好好做生意

3月的一天，在俊發(fā)·新螺螄灣商貿(mào)城做服裝的老張，一口氣交了四五百萬的房租，還直呼心情好。

1500平的鋪面中有不少是新擴(kuò)的，在享受了業(yè)主方給出的最新優(yōu)惠政策后，比往年的房租優(yōu)惠了一半，省下來200多萬。

他和身邊的朋友都是最早從老螺螄灣遷過來的，在這邊做生意十多年，熟門熟路，已習(xí)慣這樣的場域。他們都選擇了續(xù)租，都選擇了擴(kuò)店面。

所謂新政策，簡而言之就是俊發(fā)·新螺螄灣最近推出的“交五送一”，即一次性繳納五年租金，贈(zèng)送一年免租期。

財(cái)哥看了看現(xiàn)場，排隊(duì)的人多得讓人夢回幾年前的搶房時(shí)代，比4個(gè)月前俊發(fā)才開始宣布征收新房租時(shí)，來自經(jīng)營戶的壓力輕了不少。

老張交錢和擴(kuò)店都很爽快，除了因?yàn)榭“l(fā)讓利，還有一個(gè)重要的原因是想扶持去年接手的兒子，讓年輕人有更好的環(huán)境和條件去拼：

壓力肯定有。

外部環(huán)境上，零售電商的發(fā)達(dá)使得全國不少實(shí)體商貿(mào)城都在轉(zhuǎn)型，新螺螄灣的人流量肯定不如以往，但商家看生意的角度不完全是這樣。

老張這幾年在大力拓展線上生意，而且還“自帶流量”，主要是針對(duì)鄉(xiāng)村的批發(fā)，線上銷售占比約70%。

但他不覺得實(shí)體店不重要，線下有展示中心，對(duì)客戶來說會(huì)更有信任度。他的生意經(jīng)也很樸素：線下流量不行，就要自己去找流量。

這應(yīng)了那句話：做生意看優(yōu)勢，自己解決劣勢。

這次新螺螄灣的讓利也讓他更有信心，他覺得，商戶和商城的命運(yùn)是一體的，不要老是去指望別人什么都給你做好，最重要還是靠自己。

也有人選擇離開或減少面積，但老張認(rèn)為這都正常，是市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

有人連夜湊錢，有人默默退場，有人在算賬，也有人在下注。

好像變了，其實(shí)什么都沒變。

1

俊發(fā)的官方公告口徑里，這次“交五送一”預(yù)計(jì)整體讓利22億元，商戶房租成本降低約33%。

但具體操作下來，體感又不一樣。

做紡織生意的李雷，這次一口氣擴(kuò)了三個(gè)鋪?zhàn)?，加上原有的，總共交了八九十萬租金。

他算了一筆賬，原本三個(gè)鋪?zhàn)影丛瓋r(jià)交，這次新擴(kuò)的三個(gè)，政策算是直接給了六折，算下來：

省了八九萬。

換句話說，他的實(shí)際租金并沒有漲，只是把支付周期拉長了，還多擴(kuò)了幾間鋪?zhàn)印?/p>

他也在新螺螄灣做了十幾年生意，這筆賬不難算，優(yōu)惠力度大，就繼續(xù)做。

開童裝店的劉陽，也一次性掏了100多萬，算下來八五折。他告訴財(cái)哥，壓力肯定大，但既然選擇做，不如直接把后面5~6年鎖死，剩余的靠自己。

當(dāng)然他也有擔(dān)心，怕業(yè)主方后續(xù)為了填同地段的空鋪，把租金打到更低的折扣，這對(duì)老商戶是背刺行為，希望業(yè)主方也是運(yùn)營方的俊發(fā)能夠扛住壓力，守住底線。

新螺螄灣市場管理方回應(yīng)也說得很明白，這次政策是“和商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)”。

從賬面上看，22億的讓利不是小數(shù)目。但從商戶的角度，這筆錢能不能真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)營信心，還得看后續(xù)的運(yùn)營。

