百MALL龍湖，跨過債務高峰

筑牢新地基

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@龍湖重慶北城天街

2025年，中國房地產行業步入深度調整期，市場筑底周期仍未結束。面對地產行業低谷，龍湖集團以其前瞻性戰略調整交出了一份令人矚目的成績單：在開發業務承壓的背景下，以商業為重要引擎的運營及服務業務持續增長，貢獻穩定收入及利潤；負債規模有序下降，成功穿越債務周期。

尤為引人注目的是，截至2025年末，龍湖商業累計運營商場達99座，年內新開業項目13個。加上資產管理航道在營的4個商業項目，龍湖集團在全國范圍內已開業運營的商業項目數量已經超過100座，正式開啟“百Mall”大門。同時，龍湖商業還完成對標桿項目重慶北城天街、蘇州獅山天街的改造提升，更達成了在運營商場整體銷售額、客流同時實現超15%增長的成績，構筑起寬厚的商業運營護城河。

這些成績背后，是龍湖對商業運營本質的深刻理解與堅守——不是簡單地收租，而是創造價值；不是追求短期規模，而是鍛造長期競爭力。

龍湖正通過深化戰略轉型，讓以商業為核心抓手的運營及服務業務成為抵御行業風險的“穩壓器”、“壓艙石”，構建起低負債、強現金流、可持續增長的健康發展模式。

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運營服務業務成支柱

融資成本創歷史新低

2025年全年，龍湖錄得營業收入為973.1億元。細分來看，龍湖開發業務收入705.36億元，受行業周期影響，開發業務收入承壓；相對而言，運營業務及服務業務則維持增長，運營收入141.86億元、服務收入125.86億元，兩項收入合共在總收入中占比由2024年的21%上升至28%，成為收入核心支撐，凸顯抗風險能力。

2025年全年，龍湖商業板塊的租金收入穩步攀升，客流和銷售額均實現雙位數增長。在地產業務受到沖擊的情況下，商業板塊作為集團“現金牛”的韌性進一步彰顯，包含商業業務在內的運營及服務業務貢獻了穩定的核心利潤共計79.2億元，在集團整體利潤承壓的周期中，發揮了至關重要的壓艙石作用。

龍湖管理層強調，將始終把安全性放在首位，保持經營性現金流為正，繼續有序降低負債，持續推動業務模式的轉型，以運營及服務業務帶動增長，堅定深化戰略轉型。

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一年收租112億元，營業額及客流穩增

2025年，由商業投資、資產管理、物業服務及智慧營造組成的運營及服務業務，實現收入267.7億元，創歷史新高，占總營收比例達27.5%。更為關鍵的是，運營及服務業務合計實現核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，對龍湖集團整體的利潤盤面形成穩定貢獻。在開發業務受行業周期影響承壓的背景下，已成為龍湖穿越周期的戰略支點。

作為主力的龍湖運營業務（主要包括商業投資、資產管理）收入141.9億元，同比增長1.6%。運營業務毛利率為75.6%，較上年增長1.4%，商業投資板塊貢獻了核心增長動能，成為龍湖集團收入、利潤及現金流的穩定貢獻來源。

截至2025年末，龍湖商業全年如期新增運營13座購物中心（包含8座重資產、5座輕資產），在營商場為99座，已開業商場建筑面積為1050萬㎡（含車位總建筑面積為1403萬㎡），全年租金收入112.1億元，較上年增長4%，整體出租率為96.8%，維持高位。

同期，龍湖商業實現營業額及客流雙升。期內，營業額達824億元，剔車營業額整體增長超17%；日均客流量為379萬人，整體增長超16%。這意味著龍湖商業不僅在收入層面實現穩定增長，更在消費端展現出強勁的活力——消費者愿意來，來了愿意消費，這是商業項目最核心的價值體現。

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平穩跨過債務高峰，融資成本創新低

龍湖商業的穩健增長，與集團整體財務結構的持續優化密不可分。2025年，龍湖集團整體及各航道均實現正向的含資本性支出的經營性現金流，實現含資本性支出的經營性現金流凈流入58億元，這已是龍湖集團連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。

憑借經營性物業貸增量以及正向經營性現金流，龍湖已安全平穩地跨過債務高峰：2025年全年如期/提前償還了包括境內信用債、中債增擔保債券、境外信用貸款在內的債務共計220億元。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上提到：“從2022年下半年開始，龍湖主動做了戰略調整，開始降負債，雖然那時整個市場尚未進入深度調整期，但我們已經察覺到市場的異樣。這三年半時間，龍湖整體有息負債降了近600億，降到1500多億，債務結構也做了很大的優化，從過往的以信用融資為主，轉換為以長周期的經營性物業貸為主�！�

