廣東
3月23日，碧桂園發布內幕消息及盈利預告：預計2025年錄得凈利潤約10~22億元，而其2024年同期則錄得虧損約351.45億元。
雖然實現扭虧為盈，但并非碧桂園經營面回暖的信號。
一、扭虧為盈：債務重組收益，不是經營回暖
從2022年虧損60.52億、2023年虧損1784億、2024年虧損351.45億，到 2025年“盈利”，碧桂園業績反轉的核心不是賣房賺了錢，而是債務重組的賬面處理。
2025年12月30日，碧桂園177億美元境外債務重組正式生效，境內137.7億元債券重組也落地，累計“化債”近 900億元。
原債務賬面價值約1270億元（境外177億美元+境內137.7億元）；清償對價公允價值約570億元（現金+新債+股權）。
換言之，碧桂園只用570億就償還了1270億債務。
而這570億中，現金很少，大部分是可轉債，轉股價大多為2.6或10港元，遠高于當時約0.5~0.6港元的市價。
因此，重組收益為1270億?570億=700億元。
如果剔除這部分非現金收益，碧桂園2025年預計虧損約678~690億元，相比2024年351.45億的虧損額，幾乎翻倍。
二、納入小盤股指數：規則下的被動選擇，不是價值認可
債務重組帶來的賬面扭虧，很快轉化為資本市場的“利好”。
2026年2月，碧桂園被納入MSCI中國小盤股指數；3月，又被納入富時羅素全球指數，成為唯一新增地產股。
不少聲音將此解讀為“國際機構認可碧桂園價值”，但這不過是指數編制規則下的被動結果。
2024年5月，碧桂園自由流通市值跌破約460億港元的門檻，被自動剔除出MSCI中國指數（大盤和中盤股）；本次入圍MSCI中國小盤股指數，實際上是“降級”。
目前，MSCI中國小盤股指數的門檻是自由流通市值不低于約4.4億美元（約合34億港元）。
而碧桂園自由流通市值與總市值很接近，一直都在百億港元以上，為什么直到現在才被納入MSCI中國小盤股指數？
此前未被納入，是編制機構進行了人工干預，總不能把一家面臨退市甚至清盤危機的公司納入指數，坑害購買相關指數基金的投資者？
現在納入，是因為債務重組的成功，帶來700億的賬面收益，清盤呈請也被法院駁回，退市和清盤危機暫時解除。
編制機構的總原則還是盡量少進行人工干預，因此符合市值條件的碧桂園自動被納入相關指數。
三、重返世界 500 強：營收撐場面，不是 “王者歸來”
2025年7月，碧桂園以351億美元營收位列《財富》2024年度世界500強第460位，時隔一年“重返”榜單。媒體大肆宣揚 “王者歸來”“逆勢崛起”，這是最大的冷幽默。
各種500強榜單， 從來只看營業收入，不看利潤、負債、現金流，更不看企業生死。
碧桂園即便巨虧千億、債務暴雷、樓盤延期，只要過去的銷售結算還在，營收就能踩線上榜，這本身也沒什么好說的。
但荒誕之處在于“重返”！
最近幾年，碧桂園的營收每年都在大幅下降，而《財富》雜志500強的門檻變動不大，同期匯率波動也不大。
既然2024年能以2527.56億元的營收入榜，為什么2023年的4303.71億營收未能入榜？
因為，碧桂園直到2025年1月14日才發布2023年財報，主辦機構沒有數據，怎能讓你入榜？
至于延遲發布的原因，官方的說法是“外部環境復雜性和內部債務重組挑戰”。
這才是“重返”世界500強的真相。
以上三個所謂“利好”，本質都是“紙面繁榮”：扭虧靠重組、入指數憑規則、上榜看營收，沒有一個能證明經營真正回暖。
真正的“利好”，從來不是“財報上的數字、指數里的席位、榜單上的排名”這些虛頭巴腦的東西，而是主業健康，現金流回正、交付兌現、負債率降低！
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