵝潭板塊的國貿(mào)·保利|海上印已開放銷售中心，項目體量較小，總貨量約240套，主打77~106平方米中小戶型，總價相對可控；廣州濱江天地二期「尚濱道」則以128~238平方米改善型產(chǎn)品為主，定位偏高端；此外，去年12月，珠實以13.3億元競得聚龍灣玻璃廠地塊，預計將于今年入市；而聚龍灣·璞毓將推出230~480平方米一線江景大平層產(chǎn)品。

與此同時，大盤萬科理想花地也將補充新貨，新組團預計推出9棟超高層住宅，進一步增加剛需和剛改產(chǎn)品供應；老西關片區(qū)的小體量項目力迅樾公館也將入市，對“老廣”改善型購房者具有一定吸引力。

在土地供應方面，規(guī)模同樣可觀。近期掛牌的中山八地塊，原為電車保養(yǎng)場，未來將打造公交＋體育立體復合開發(fā)示范樣板、健康生活創(chuàng)新社區(qū)。地塊占地約2.6萬平方米，容積率為2.2，建面約5.59萬平方米，在老西關已屬稀缺體量，起拍樓面價約2.5萬元/平方米，性價比較為突出。

此外，在廣州2026年春季土地推介暨藍皮書發(fā)布活動上，荔灣區(qū)多宗涉宅用地集中亮相，如塞壩口地塊、東沙國際商貿(mào)港地塊，均臨近江景資源；羊城食品廠及周邊地塊則與此前熱銷項目相鄰；芳村客運站地塊配套成熟、交通便利。

從區(qū)域發(fā)展來看，荔灣將被打造成集文化、商業(yè)、旅游于一體的世界級濱水活力區(qū)。在今年荔灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會上，荔灣區(qū)明確提出強化廣州聚龍灣太古里、華潤萬象城等消費新地標引領作用，做優(yōu)做強白鵝潭世界級地標商圈，構(gòu)建“1+5”商圈發(fā)展新格局。

可以預見，隨著配套不斷完善與城市界面持續(xù)提升，荔灣對購房者的吸引力將進一步增強，同時新增供應的入市也將使市場競爭加劇。