今天，我要聊的是一個(gè)老生常談的話題——廣州二手房的止跌回穩(wěn)。

說起這個(gè)，大家可能會(huì)以為又是中介的話術(shù)。畢竟你身邊，肯定也不乏降價(jià)不少依舊賣不出的二手業(yè)主。

但這次，真的不一樣了！

從最近的市場(chǎng)和政策動(dòng)向，二手房業(yè)主久等的“春天”，真的來了。

這些二手盤，等來了春天

先說說市場(chǎng)方面——

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，廣州二手房的成交均價(jià)、成交量，都已經(jīng)連續(xù)四周環(huán)比上漲。

而具體到廣州核心地段的一些標(biāo)桿二手盤，表現(xiàn)更加亮眼。

不少盤已經(jīng)出現(xiàn)了成交火爆、價(jià)格企穩(wěn)的趨勢(shì)！

萬博的越秀·和樾府，近段時(shí)間的成交，爆了！

根據(jù)我們的了解，上周，和樾府在兩天時(shí)間內(nèi)，就成交了9套房源！這哪怕放在新房市場(chǎng)，也是很驚人的流速。

從成交房源來看，單價(jià)在4.5-5.1萬/㎡之間，有4套站上5字頭。而且這些房源還是集中在一、二、三期，還不是和樾府品質(zhì)更好、均價(jià)更高的五期。

這說明，和樾府的這波成交爆發(fā)，不是靠卷價(jià)格，而是實(shí)打?qū)嵉男枨蟊l(fā)！

再說說另一個(gè)講起樓市就繞不開的紅盤——天河的蘭亭盛薈。

此前說起這個(gè)盤，大家聽到最多的是腰斬、暴跌...

但最近，蘭亭盛薈的成交價(jià)，開始回升了！

最新成交的一套126㎡戶型，價(jià)格重回5萬/㎡，也是今年蘭亭盛薈第一套成交價(jià)5字頭的房源。蘭亭盛薈上一次破5的成交，還是在去年10月份。

而且，這并不是個(gè)例。

我們還打聽到，最近老黃埔的萬科城市之光，也有二手業(yè)主返價(jià)，原因是價(jià)格掛出后看房的太過火爆。

發(fā)現(xiàn)沒？

能做到量升、價(jià)穩(wěn)的二手盤，就是兩個(gè)類型：

其一，是有剛性需求支撐，二手買家“不得不買”的樓盤。

這類二手盤，都是有成熟、優(yōu)質(zhì)的配套支撐，在同板塊的新房或二手市場(chǎng)找不到替代者。二手買家有自住需求，尤其像現(xiàn)在的書包房季，哪怕其它新盤吹得再天花亂墜，也非這些盤不可。

例如萬博和樾府，有東風(fēng)東+廣雅學(xué)位，還是次新房。想在萬博買一套能即刻入住、有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的房子，二手市場(chǎng)除了和樾府也沒別的選擇。

還有萬科城市之光，有黃廣附九年制學(xué)位，有成熟的大城配套。在老黃埔想買來自住的話，沒有比城光更好的選擇。

其二，是價(jià)格泡沫已經(jīng)充分?jǐn)D壓，到了合理區(qū)間的熱盤。

像蘭亭盛薈這些曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤，都是自身有地段、次新等優(yōu)勢(shì)支撐，只是之前被炒得過高。

只要價(jià)格回調(diào)到合理的區(qū)間，便會(huì)重新吸引剛需和抄底資金入場(chǎng)。

官方，開始救二手市場(chǎng)了

當(dāng)然，除了這些自身?xiàng)l件就比較優(yōu)越的二手盤，還有一個(gè)信號(hào)，是對(duì)所有二手買家來說都是利好的——

官方，在開始救二手市場(chǎng)了！

過去兩年，二手業(yè)主似乎一直是被背刺的對(duì)象——核心區(qū)新房扎堆面市，產(chǎn)品力不斷提升，讓二手房的競(jìng)爭(zhēng)力被大幅削弱。

而最近出臺(tái)的幾項(xiàng)政策，對(duì)二手業(yè)主來說都是久違的好消息。

其一，新房的“偷面積”被遏止，對(duì)二手房使用率的斷崖領(lǐng)先不再。

今年以來，新房動(dòng)輒120%、130%的超高使用率被叫停。

雖說現(xiàn)在的新房，在公區(qū)、產(chǎn)品等方面，相比二手房還是有優(yōu)勢(shì)。但只要不是碾壓級(jí)的優(yōu)勢(shì)，一些優(yōu)質(zhì)二手房，還是能通過成熟配套、地段優(yōu)勢(shì)突圍。

其二，廣州在引導(dǎo)購(gòu)買力，進(jìn)入二手市場(chǎng)！

前幾天，廣州首次提出“探索房票安置適用范圍擴(kuò)至二手房”。

要知道，每一張房票的背后，都是一個(gè)剛被拆遷、急需換房的購(gòu)買力。再不濟(jì)，也是給了一個(gè)不需業(yè)主出血，買家就能獲取“折扣價(jià)”的渠道。

之前這批購(gòu)買力，都只能導(dǎo)向新房市場(chǎng)。如今雖然只是提了一句，但已經(jīng)能看出官方救市理念的轉(zhuǎn)變。

盤活存量市場(chǎng)，才能打通置換鏈條。

不要低估官方文件的每一句話。即便是“探索”，也意味著二手市場(chǎng)，很可能即將迎來一批強(qiáng)大的購(gòu)買力。

第三，是核心區(qū)的宅地供應(yīng)，踩下了剎車。

今年的供地藍(lán)皮書上，白鵝潭核心區(qū)、萬博、海珠新中軸等熱門板塊，都終于沒有新宅地亮相。

甚至一些地段，出現(xiàn)了“居轉(zhuǎn)商”。例如廣鋼1號(hào)地塊，從去年的商住用地轉(zhuǎn)為純商業(yè)用地。

沒有了新宅地供應(yīng)，這些板塊的二手房，就能保有稀缺性。

從市場(chǎng)端到政策端，都在透露一個(gè)事實(shí)——

二手市場(chǎng)最艱難的時(shí)刻，已經(jīng)過了。

當(dāng)然，如果要說“回暖”，那依然是分化明顯的。只有地段、產(chǎn)品、配套都有優(yōu)勢(shì)的次新房，才能開始享受到止跌回穩(wěn)的紅利。

但這在普跌了一輪的二手市場(chǎng)，依舊很難得了。

市場(chǎng)在用最殘酷的方式告訴你：

你當(dāng)年的選擇，比現(xiàn)在的努力更重要。