“‘十四五’決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來20年的競(jìng)爭(zhēng)格局”，中海過去給出的判斷在行業(yè)深度調(diào)整的浪潮中已得到深刻印證。面對(duì)這輪漫長的樓市盤整，與增量收窄、利潤承壓、內(nèi)卷加劇等一系列挑戰(zhàn)同步而來，正是行業(yè)所上演的加快出清與進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局。

隨著房企2025年業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，這場(chǎng)分化局面愈顯直觀。相較2024年TOP10房企銷售金額占TOP100房企總銷售額的39%，2025年該占比已突破42%，行業(yè)寡頭趨勢(shì)加劇。

01

核心指標(biāo)穩(wěn)居頭部

中海逆勢(shì)進(jìn)擊以進(jìn)促穩(wěn)

中海地產(chǎn)最新交出的成績(jī)尤為生動(dòng)展現(xiàn)出“頭部?jī)?yōu)勢(shì)還在進(jìn)一步放大”現(xiàn)象。

3月31日，中國海外發(fā)展有限公司(0688.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)，于行業(yè)風(fēng)浪面前，中海繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，銷售、利潤、投資、財(cái)務(wù)、信用等核心指標(biāo)均行業(yè)領(lǐng)先，盡顯企業(yè)強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力與強(qiáng)周期韌性。

中國海外發(fā)展有限公司管理層合影：(左至右) 副總裁郭光輝先生、主席顏建國先生及行政總裁張智超先生。

財(cái)報(bào)顯示，2025年中海合約物業(yè)銷售額2512.3億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，權(quán)益銷售自“十四五”初期的第五上升至第一勢(shì)頭猛擊；報(bào)告期內(nèi)公司收入1680.9億元，除稅前溢利206.1億元，股東應(yīng)占核心溢利130.1億元，盈利能力同樣行業(yè)領(lǐng)先。

強(qiáng)大的基礎(chǔ)盤也為中海帶來更強(qiáng)底氣與信心，直觀體現(xiàn)于企業(yè)積極進(jìn)取的投資態(tài)勢(shì)。據(jù)年報(bào)披露，2025年中海累計(jì)獲地35宗，權(quán)益拿地金額924.2億元，新增購地金額連續(xù)三年位居行業(yè)第一，整個(gè)“十四五”期間企業(yè)年均投資額超過千億元，這些數(shù)據(jù)不僅彰顯中海雄厚的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，也可見企業(yè)力爭(zhēng)行業(yè)領(lǐng)頭的決心與實(shí)力。同時(shí)報(bào)告期內(nèi)北上廣深與香港5城權(quán)益購地金額占比便達(dá)到73.9%，強(qiáng)聚焦核心城市的投資策略也使得中海的土儲(chǔ)質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化，為后續(xù)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)能。

以銷定投邏輯下，大部分房企仍處調(diào)整和收縮期，中海“十四五”期間聚焦高能級(jí)城市的高規(guī)格拿地，無疑是在用確定性的高質(zhì)量土儲(chǔ)率先開啟下一個(gè)五年投資布局，力爭(zhēng)做到住宅行業(yè)的絕對(duì)引領(lǐng)。對(duì)于下一個(gè)五年目標(biāo)，業(yè)績(jī)會(huì)上主席顏建國也明確表態(tài)，“十五五”期間，中海將努力實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)與客戶滿意度領(lǐng)軍企業(yè);效益與品牌價(jià)值領(lǐng)軍企業(yè);踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式領(lǐng)軍企業(yè)”的“三個(gè)領(lǐng)軍”發(fā)展目標(biāo)，致力于做中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

逆勢(shì)出擊、以進(jìn)促穩(wěn)的背后，正是中海清晰的戰(zhàn)略布局與蓬勃的發(fā)展雄心。

02

主業(yè)硬核領(lǐng)跑

“好房子”筑牢基本盤

從營收結(jié)構(gòu)看，住宅開發(fā)依舊是中海業(yè)績(jī)的核心基石。過去一年，中海在做優(yōu)住宅開發(fā)增量的路徑上核心優(yōu)勢(shì)明顯。

首先是更厚的財(cái)務(wù)安全墊。截至報(bào)告期，中海在手現(xiàn)金1036.3億元，占總資產(chǎn)11.3%，現(xiàn)金充裕度位居行業(yè)前列；同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率54.1%，凈借貸比34.2%，穩(wěn)居“綠檔”，為高質(zhì)量擴(kuò)張與高規(guī)格產(chǎn)品落地提供堅(jiān)實(shí)保障。

