01

前兩天，我一個(gè)在上海做中介的兄弟伙給我打電話。

他說(shuō)：“院長(zhǎng)，我們現(xiàn)在忙得腳不沾地，一套房七八組客戶看，業(yè)主的電話從早響到晚，周末連喝水的時(shí)間都沒(méi)有。”

我問(wèn)他：“有這么夸張？”

他說(shuō)：“你不信？3月前10天，我們片區(qū)二手房網(wǎng)簽8467套，按這個(gè)節(jié)奏，全月要突破2萬(wàn)套。去年同期才多少？5000套都不到。”

我一聽(tīng)，立馬去查了全國(guó)的數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，這一輪回暖，確實(shí)來(lái)了。

02

一線城市的數(shù)據(jù)顯示，樓市回暖已成事實(shí)。

二手房?jī)r(jià)格2月環(huán)比上漲0.3%，新房?jī)r(jià)格上漲0.2%。通州區(qū)的資深中介反饋，現(xiàn)在一套房七八組客戶同時(shí)看房已經(jīng)是常態(tài)。

二手房?jī)r(jià)格2月環(huán)比上漲0.2%，新房?jī)r(jià)格也上漲0.2%。3月7日單日成交1324套，創(chuàng)下2020年以來(lái)單日交易量第八高的成績(jī)。

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深圳：

春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)132%，創(chuàng)下2024年3月底以來(lái)的最高值。截至2026年2月，二手房住宅成交均價(jià)已回升至6.2萬(wàn)元/平方米。

香港：

2月整體物業(yè)成交量達(dá)到7924宗，環(huán)比增長(zhǎng)84%，創(chuàng)下22個(gè)月次高。二手樓價(jià)創(chuàng)下逾2年新高，港島和新界東樓價(jià)單月上漲超過(guò)2%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各地房管部門(mén)）

看到這些數(shù)據(jù)，一個(gè)基本判斷可以確立：

一線城市的樓市回暖，已經(jīng)不是預(yù)期，而是正在發(fā)生的事實(shí)。

03

更重要的信號(hào)是，市場(chǎng)預(yù)期正在快速轉(zhuǎn)變。

成交量的增長(zhǎng)只是表象，更值得關(guān)注的是市場(chǎng)預(yù)期的變化。

香港的案例很有代表性。

有業(yè)主持有僅8個(gè)月后增值100萬(wàn)港元，現(xiàn)在開(kāi)始反價(jià)，不再按原價(jià)出售。

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買(mǎi)家的心態(tài)也在變化，開(kāi)始出現(xiàn)追漲現(xiàn)象。

這是典型的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變信號(hào)。

我那個(gè)上海的兄弟伙還告訴我一個(gè)細(xì)節(jié)：去年他們片區(qū)有很多"急售盤(pán)"，業(yè)主希望快速成交，價(jià)格有商量空間。

現(xiàn)在呢？

業(yè)主的心態(tài)變了。不著急了，價(jià)格談判空間縮小了，部分業(yè)主甚至開(kāi)始上調(diào)掛牌價(jià)。

"少一分都不賣(mài)"，這是他最近聽(tīng)到最多的一句話。

量在價(jià)先，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本規(guī)律。

當(dāng)成交量持續(xù)放大，當(dāng)業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，當(dāng)買(mǎi)家預(yù)期改變——價(jià)格上漲往往會(huì)隨之而來(lái)。

04

看到這些數(shù)據(jù)，很多人會(huì)問(wèn)：為什么樓市會(huì)在2026年春節(jié)后啟動(dòng)？

其實(shí)背后有三個(gè)關(guān)鍵因素。

第一，政策支持力度明顯加大。

上海“新七條”：首套公積金貸款額度從160萬(wàn)提高到240萬(wàn)，最高可達(dá)324萬(wàn)。

香港直接“撤辣”，取消了所有針對(duì)樓市的額外印花稅。

第二，庫(kù)存經(jīng)歷了出清過(guò)程。

上海中心城區(qū)的新房庫(kù)存已經(jīng)降到了12個(gè)月以內(nèi)，深圳更是創(chuàng)下四年新低。當(dāng)供應(yīng)相對(duì)不足的時(shí)候，價(jià)格往往會(huì)有上行壓力。

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第三，被延后的需求開(kāi)始釋放。

過(guò)去幾年，部分剛需和改善需求選擇了觀望。但當(dāng)他們看到一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，看到成交量開(kāi)始放大——這些被延后的需求開(kāi)始逐步釋放。

05

那么問(wèn)題來(lái)了：北上深港回暖了，對(duì)重慶有什么影響？

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)樓市確實(shí)存在一定的聯(lián)動(dòng)性。一線城市往往扮演“風(fēng)向標(biāo)”的角色，市場(chǎng)情緒會(huì)逐級(jí)傳導(dǎo)。

2009年那一輪：北京率先啟動(dòng) → 上海、深圳跟進(jìn) → 成都、杭州、南京等強(qiáng)二線城市上漲。

2016年那一輪：深圳先漲（一年漲幅76%）→ 上海、北京跟進(jìn) → 合肥、南京、杭州、廈門(mén)等城市上漲。

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從歷史規(guī)律來(lái)看，一線城市的市場(chǎng)變化，往往會(huì)對(duì)其他城市產(chǎn)生影響。這個(gè)傳導(dǎo)周期通常在6-12個(gè)月之間。

那么重慶的情況如何呢？

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2026年1-2月重慶中心城區(qū)商品房成交112.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%。其中2月成交46.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管部門(mén)）

更值得關(guān)注的是成交結(jié)構(gòu)：高品質(zhì)“好房子”成交面積占比達(dá)到了28%，2月成交量TOP10的樓盤(pán)中，四代宅和"好房子"占據(jù)了前九位。

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這說(shuō)明什么？

說(shuō)明改善型需求正在釋放，有購(gòu)買(mǎi)力的客戶開(kāi)始入市，市場(chǎng)信心在逐步恢復(fù)。

重慶在過(guò)去三年做了三件事：

收土地、收房子、提品質(zhì)。

2025年回收323宗閑置土地（相當(dāng)于過(guò)去兩年新供應(yīng)土地的九成）、政府收購(gòu)50萬(wàn)方存量商品房（減少約15%的庫(kù)存）、《好房子十條》提升新房建造標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)供應(yīng)減少、庫(kù)存出清、品質(zhì)提升、政策支持這四個(gè)條件同時(shí)具備的時(shí)候，市場(chǎng)的供需格局正在發(fā)生變化。

06

基于以上分析，我的個(gè)人判斷是：

重慶樓市很可能在2026年內(nèi)啟動(dòng)，房?jī)r(jià)將重啟上漲趨勢(shì)。

這個(gè)判斷基于四個(gè)觀察：

一線城市已經(jīng)率先啟動(dòng)（傳導(dǎo)周期通常6-12個(gè)月）；

重慶供需格局在調(diào)整（供應(yīng)減少+庫(kù)存出清+品質(zhì)提升+政策支持）；

改善型需求在釋放（好房子成交占比28%）；

政策環(huán)境相對(duì)友好（利率處在歷史較低位）。

當(dāng)然，這只是我的個(gè)人判斷，僅供參考。

但從目前的數(shù)據(jù)和趨勢(shì)來(lái)看，重慶樓市啟動(dòng)的條件正在逐步具備。

最終的市場(chǎng)走勢(shì)，讓我們用數(shù)據(jù)和時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。