而一些沒有續(xù)租商戶們最困惑的，就是為什么非得一次性交五年？李雷說，他們理解這是為了穩(wěn)定：

市場能經(jīng)營下去，大家也就都有生意做。

但他也承認(rèn)，如果生意好，五年無所謂。關(guān)鍵是現(xiàn)在行情差，你賺不到那么多，也許五年做下來，就是給市場賺了個(gè)租金。

那么，為什么非要五年？財(cái)哥也專門研究了一下。

這要從俊發(fā)接盤新螺螄灣的歷史說起。

2017年，俊發(fā)以464億元承債式收購中豪新螺螄灣，接手了這座當(dāng)時(shí)已經(jīng)陷入金融風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)體。隨后三年，俊發(fā)不僅無租可收——中豪已提前收了未來十年租金，還投入上百億做硬件升級(jí)、業(yè)態(tài)改造。

這筆錢，大部分來自俊發(fā)地產(chǎn)主業(yè)的輸血。但后來地產(chǎn)行業(yè)下行，化債壓力驟然增大。

2023年10月，俊發(fā)與信達(dá)資產(chǎn)達(dá)成重組協(xié)議，將新螺螄灣整體債務(wù)展期15~20年。去年10月，又與歐力士、東方資產(chǎn)、龍湖達(dá)成戰(zhàn)略合作。而重組協(xié)議生效的條件之一：

就是將本次收取租金的70%用于還債。

換句話說，“五年一收”倒也不是俊發(fā)的任性，而是債權(quán)委員會(huì)的要求。金融機(jī)構(gòu)需要看到新螺螄灣的資產(chǎn)價(jià)值和持續(xù)收益能力，才能同意展期。

如果這次收租失敗，后果是什么？最壞的情況是債權(quán)方轉(zhuǎn)讓債權(quán)或拍賣抵押資產(chǎn)，商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一運(yùn)營解體，市場走向衰敗。

5萬多商戶、10多萬人的就業(yè)，都將受到影響。

所以，這次收租不僅是俊發(fā)的化債需要，更是一場事關(guān)市場存續(xù)的保衛(wèi)戰(zhàn)。

2

這次政策，商戶的分化很明顯。

一類是像老張和李雷這樣，從老市場過來的，做了十幾年也不準(zhǔn)備改行。他們有穩(wěn)定的客戶、成熟的供應(yīng)鏈，對(duì)市場有感情，也有信心。他們不僅續(xù)租，有的還趁機(jī)擴(kuò)鋪。

“我們是想一直做的，五年也好，一年也好，我們都可以?！?/p>

另一類是像劉陽這樣，雖然交了錢，但心里也有擔(dān)憂。他看得很透：那些本來就不想做的，政策再優(yōu)惠也不會(huì)留。

你本來經(jīng)營不下去，別說五年，一兩年都不一定搞得下去。

還有一類，是選擇離場的人。

李雷告訴我，放棄的主要是兩類人：一種是感覺壓力太大，一次拿不出那么多錢，這兩年生意也不好做，準(zhǔn)備及時(shí)止損的；另一種是年齡到了，做了十幾年，想回去養(yǎng)老了。

尤其是從老市場過來的，年齡都在這里了。

商戶的離場，并不完全是壞事。劉陽說得很直接，淘汰了一批搞不走的，說不定行情會(huì)好一點(diǎn)。

這是一種殘酷的市場法則。在低谷期，淘汰弱小的玩家，反而能為剩下的玩家騰出空間，至少品質(zhì)會(huì)逐步有保障：

大家也不會(huì)隨便亂卷價(jià)格了。

而這次政策，表面上是讓利，實(shí)則是俊發(fā)的一次轉(zhuǎn)型嘗試。

過去，是典型的房東思維，收租、維護(hù)、招商。但現(xiàn)在，它試圖成為商戶的“合伙人”。

這個(gè)轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)在幾個(gè)層面：

第一，是真金白銀的消費(fèi)券。

去年5月，俊發(fā)已投放了6000多萬元消費(fèi)券。未來五年，計(jì)劃累計(jì)投放1.5億元現(xiàn)金消費(fèi)券。這次春節(jié)前，先發(fā)了3000萬，面向6萬多戶業(yè)主，每戶可領(lǐng)300元美物券+50元美食券，全部無門檻。

