韓國國土交通部公布最新住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國已竣工未售住宅達(dá)到6.6208萬套，雖然環(huán)比小幅下降0.6%，但其中被視為“惡性庫存”的竣工后未售住宅卻逆勢升至3.1307萬套，環(huán)比增加5.9%，時隔14年再次突破3萬套關(guān)口，上一次出現(xiàn)類似規(guī)模是在2012年3月的3.0438萬套。

從結(jié)構(gòu)來看，這一庫存問題并非均勻分布，而是明顯集中在地方地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，86.3%的竣工未售住宅位于首都圈之外，其中大邱以4296套位居全國第一，環(huán)比暴增36.1%，成為增長最明顯的地區(qū)。其后依次為慶尚南道3629套、慶尚北道3174套、釜山3136套、忠清南道2574套、京畿道2359套、濟(jì)州2213套及全羅南道1926套。這種區(qū)域集中，意味著房地產(chǎn)壓力正在向地方城市集中，而非全國同步擴(kuò)散。

供應(yīng)端的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)出“錯位”特征。2月全國住房開工量達(dá)到1.4795萬套，環(huán)比增長30.8%，地方地區(qū)增長幅度高達(dá)122%，顯示開發(fā)端仍在加速推進(jìn)；但與此同時，實(shí)際竣工量僅為1.5064萬套，環(huán)比大幅下降32.6%，其中首都圈下降51%，首爾下降55.4%。也就是說，新項(xiàng)目在增加，但真正進(jìn)入市場的房源卻在減少，供需節(jié)奏出現(xiàn)明顯不匹配。

交易層面也反映出類似變化。2月全國住房買賣成交量為5.7785萬筆，環(huán)比下降6%，但同比仍增長14%，說明市場仍有一定活躍度，但增長動力已開始減弱。相比之下，租賃市場變化更加明顯，全國租賃交易量達(dá)到25.3423萬筆，其中全租房交易同比大幅下降26%，而月租房交易則同比增長1.1%。

更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)在結(jié)構(gòu)上。今年1至2月，月租交易占比已達(dá)到68.3%，較去年同期的61.4%上升6.9個百分點(diǎn)，逼近七成。這意味著韓國租賃市場正在從傳統(tǒng)的“全租主導(dǎo)”模式，加速向“保證金+月租”模式轉(zhuǎn)型。

如果將這些數(shù)據(jù)放在一起看，可以看到一個較為清晰的變化路徑。一方面，部分地區(qū)房源開始積壓，特別是地方城市庫存壓力上升；另一方面，居民購房與租房行為正在發(fā)生改變，租賃模式逐漸向現(xiàn)金流更穩(wěn)定的月租轉(zhuǎn)移。

庫存上升與租賃結(jié)構(gòu)變化之間并非孤立現(xiàn)象。當(dāng)房價、利率及貸款環(huán)境發(fā)生變化時，購房需求會受到抑制，而租賃需求則相應(yīng)增強(qiáng)。但在租賃內(nèi)部，全租這種一次性大額資金模式也開始受到限制，進(jìn)一步推動市場向月租過渡。

從區(qū)域角度來看，首都圈與地方之間的差距正在擴(kuò)大。首都圈庫存相對可控，而地方庫存快速積累，顯示人口流動與需求集中仍在持續(xù)影響房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。這種分化，使房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)統(tǒng)一走勢，而是逐步轉(zhuǎn)向“核心區(qū)域穩(wěn)定、非核心區(qū)域承壓”的格局。

整體來看，這組數(shù)據(jù)反映的并不是單一的市場波動，而是房地產(chǎn)運(yùn)行邏輯正在發(fā)生變化。從“賣房為主”轉(zhuǎn)向“租賃為主”，從“全租模式”轉(zhuǎn)向“月租模式”，再到“區(qū)域分化加劇”，多重因素疊加，使市場進(jìn)入一個新的階段。