其次是積極且精準(zhǔn)的投資策略，核心城市市占率持續(xù)領(lǐng)先。

面對(duì)樓市調(diào)整，不僅行業(yè)上演分化，城市間分化同樣顯著。無論是供需關(guān)系的率先修復(fù)，還是人口的流入趨勢(shì)，核心城市去化流速與利潤空間顯著領(lǐng)先，聚焦核心區(qū)布局也被寫進(jìn)更多房企投資策略中。但對(duì)于中海而言，極高的投資眼光之下，更充裕的資金支撐、更全面的綜合開發(fā)實(shí)力又還在構(gòu)建企業(yè)差異化投資優(yōu)勢(shì)，幫助拿下更多優(yōu)質(zhì)資源。目前中海已是行業(yè)內(nèi)核心城市集中度最高房企之一，一線城市市占率絕對(duì)領(lǐng)先。

銷售端數(shù)據(jù)印證核心優(yōu)勢(shì)，2025年中海合約物業(yè)銷售額2512.3億元中，僅北上廣深與香港5城市便貢獻(xiàn)1254.4億元，占比49.9%。其中北京單城銷售額突破502.6億元，連續(xù)8年市占率第一；深圳248.9億元銷售額同樣位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一，深圳灣澐璽更是以首開超百億元成績(jī)創(chuàng)下全國年度開盤紀(jì)錄。此外，香港222.3億元的銷售額成績(jī)，位居香港內(nèi)資房企第一，并首次躋身香港市場(chǎng)前五，核心城市銷售基本盤穩(wěn)固。

不容忽視的還有上海市場(chǎng)，繼2024年中海以單城銷售700億元?jiǎng)?chuàng)行業(yè)紀(jì)錄的表現(xiàn)重返上海TOP1后，經(jīng)過2025年的調(diào)整與積極部署，依托全國土地單價(jià)新高的徐匯濱江東安項(xiàng)目、即將入市的東斯文里和云錦路項(xiàng)目、在售的普陀真如熱門樓盤中海環(huán)宇玖章等一眾明星貨量支撐，企業(yè)有望再度刷新行業(yè)年度單城銷售紀(jì)錄。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，中海地產(chǎn)上海公司年內(nèi)將沖刺900億元銷售目標(biāo)，展現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)十足的信心。

財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)和精準(zhǔn)投資助力企業(yè)做優(yōu)增量同時(shí)，順應(yīng)“好房子”時(shí)代趨勢(shì)，中海開啟的“產(chǎn)品革命”還在發(fā)力。“玖序” 系、“萬方安和” 系等高端產(chǎn)品線憑借頂尖設(shè)計(jì)、嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)成為市場(chǎng)標(biāo)桿。

中海·安瀾上海

不僅如此，為進(jìn)一步響應(yīng)“好房子”時(shí)代號(hào)召，中海“好房子Living OS系統(tǒng)”也已全面落地，通過16大產(chǎn)品系統(tǒng)，全維覆蓋客戶需求，構(gòu)建起貫穿居住全周期的產(chǎn)品體系，給行業(yè)“好房子”帶來引領(lǐng)性標(biāo)準(zhǔn)。目前該系統(tǒng)已在中海多個(gè)新項(xiàng)目推廣，進(jìn)一步強(qiáng)化中海產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，為銷售端賦能。

大浪淘沙下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已然重塑，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量取勝，從粗放發(fā)展走向精耕細(xì)作，唯有順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、筑牢發(fā)展底盤的企業(yè)，才能在周期更迭中站穩(wěn)腳跟，成為行業(yè)新格局的構(gòu)建者與引領(lǐng)者，精筑“好房子”基本盤的中海正是其中標(biāo)桿代表。

03

雙輪驅(qū)動(dòng)賦能主航道

盡顯可持續(xù)發(fā)展韌性

與不少房企高頻喊話“多元化”發(fā)展不同，力爭(zhēng)“十五五”成為住宅行業(yè)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的中海，并沒有受到多元化誘惑，而是以十足的雄心與魄力瞄準(zhǔn)行業(yè)頭部位置全力以赴不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營。