李雷說，消費(fèi)券對(duì)零售幫助很大，不少商戶春節(jié)的營業(yè)額都增加了。

第二，是政策利好下跨境電商的試水。

先說政策。

首先，是市場采購貿(mào)易方式試點(diǎn)。

2020年9月，海關(guān)總署發(fā)布公告，新螺螄灣正式獲批成為全國第五批市場采購貿(mào)易方式試點(diǎn)之一。這個(gè)牌照意味著什么？簡單說，它專門為“多品種、小批量、多批次”的對(duì)外貿(mào)易量身定制，解決了中小商戶最頭疼的兩個(gè)問題。

截至2025年11月，昆明市市場采購貿(mào)易累計(jì)結(jié)關(guān)出口額接近20億美元，主體備案超過5000家。申報(bào)時(shí)間從過去的：

2天壓縮到2小時(shí)。

這意味著一個(gè)商戶早上在新螺螄灣打包好貨，下午就有可能報(bào)關(guān)出境。

其次，是RCEP關(guān)稅紅利。區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定生效以來，云南對(duì)RCEP國家的出口持續(xù)增長。2025年上半年，云南對(duì)RCEP國家出口達(dá)663.6億元，同比增長7.2%。

具體到關(guān)稅減免，效果更直接。昆明海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年簽發(fā)RCEP原產(chǎn)地證書5.26萬份，貨值91.91億元，可享受進(jìn)口國關(guān)稅減讓約2.3億元。以出口泰國為例，原本要交5%關(guān)稅的白菜，有了RCEP證書直接零關(guān)稅。

對(duì)于新螺螄灣的商戶來說，這意味著賣到東南亞的商品，成本直接降下來。而“交五送一”鎖定五年經(jīng)營權(quán)的商戶，可以放心地在這條“黃金賽道”上布局。

最后，是省級(jí)外貿(mào)專項(xiàng)扶持。2025年，云南省專門印發(fā)了推進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)政策，對(duì)海外倉、跨境電商產(chǎn)業(yè)園、市場采購貿(mào)易、航空貨運(yùn)等給予真金白銀的支持。

對(duì)新螺螄灣商戶最直接的好處是，2026年新成立的外貿(mào)公司，出口額僅需達(dá)到20萬元，即可享受報(bào)關(guān)報(bào)檢、物流運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、宣傳推介等一系列成本補(bǔ)貼。這個(gè)門檻有多低？對(duì)動(dòng)輒年銷售額百萬級(jí)的批發(fā)商來說：

幾乎是“零成本試水”外貿(mào)。

去年6月，亞馬遜西南大區(qū)團(tuán)隊(duì)在新螺螄灣辦了一場宣講會(huì)，80多家商戶參與。兩個(gè)月后，做民族包和節(jié)慶糖果的商戶，成功把產(chǎn)品賣到了美國。

新螺螄灣相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴財(cái)哥，跨境電商的核心是交易，關(guān)鍵不在于貨怎么出去，而在于貨怎么賣。他們探索的模式是“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益分成”——商戶負(fù)責(zé)貨品成本、投流及物流費(fèi)用，俊發(fā)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)店鋪運(yùn)營、內(nèi)容制作、達(dá)人對(duì)接等。

這些嘗試，最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為商戶做生意的便利。

當(dāng)然，這既是機(jī)遇，更是挑戰(zhàn)：思維和認(rèn)知的轉(zhuǎn)型，遠(yuǎn)比硬件升級(jí)更難。

第三，是供應(yīng)鏈的組織。

新螺螄灣匯聚了38個(gè)大類、170多萬種單品、5萬多家商戶，他們絕大多數(shù)來自全國各大產(chǎn)業(yè)帶，可以直接到工廠拿貨，或者自帶工廠。這套供應(yīng)鏈能力，是義烏能做成“世界超市”的根基，也是新螺螄灣最大的底牌。

