今年復工租房季，多個市場化公寓開啟“春季搶人”行動，促銷手段多樣主要包含減免租金、特價房源以及老帶新福利等方式，其中價格促銷已成普遍現象。

然而意想不到的是今年保租房的折扣“最狠”。2月以來，多個城市下調保租房租金，如西安宣布外來務工人員租住保租房的租金最高可下調50%；珠海兩個保租房項目租金實施執行租金調整方案，實際執行標準較市場價低30%。此外，還有去年9月湖北大冶長樂府保租房項目在基礎7折租金的前提下，疊加“繳9個月送3個月”的優惠，實際租金僅為市場價的5.25折；深圳光明區政府配租的保租房長期按市場價6折執行。從各地紛紛參與打折行動來看，某種程度上保租房“降價潮”已經來臨，未來這種趨勢還會持續，而在有政府背書、價格低至5折的保租房面前，市場化公寓該何去何從？今天我們分成兩部分來看：

一

保租房為何頻頻降價？

1、核心動因是保租房發揮其保障性功能。保租房作為國有企業主導的保障性房源，由政府牽頭降價讓利，相當于用公共資源為城市“引流”，以“居住讓利”換“人口流入”的模式，成為本輪保租房降價的核心動因。

2、部分城市保租房存在庫存壓力。隨著保租房持續不斷上市，對市場化房源租金維穩的效果顯著，但也不能忽視部分小城市住房租賃產業支撐力弱，外來人口少，租賃需求不旺盛導致的庫存積壓問題。比如某城市今年1月份，發布了一份《關于規范保障性租賃住房整租事項的通知政策解讀》其中提及”為解決保障房住房部分房源較高空置率，保證保租房房源高效利用“，可見保租房的空置率高企也是保租房降價的原因之一。

3、部分城市保租房存在供需錯配的問題。部分城市的保租房在前期探索過程中存在供應對象、供應結構與實際需求偏差導致認租率低下的問題。比如某城市在一批次的供應中空置率高達64.5%，主要由于該區配租條件一直面向重點企業配租，但實際情況是該區產業結構以旅游和生態為主，并非企業扎堆的區域，最終超過20%的企業放棄認租名額，而周邊居住的普通居民想要住進去卻無法申請，生生導致資源錯配，浪費。此外，保租房產品戶型設計不合理、面積過小、保租房的隱性成本高等問題也被頻頻被吐槽。十五五規劃中單獨提及“優化保障性住房供給”，就是要優化保租房的規模、結構及品質等，促進保障性住房高質量良性發展。

二

市場化公寓的出路在哪兒？

保租房持續入市已經開始對整體房租水平產生影響，截至今年1月，近半數城市租金同環比齊降，未來政府還會不斷吸納市場上的存量商品房和二手房用作保租房，市場化公寓挑戰“國家意志”直接與保租房競爭并不明智，最好主動避開“大部隊”的主流賽道，強化兩大能力：一是差異化競爭力；二是價值創造力。

①差異化競爭力

要與保租房保持顯著差異化。雖然有些優秀的國企在市場化競爭中運營能力已經長出來，但是市場化公寓相比之下具備在調整策略上更靈活、社群營造上更多元、產品打造上需求洞察更精細、細分賽道更多維等優勢，比如近期香港“學生公寓第一股”赴美IPO，這家匯生活公司只做學生公寓，共計管理143間學生公寓，常年出租率100%，年凈利潤高達21萬美元，卻撐起一個IPO，這就是細分租賃賽道盈利兌現的現實樣本。

②價值創造力

具備持續價值創造的能力。長租公寓目前已經極致內卷，企業也從對空間運營的關注到轉移到對關系的運營，意識到社區和資產只是載體，以產業化思維運營、以價值創造培育新的商業模式才是未來。不是比誰的房子造的更舒服，而是比誰能精準定義一類人、服務一類人、留住一類人。比如前Uber創始人推出的新型租賃公寓Sekra品牌僅憑PPT項目融資1250萬美元，核心原因是它瞄準健康地產，主打“長壽”概念，以居住為表，本質是產業為核，為住戶提供一整套完整的居住理念。（）

最后，市場化公寓不必過于悲觀。保租房的降價潮并非終點，而是行業洗牌的催化劑。真正的競爭不在于價格的高低，而在于價值的深度。當政府用保租房解決了“有得住”的問題，市場化公寓的使命便是回答“住得好”的命題。那些能夠跳出傳統的房東思維，轉向用戶思維、產業思維、生態思維的運營商，將在新一輪的競合中找到屬于自己的生存空間。畢竟，房子只是容器，生活才是內容——誰能把內容做得足夠動人，誰就能在這輪洗牌中站穩腳跟。寒冬之后，留下的不是最便宜的房子，而是最懂人的品牌。

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