“專注不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主航道，不跨界多元化。”業(yè)績(jī)會(huì)上，顏建國在談及公司“十五五”發(fā)展規(guī)劃時(shí)亦強(qiáng)調(diào)道。在顏建國看來，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，未來每年仍將是數(shù)萬億元的大市場(chǎng)。事實(shí)上，相較諸如美國等發(fā)達(dá)國家頭部開發(fā)商的住宅開發(fā)市占率，國內(nèi)開發(fā)商仍有足夠大的發(fā)展空間，對(duì)于中海而言，其主航道大有可為。

值得注意的是，中海專注不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)并不意味著僅限于住宅開發(fā)，而是企業(yè)搭建起的“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，既是住宅開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)的雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)也是以不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為平臺(tái)，培育供應(yīng)鏈管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務(wù)，在相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)做優(yōu)做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)構(gòu)建“全產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)生態(tài)”的場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)與能力閉環(huán)，賦能主航道業(yè)務(wù)提升競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)，也為品牌搭建起更寬護(hù)城河。

目前來看，經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展可觀。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2025年中海商業(yè)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入72億元，完全覆蓋企業(yè)總利息支出，其中購物中心、寫字樓收入貢獻(xiàn)占比81%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。近年來，中海商業(yè)緊抓核心城市商業(yè)升級(jí)機(jī)遇，不斷加碼高能級(jí)城市商業(yè)布局，“十四五”期間已實(shí)現(xiàn)營收年均復(fù)合增速超12%的高質(zhì)量增長，商業(yè)板塊影響力持續(xù)提升。此外，中海還在持續(xù)做大商業(yè)盤面，在建項(xiàng)目規(guī)模可觀，后續(xù)發(fā)展動(dòng)能充足。

過程中，中海運(yùn)營能力也在持續(xù)升級(jí)，尤其一線城市購物中心板塊，陸續(xù)打造了多個(gè)現(xiàn)象級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目，為商業(yè)物業(yè)收入增長注入新勢(shì)力。

典型像2025年入市的北京中海大吉巷，憑借獨(dú)具一格的合院式街區(qū)形態(tài)，融合多樣的商業(yè)、文化、旅游業(yè)態(tài)，填補(bǔ)了西城區(qū)南部商業(yè)綜合體的空白，開業(yè)首日客流便超20萬人次，出租率 96%，迅速成為首都現(xiàn)象級(jí)商業(yè)文化新地標(biāo)。

中海大吉巷

與此同時(shí)資產(chǎn)證券化還在幫助中海打開商業(yè)發(fā)展新空間。

2025年中海首只商業(yè)REITs——華夏中海商業(yè)REIT（SZ180607）成功上市，為國內(nèi)首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費(fèi)REIT，該項(xiàng)目2025年四季報(bào)表現(xiàn)優(yōu)異，充分印證中海商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性與運(yùn)營能力。

作為全國最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展商與運(yùn)營商，中海手握大量核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，有了華夏中海商業(yè)REIT成功發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，中海后續(xù)也將通過持續(xù)注入成熟資產(chǎn)，積極構(gòu)建新的REITs平臺(tái)，進(jìn)一步釋放資產(chǎn)價(jià)值，提升商業(yè)板塊的盈利能力與發(fā)展效率。

經(jīng)營型業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展外，中海的生態(tài)型業(yè)務(wù)同樣迎來快速發(fā)展期，諸如供應(yīng)鏈公司發(fā)展尤為迅猛，成為中海多元業(yè)務(wù)的增長亮點(diǎn)。憑借標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系、優(yōu)質(zhì)的資源渠道、數(shù)字化的運(yùn)營模式，中海供應(yīng)鏈公司不僅為中海自身的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)降本增效，提升開發(fā)效率與建造質(zhì)量，也為行業(yè)其他房企提供服務(wù)，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，利潤貢獻(xiàn)不斷提升。

各細(xì)分板塊的相互賦能、協(xié)同發(fā)展，不僅豐富了中海的業(yè)務(wù)版圖，也進(jìn)一步筑牢企業(yè)的發(fā)展底盤，為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展注入更多動(dòng)能。

站在 “十五五” 開局的新起點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)“寡頭化”趨勢(shì)愈發(fā)明顯，核心資源加速向龍頭房企聚攏，而中海交出的這份答卷，無論是健康的財(cái)務(wù)狀況、精準(zhǔn)的投資布局，還是領(lǐng)先的產(chǎn)品力，抑或強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，儼然已是引領(lǐng)者姿態(tài)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加快向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。