未來，新螺螄灣或許會(huì)分化出兩類商戶：一類專注于供應(yīng)鏈，為跨境貿(mào)易提供選品；另一類直接轉(zhuǎn)化為跨境主體。

更重要的是，新螺螄灣在過去幾年里，已經(jīng)完成了三大升級(jí)：

在硬件上，累計(jì)投入7億元，對(duì)市場門頭立面、屋頂、外廣場、西廣場等進(jìn)行全方位改造，打造出“滇憶465”這一商文旅融合地標(biāo)，榮獲“云南省省級(jí)夜間消費(fèi)聚集區(qū)”和“國家3A級(jí)景區(qū)”。

在業(yè)態(tài)上，重新梳理布局，引進(jìn)中高端業(yè)態(tài)，同時(shí)調(diào)整重復(fù)業(yè)態(tài)，降低內(nèi)卷度。跨境電商方面，探索“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益分成”模式。

在引流上，通過潑水節(jié)、火把節(jié)等民俗活動(dòng)，為市場積聚人氣。2025年潑水節(jié)期間，新螺螄灣總客流20萬+人次，線上總曝光量300萬+。

這些投入，說到底都是：

為了把蛋糕做大。

用財(cái)哥朋友的話說，總想著掙自己人的錢有什么意思，我們也該出去掙點(diǎn)美刀。

但掙老外的錢，集體綁定坐大船出海，和單打獨(dú)斗，是兩回事。誰風(fēng)險(xiǎn)更大，一目了然。

俊發(fā)正在做的，就是建這艘船。

3

新螺螄灣給自己的定位是，中國—南亞東南亞數(shù)字商貿(mào)樞紐、跨境供應(yīng)鏈中心、區(qū)域消費(fèi)新地標(biāo)。三個(gè)關(guān)鍵詞：

數(shù)字、跨境、消費(fèi)。

2026年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，很微妙。

外部環(huán)境看，全球地緣政治動(dòng)蕩，東南亞越來越成為安全港。而東盟已連續(xù)五年成為中國第一大貿(mào)易合作伙伴。南亞東南亞擁有二十多億人口，是全球貿(mào)易中最大的新興市場，年輕人多，消費(fèi)力強(qiáng)。

昆明作為面向南亞東南亞的輻射中心，不僅是戰(zhàn)略要地，也是全國商品、貿(mào)易商通往兩亞的前站。未來5到10年，云南跨境電商有一波非常大的機(jī)會(huì)。

內(nèi)部變化看，俊發(fā)的債務(wù)重組有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這意味著，新螺螄灣的債務(wù)問題，正在進(jìn)入一個(gè)可控的通道。

所以，這次“交五送一”，是在一個(gè)特定的時(shí)間窗口，用特定的政策工具，完成一次深度的利益重構(gòu)。

但回到現(xiàn)實(shí)，商戶們最關(guān)心的，還是眼前的生意。

劉陽告訴我，消費(fèi)券是實(shí)打?qū)嵉?，他也領(lǐng)到了。但更大的構(gòu)想，暫時(shí)不太夠得上，能把眼前的事情做好就行。

沒有人能預(yù)知未來，但都要相信未來。

俊發(fā)、商戶、昆明，都在搏一個(gè)未來。

對(duì)俊發(fā)來說，搏的是市場長期價(jià)值；對(duì)商戶來說，搏的是自己的眼光和實(shí)力；對(duì)昆明來說，搏的是一個(gè)千億商貿(mào)城的重生。

李雷說了一句話，很值得玩味，人生就是一場賭局。來新螺螄灣做生意的，誰不是天生想創(chuàng)業(yè)的人，核心還是要：

看五年想三年、認(rèn)認(rèn)真真做好一兩年。

一位在新螺螄灣做了十幾年的商戶說，無論大環(huán)境怎么樣，做生意嘛，你跟著市場的腳步走，才能順一點(diǎn)。

但無論怎樣，新螺螄灣這一兩年所做的所有事，最終都可以歸結(jié)為在做一件事：用運(yùn)營來恢復(fù)市場信心。

這幾年的大勢也反復(fù)證明，只有優(yōu)秀的運(yùn)營，才能讓資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值。

新螺螄灣的二次創(chuàng)業(yè)，需要團(tuán)結(jié)更多長期主義、穩(wěn)定經(jīng)營的商戶，一起打好下一場硬仗。

而創(chuàng)業(yè)從來是一場屬于勇敢者的游戲。

（文中人物均為化名）