炒房客重新出山了嗎？

近段時(shí)間，隨著股市大跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度快速提升。

就在股市大跌的 3 月 20 日，頭條熱搜榜上排名第二的是這樣一條新聞：有人抄底老破小，一買就是七八套。

這條新聞的熱度僅次于排名第一的重慶市原市長(zhǎng)胡衡華被查，也高于第五條 “新聞聯(lián)播正在直播”、第六條 “伊斯蘭革命衛(wèi)隊(duì)發(fā)言人遇襲身亡”。

房地產(chǎn)投資客、炒房客重新出山的消息，可以說(shuō)是非常奪人眼球，這也是過(guò)去五年第一次看到類似新聞！

這讓老楊感慨良多，因?yàn)樵跇鞘蟹睒s期的時(shí)候，老楊也是一個(gè)不大不小的投資客。

怎么來(lái)區(qū)分房產(chǎn)投資客和炒房客呢？

這兩類人的共性是買房子都不是為了自住，而是為了獲利。

炒房客重在 “炒”，買了之后，一年、兩年或者幾年之后可能就賣掉了，其中有些人杠桿很高，所以只能見(jiàn)好就收，他們是以追求房產(chǎn)短線或者短中線快速大幅升值的一類買房人。

而房產(chǎn)投資客持有的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些，像老楊手中的某些房產(chǎn)持有已經(jīng)超過(guò)十年，其盈利兼顧房產(chǎn)升值和房屋出租收益，其實(shí)是作為家庭資產(chǎn)的配置方向。

而近期這條新聞當(dāng)中的 “有人抄底老破小，一買就是七八套”，其實(shí)更偏向于長(zhǎng)期投資客，而且暫時(shí)來(lái)看，其主要訴求是通過(guò)較高的租金收益率來(lái)獲得回報(bào)。

老楊持續(xù)監(jiān)測(cè)租金收益率這個(gè)指標(biāo)。

在 2021 年之前的二十年，隨著中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，總體房?jī)r(jià)漲幅要明顯高于租金漲幅，中國(guó)很多城市的租金收益率不斷下滑，2011 年二季度下滑到只有 1.8%。

而當(dāng)時(shí)中國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，這里以十年期國(guó)債作為標(biāo)的，當(dāng)時(shí)是 4.1%，也就是租金收益率要明顯低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。

那個(gè)時(shí)候的房產(chǎn)投資，基本不看租金收益率，只看房?jī)r(jià)漲幅收益。

而過(guò)去五年，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，租金收益率逐步上升。

到今年一季度，全國(guó)五十個(gè)大中城市的租金收益率略超 2%，而當(dāng)前十年期國(guó)債收益率是 1.81% 左右。

也就是租金收益率總體上超過(guò)了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，持有房產(chǎn)出租獲得租金收益，從理論上講，已經(jīng)可以作為某些人的資產(chǎn)配置考慮范疇了。

但老楊在這里提示各位老鐵，持有房產(chǎn)出租的成本是比較高的：

第一項(xiàng)成本，買賣房屋有稅費(fèi)和中介費(fèi)；

第二，貸款買房還有貸款利息，目前全國(guó)房貸利率在 3% 左右；

第三，出租房屋需要裝修、配置家具家電，而且出租過(guò)程中還存在房屋空租期。

所以不考慮房產(chǎn)升值收益，只看租金收益率，那這個(gè)收益率要大幅超過(guò)社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率才有實(shí)操性！

在目前全國(guó)主要城市總體租金收益率的情況下，理論上可以通過(guò)出租獲得收益，但實(shí)際過(guò)程中成本支出較高，還是難以打平收支。

那為什么有些人會(huì)在成都、天津，甚至哈爾濱購(gòu)買七八套老破小呢？

核心原因是，老破小的租金收益率要明顯高過(guò)其他房產(chǎn)！

比如目前成都全市租金收益率是 2.3%，老破小達(dá)到 4%、5% 比較輕松。

再比如哈爾濱全市租金收益率是 3.3%，部分市中心老破小租金收益率可能達(dá)到 6% 到 7%，這種情況下確實(shí)有利可圖。

但對(duì)長(zhǎng)期投資客來(lái)說(shuō)，市中心老破小的升值性要明顯弱于次新房，不過(guò)老破小有一個(gè)隱性利好，就是有朝一日拆遷，拆遷補(bǔ)償會(huì)明顯高于市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)于房產(chǎn)投資客而言，要考慮三種情境：

