最近，廣州市場的確熱起來了，愿意出來看房和買房的客戶，真的多了好多！

然后吧，二娃在帶看的過程中，無意間發現了一個有趣的現象

什么現象呢？我們先來看幾張圖！

我的媽呀！

滿柜子的茅臺酒、一線南向江景房、隔壁就是廣州備案價最高的豪宅-廣州鵬瑞1號......

不得不說，這幾張照片，完全將“人生贏家”這四個字，演繹得淋漓盡致。

那么，你們猜猜，二娃這是去哪里了呢？

哈哈哈，別亂想哦！這其實是前不久，一位粉絲邀請二娃去他會所參觀喝茶時拍的照片。

在我和他聊了1-2個小時后，我才發現，他是一位極有實力的老板，做工程的。同時呢，也是天河公園某豪宅的一位大戶型業主。目前，他正考慮換房，預算5000萬左右。

而他最關注的樓盤，就是保利玥璽灣，以及附近的幾個豪宅。

然后，上周末，二娃又親自帶了幾組客戶去看保利天曜，最后一聊天發現，他們竟然也全是天河公園的業主！

◆ 二娃帶粉絲看天曜

回到家后，我便反復琢磨，最后才明白：這一群實力買家，好像正在集體“逃離”天河公園！

有錢的，基本都會首選保利天曜。而更有錢的那一少部分人，則更傾向于選擇保利玥璽灣！

說真的，放在4-5年前，誰能想到天河公園業主會主動“挪窩”？這里曾是天河“中產后花園”，70.7公頃綠肺、三線地鐵、王牌學位加持，當年也是“閉眼買、穩升值”的香餑餑。

可現在，風水輪流轉，曾經的香餑餑卻成了大家都想脫手的“落日黃花”。

◆ 天河公園航拍實景圖

當然，這并不是說天河公園不行了，而是時代變了！它跟不上有錢人的居住需求了！

那么，為什么會出現這樣的現象呢？

第一、新盤斷供+產品過時，老房子熬不住了

大家都知道，天河公園板塊多年斷供一手新盤，即便有，也是舊規的那種單體樓項目。剩下的，都是清一色的老小區，樓齡動輒十幾年、二十年，甚至更久......放到現在就是“爺爺輩”產品。

想在板塊內買新房根本沒的選，要么只能換去樓齡10多年的次新房-東方新世界熹園。要么呢，就是次新二手房新世界天逸，但價格一點也不便宜。

要么呢，就只能委屈自己住在老破大里面。

◆ 天河公園老破大

所以，前不久，二娃帶過一位在天河公園住了12年的業主去看保利天曜時，一進售樓部她就非常喜歡，覺得檔次好高。

參觀樣板房時，也一直在感慨，現在的戶型和產品，確實是以前那些老小區沒法比的，所以很想置換。

說白了，不是天河公園不好，而是天河公園的房子不好！沒有新盤的板塊，就像沒有新鮮血液的人，再能打，也遲早會被淘汰！而保利天曜剛好戳中了這群人的換房痛點。

◆ 保利天曜120㎡戶型景觀

而值得一提的是，保利天曜目前大戶型基本沒啥貨可選了，140㎡只剩幾套了，B3棟的120㎡戶型，也基本賣完了，現在剛加推了B1棟，還有貨可選。

另外，4月份也將會加推全盤最后一棟大戶型，涵蓋158-180㎡戶型。對這個盤感興趣的朋友，想預約看房的朋友，可以找二娃：wsfew2025

第二、房價回落：天河公園的保值神話，碎了

產品過時是導火索，房價回調才是勸退業主的根本原因。以前“天河公園房子閉眼不虧”的神話，近2-3年徹底碎了。

上幾組扎心數據：新世界東逸花園125㎡三房，2023年上半年成交價1473萬（單價11.6萬/㎡）。

現在呢，最新成交的一套，僅718萬（單價5.7萬/㎡），不到三年，可以省下750多萬。

而同板塊其他小區，回調的空間也是挺哇塞的。

于是，業主們終于清醒：房子太老，再好在地段也扛不住折舊。

第三、天河公園業主的圈子+通勤半徑，決定了他們的買房標的。

很多人疑惑，天河公園業主，為啥不買白云、番禺、荔灣或者是海珠？為啥這么多人去看天曜？

答案很簡單：他們的生活通勤半徑，早就被天河鎖死了。而天曜的總價和綜合條件，確實是大部分業主的第一選擇。

他們也知道保利玥璽灣更好，但不是所有人都買得起玥璽灣?。?/p>

◆ 保利玥璽灣實景圖

而據二娃觀察，天河公園這群業主多是35-50歲中產精英，要么是科韻路“碼農”，要么是珠城、金融城白領，生活圈就在天河公園周邊3-5公里，孩子上學、自己上班、日常消費都在這范圍內。

我帶過一個業主，在珠城上班開車僅15分鐘，換去其他地方通勤翻倍，他說“寧愿多花錢，也不浪費時間在通勤上”。不離開天河、不改變生活節奏，是他們的核心訴求。

更重要的是，他們的圈層在天河，換去其他區域不僅通勤麻煩，還會打破圈層，得不償失。

總之，天河公園業主，從來不是“哪里便宜買哪里”，而是“哪里方便、圈子在哪里，就買哪里”。

◆ 天曜會所實景圖

而保利天曜，緊靠珠江新城，地段好！3站到珠城、1站到琶洲，通勤非常方便，完全不打破他們現有的生活圈。

再加上，項目屬于新規產品，戶型也不錯。再加上老錢風的會所，恒溫泳池、健身房一應俱全；項目也自帶體育東教育集團小學，能很好的承接改善客戶的需求。

說得更直白一點，保利天曜給天河公園業主的，不是一套新房，而是一種更高級、更舒適的生活方式。不用離開天河，就能從老房子“解放”出來。

最后說句實在的：保利天曜現在賣得非常好！一來是因為市場確實回暖了，二來是隔壁跑馬場拍地。因為，跑馬場8.5萬/㎡的面粉價，在天曜直接是小戶型的面包價了，所以價值一下就穩了。