截至2025年末，龍湖集團有息負債為1528億元，較2024年底壓降235億元，降幅達13%；在手現金為292億元，凈負債率為52.2%，剔除預收款后的資產負債率為54.7%，成功實現債務“安全削峰”的階段性目標。

往后幾年，龍湖集團還將持續降低每年到期的集團層面債務規模，讓債務結構持續優化。對此，趙軼在業績會上清晰勾勒了未來藍圖：“26年目前還剩余61億，包括境內信用債25億，中債增進擔保債券23億，境外信用貸款13億，都進行了鋪排，會提前削峰有序歸還。27年整個集團層面債務大概在62億，28年69億，29年39億，32年13億，跟前三年比大幅下降�！�

債務結構方面，龍湖集團1年內到期的短期債務占比降低至10.3%，債務到期節奏平緩，償債壓力可控；平均融資成本降低至歷年低點3.51%，平均合同借貸年期進一步拉長至12.12年，達到歷史最長年期。2025年全年，龍湖集團經營性物業貸及長租貸占比已達66%，其成本低、年期長，有助于公司持續優化債務結構，實現負債規模與融資成本“雙降”的良性循環。

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新老項目齊頭并進

產品力持續提升

2025年，龍湖商業以場景創新為核心，持續迭代產品力，新項目精準定位、老項目匠心煥新齊頭并進。通過重慶北城天街的煥新重生、武漢濱江天街的公園商業實驗、蘇州獅山天街的“山谷”新敘事，龍湖商業希望重新定義商業與城市、人與空間的關系。

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新開業項目：場景、模式創新，一次做對

龍湖在新項目打造上踐行“一次做對”理念，通過引入創新場景設計與運營模式，避免后期頻繁調改，徒增成本。進入2025年，龍湖商業繼續通過空間煥新、品牌升級、體驗優化，以實現存量時代的突破。

關于龍湖在新項目培育上的經驗，龍湖商業投資航道總經理包偉在業績發布會上自豪地分享了一個例子：“海南�？谔旖衷�2024年底開業后幾乎無需市場培育期，這在當前環境下極為少見。2025年該天街銷售額已躍居海南省有稅商場首位，而重慶江岸天街也快速成為南坪地區消費者首選的品質購物目的地。”

• 室內場景創新：龍湖商業精心打造“沐光島”生態中庭體系，以自然光影與綠意為設計語言，在濟南西城天街等項目中構建通透穹頂、立體植被層與懸浮社交平臺，創造出集休憩、社交與視覺享受于一體的公共空間，賦予商業體自然呼吸的生命力；重慶江岸天街則深入挖掘在地文化，創新性地將5000㎡的傳統菜市場融入現代購物中心，將品質生鮮、重慶風味餐飲、下午茶與生活好物等進行有機組合，打造既有市井煙火又具現代審美的復合消費場景，實現傳統與現代的和諧共生。

• 模式升級創新：龍湖商業在成熟TOD模式基礎上，進一步探索POD(Park Oriented Development)公園生態模式，實現建筑與城市公園的無界融合。武漢濱江天街項目精心規劃1.3萬㎡城市綠洲，包含野趣十足的曠野公園、浪漫櫻花步道和環形水景草坪，通過流線型建筑與高透光玻璃幕墻，消弭商業空間與自然景觀的邊界，創造出“購物于公園中，漫步于繁華里”的獨特體驗。

• 首店經濟賦能：龍湖商業敏銳把握消費新趨勢，將“首發經濟”作為項目差異化競爭的戰略支點。武漢濱江天街引入超300家品牌，其中城市首店、旗艦店級別占比高達40%；重慶江岸天街匯聚超300個品牌，開業即實現出租率99%、開業率98%，以差異化品牌組合構建區域競爭優勢。這種以高能級首店引領品牌矩陣的策略，有效強化了龍湖商業項目的話題度和消費引力，使新開業項目實現“開業即火爆”的市場表現。

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存量項目改造：煥新升級，激活空間新價值

為適應主流客群對場景創新及體驗感的升級需求，2025年龍湖商業對重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長楹天街等標桿項目實施系統性煥新，通過硬件升級、動線優化與品牌迭代，實現項目價值的“逆生長”。