第一種情境，房?jī)r(jià)上漲期，一定不要買老破小，要買優(yōu)質(zhì)次新房，房?jī)r(jià)漲幅大。

第二種情境，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌期，這個(gè)時(shí)候不要買房子，即便租金收益率比較高，房?jī)r(jià)一跌，靠租金收益也打不平。

第三種情境，房?jī)r(jià)平穩(wěn)期，這種情況下確實(shí)應(yīng)該把租金收益率作為首要的投資定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

這個(gè)情況比較類似于股市當(dāng)中的紅利股，每年分紅率比較高，一般達(dá)到 4% 到 5% 左右，但是很多紅利股成長(zhǎng)性比較差。

投資樓市中的老破小博取較高租金收益率，就相當(dāng)于購(gòu)買股市中的紅利股。

但如果想投資股票獲得股價(jià)上漲的收益，一定要避開(kāi)紅利股，一般應(yīng)投成長(zhǎng)性好的股票，它們的分紅率可能只有 0.5% 到 1%，但是業(yè)績(jī)好，股價(jià)漲幅大。

還有一個(gè)很重要的因素必須考慮，就是政策環(huán)境！

熱門新聞中報(bào)道的投資客在成都、天津，還有之前的哈爾濱，一出手就是七八套，是因?yàn)槟壳罢攮h(huán)境比較寬松，限購(gòu)取消了。

要是在五年前、六年前，政策不允許買這么多套房子，有限購(gòu)政策嘛。

從國(guó)家層面來(lái)看，2016 年 12 月提出 “房住不炒” 之后，一直持續(xù)到 2023 年，2023 年 12 月的高層會(huì)議上才首次不再提及 “房住不炒”。

過(guò)去兩年多，對(duì)房地產(chǎn)的呵護(hù)態(tài)度不斷升溫，今年三個(gè)月還沒(méi)有過(guò)完，最權(quán)威的《求是》雜志上就兩次涉及房地產(chǎn)：

一次是元旦特約評(píng)論員專門論述房地產(chǎn)，另外是近期 3 月《求是》雜志刊登一篇論述宏觀經(jīng)濟(jì)政策的文章，再次提及房地產(chǎn)。

這兩次論述房地產(chǎn)都明確：房地產(chǎn)是居民財(cái)富的重要來(lái)源！

中國(guó)家庭財(cái)富的 80% 左右都來(lái)自于房產(chǎn)。

過(guò)去五年房?jī)r(jià)累計(jì)下跌了 40% 左右，自從 1998 年實(shí)行房改以來(lái)，這是最嚴(yán)重的一次對(duì)家庭財(cái)富的沖擊。

從《求是》雜志的表態(tài)來(lái)看，國(guó)家肯定希望樓市能夠盡快止跌，而且止跌還不夠。

老楊過(guò)去兩年一直在呼吁，要學(xué)學(xué)央行對(duì)于物價(jià)調(diào)控的思路轉(zhuǎn)變。

過(guò)去很多年物價(jià)都在抑制通脹，但自從 2024 年四季度以來(lái)，央行對(duì)于物價(jià)的描述是 “促進(jìn)物價(jià)合理回升”，因?yàn)檫^(guò)去兩三年物價(jià)一直通縮。

經(jīng)過(guò)央行一年多的努力，目前中國(guó)物價(jià)尤其是 CPI 已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

國(guó)家高層對(duì)于房?jī)r(jià)也要有明確、更加有利的說(shuō)法，最好是說(shuō) “促進(jìn)房?jī)r(jià)合理上漲”，這樣才能真正激活購(gòu)房需求。

購(gòu)房需求不能只著眼于剛需、置換、改善，還要適度鼓勵(lì)以房產(chǎn)出租作為長(zhǎng)期收益的良性長(zhǎng)線投資客。

不管怎么說(shuō)，多套投資客已經(jīng)出現(xiàn)，而且登上熱搜排行榜，這對(duì)于中國(guó)樓市和中國(guó)家庭財(cái)富來(lái)說(shuō)都是好事。

2026 到 2027 年，希望房?jī)r(jià)能夠真正實(shí)現(xiàn)止跌，我們也樂(lè)見(jiàn)越來(lái)越多的投資客重現(xiàn)江湖。