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福建省福州市房屋征收:被征收人如何確認(rèn)合法補(bǔ)償面積?

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導(dǎo)讀:在房屋征收補(bǔ)償中,合法補(bǔ)償面積的認(rèn)定是計(jì)算補(bǔ)償金額的核心依據(jù),也是被征收人最易產(chǎn)生爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)。福州市晉安區(qū)新華文化城地塊征收項(xiàng)目啟動(dòng)后,被征收人面臨的首要問(wèn)題便是:自家房屋的面積如何確認(rèn)?哪些面積計(jì)入補(bǔ)償,哪些不計(jì)入?對(duì)于歷史遺留的無(wú)證房屋、公房租賃面積、閣樓陽(yáng)臺(tái)等特殊部位,認(rèn)定規(guī)則又有何不同?



1、合法面積的認(rèn)定依據(jù)

根據(jù)《房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》,被征收房屋的合法建筑面積以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(含房屋所有權(quán)證)或建筑許可執(zhí)照(建設(shè)工程規(guī)劃許可證)為認(rèn)定依據(jù)。這一規(guī)定確立了“權(quán)證優(yōu)先”的基本原則:

已登記房屋:以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積為準(zhǔn)。對(duì)于權(quán)證記載面積與實(shí)際面積不符的,被征收人可申請(qǐng)重新測(cè)繪確認(rèn)。權(quán)證是面積認(rèn)定的最強(qiáng)證據(jù),被征收人應(yīng)妥善保管。

未登記但有許可的房屋:持有建筑許可執(zhí)照但未辦理權(quán)證的,以執(zhí)照記載的建筑面積為準(zhǔn);執(zhí)照未記載面積的,按實(shí)際測(cè)繪面積認(rèn)定。這里的建筑許可執(zhí)照應(yīng)是合法有效的規(guī)劃許可文件。

無(wú)證房屋的歷史遺留處理:對(duì)于因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋,福州市采取“尊重歷史、分類處理”的原則。2004年10月26日《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》施行前建成的無(wú)證房屋,經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定后,可參照合法建筑給予補(bǔ)償;之后建成的,需提供建設(shè)許可、村(居)委會(huì)證明、歷史航拍圖等證據(jù),經(jīng)認(rèn)定后給予適當(dāng)補(bǔ)償。

2、公房建筑面積的特殊計(jì)算規(guī)則

對(duì)于公有租賃房屋,建筑面積的計(jì)算有其特殊規(guī)則。征收實(shí)踐中,公房以租賃憑證為計(jì)戶依據(jù),面積認(rèn)定分為兩種情況:

已記載建筑面積的:以公房租賃憑證(租折或租賃合同)記載的建筑面積為準(zhǔn)。

未記載建筑面積的:可按計(jì)租面積×1.3計(jì)算建筑面積,或按使用面積+計(jì)租面積×0.08計(jì)算建筑面積。這一換算規(guī)則考慮了公房的得房率因素,是對(duì)承租人權(quán)益的保障。



3、特殊部位的計(jì)面積規(guī)則

閣樓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐等特殊部位的建筑面積計(jì)算,遵循統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范:

閣樓:層高在2.2米以上的部分,按全面積計(jì)算;層高在1.2米至2.2米之間的部分,按1/2面積計(jì)算;層高低于1.2米的部分,不計(jì)入建筑面積。

陽(yáng)臺(tái):封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算,未封閉陽(yáng)臺(tái)按1/2面積計(jì)算。

挑檐、雨棚:不計(jì)算建筑面積。

地下室:層高在2.2米以上的,按1/2面積計(jì)算;低于2.2米的不計(jì)入。

4、被征收人的舉證責(zé)任

對(duì)于無(wú)證房屋或面積有爭(zhēng)議的,被征收人負(fù)有提供歷史證據(jù)的責(zé)任。可收集的材料包括:歷史航拍圖、地形圖、戶籍證明、水電費(fèi)繳費(fèi)記錄、村(居)委會(huì)證明、鄰居證言、老照片等。證據(jù)越充分,面積認(rèn)定越有利。對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服的,可在公示期內(nèi)提出書面異議,必要時(shí)申請(qǐng)復(fù)核或提起行政訴訟。

結(jié)語(yǔ):房屋征收中,合法補(bǔ)償面積的認(rèn)定遵循“權(quán)證優(yōu)先、歷史尊重、分類處理”的原則。被征收人應(yīng)提前整理權(quán)屬證書、許可文件、歷史憑證等證據(jù),積極參與調(diào)查確認(rèn),對(duì)認(rèn)定結(jié)果及時(shí)提出異議。



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