• 重慶北城天街：

作為龍湖商業“開山之作”，重慶北城天街歷時600余天匠心打磨，于2025年完成項目開業以來最大規模的改造。通過大面積玻璃幕墻替換、透光天幕引入、裸眼3D巨幕打造，實現空間通透感與現代視覺沖擊的雙重升級；品牌層面匯聚VIVIENNE WESTWOOD、COACH等超100家標桿性旗艦店，吸引Mont-bell、KEEN等超80家高能級城市首店，重新鞏固潮流策源地與城市社交核心的地位。

• 蘇州獅山天街：

拆除原5-6層3500平米冰場，打造名為“山谷”的立體開放空間，通過玻璃采光頂引入天光、增設立體動線、搭配環繞綠植，將傳統商業客流冷區轉變為城市熱點；與2024年打造的“山下”街區形成空間敘事閉環，塑造充滿探索趣味的“城市綠谷”。改造后的“山谷”成功引入5家全國首店、1家華東首店以及4家蘇州首店，涵蓋時尚、餐飲、生活美學等多個領域。

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做消費者需要的內容

以內容打造能力護城河

面對當下市場消費者需求多樣性的挑戰，龍湖商業將運營重心從“流量獲取”轉向“情感連接”，以內容創新與用戶共創重塑商業溫度，讓購物中心真正成為承載城市記憶與情感共鳴的生活樞紐。

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原創內容矩陣，打造城市級文化事件

龍湖商業深耕原創IP運營，構建了覆蓋全年的內容生態體系。天街廟會、天街歡搶季、天街歡樂季、醒春季等IP活動，已從單純促銷升級為城市文化事件，其中“天街歡樂季”已持續舉辦九年。

2025年11月7日至12月21日，第九屆天街歡樂季聯動全國25城近百座購物中心，將圣誕浪漫、年終鉅惠與跨年儀式感融為一體，各項目結合地域特色打造的主題場景，創造了全域消費盛宴。成都濱江天街的賽博未來風圣誕樹、北京麗澤天街的雪國小鎮、重慶北城天街的寶格麗香氛羅馬樹、蘇州獅山天街的江南雪鄉，成為城市社交平臺熱門打卡地。

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緊抓情緒營銷，與城市共生共情

龍湖商業深諳“情緒價值”經濟，善于捕捉社會、文化熱點。2025年，從天街廟會到兒童節、高考季，再到區域熱點賽事，龍湖商業精準借勢打造系列主題活動，實現“川超刷屏、天街出梗”的傳播效果。三八婦女節期間，成都濱江天街“你不必是一朵花，你可以是折耳根，從不迎合”等文案走紅全網，持續提升品牌影響力。

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商戶共創消費場景，打造共生共贏生態

龍湖商業還與品牌伙伴構建共創共贏生態，通過主題市集、潮流快閃、音樂現場、IP聯名展覽等多元形式，激活商業空間的社交屬性與情感溫度，實現流量共享與價值共創，共同營造有故事、有溫度、有記憶點的消費體驗。

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輕資產項目優中選優，多航道協同發展

面對行業變革，龍湖商業持續通過“輕重并舉”的模式實現能力溢出，開辟了新的增長曲線。2025年，龍湖商業新增的13座購物中心中，包含8座重資產、5座輕資產。而據管理層在業績會上的透露，2026年龍湖計劃新增的9座左右的商場中，亦包括4座輕資產項目，所有項目均位于一二線核心城市。

除了以輕資產輸出天街商業運營體系外，龍湖25年還推出了全新品牌“歡肆”，“歡肆”歸屬龍湖資產管理航道旗下，定位為活力街區，以龍湖冠寓租戶為主要客群，打造“商業引流+居住留客+街區活化”的一體化解決方案，是龍湖集團多元業務深度協同的體現。2025年，“歡肆”項目成功在成都、合肥、杭州、上海落地，合共開出4個項目，平均出租率為93%。

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結語

2025年的龍湖，站在了新舊動能轉換的關鍵節點。當多數同行仍在為償債焦頭爛額時，龍湖已經用多年來篤定的戰略投入換來了穩定的造血能力；當行業仍在尋找新商業模式時，龍湖的商業“安全墊”已經足以抵御周期寒冬。

正如龍湖集團管理層在業績會上所言：“過去這幾年，龍湖持續壓降負債規模，以長周期的經營性物業貸替換過往的信用融資，并連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會堅定走下去�！�

于龍湖而言，最艱難的時刻或許已經過去，剩下的是如何繼續做時間的朋友。

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