當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難主要有流動(dòng)性安全承壓、行業(yè)規(guī)模下降、資產(chǎn)減值、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加重等。房企如何走出當(dāng)前困境？“求生存”成為房企現(xiàn)階段的經(jīng)營核心，主要是增強(qiáng)流動(dòng)性、保持適度投資，確保經(jīng)營安全。具體為加大去庫存力度，盤活存量商品房和閑置土地， 加快資金回籠；精選優(yōu)勢(shì)城市、優(yōu)質(zhì)小規(guī)模地塊，保持適度投資；充分利用金融支持政策，改善資金狀況；借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)困境：流動(dòng)性安全持續(xù)承壓，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延

（1）房企到位資金連續(xù)下降，存量債務(wù)規(guī)模保持高位，流動(dòng)性安全持續(xù)承壓

由于行業(yè)的重資產(chǎn)特性，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)容易出現(xiàn)在土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)環(huán)境、融資環(huán)境、剛性支出、高庫存積壓大量資金等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

圖：房企現(xiàn)金流問題產(chǎn)生原因

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金連續(xù)四年下降，銷售回款對(duì)房企的資金支撐持續(xù)減弱。2025年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.3萬億，同比下降13.5%，房企到位資金規(guī)模已經(jīng)連續(xù)四年下降，這意味著房企現(xiàn)金總流入規(guī)模持續(xù)收縮。從到位資金結(jié)構(gòu)來看，以定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款為核心的銷售回款類資金占比持續(xù)收縮，表明銷售回款對(duì)房企資金鏈的支撐作用持續(xù)減弱。

圖：2021-2025年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模變化

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圖：2021-2025年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金各項(xiàng)占比

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房企存量債務(wù)規(guī)模龐大，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍將維持高位。2026年房企債券到期規(guī)模7311億元，絕對(duì)規(guī)模仍然處于高位，行業(yè)償債壓力依然巨大。結(jié)構(gòu)上境內(nèi)債償還壓力加大，成為行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。內(nèi)生現(xiàn)金流造血能力疲軟、融資渠道極致分化、債務(wù)重組推進(jìn)受阻、資產(chǎn)處置渠道不暢等多重約束，共同導(dǎo)致房企存量債務(wù)化解難度持續(xù)加大，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍將維持高位。

房企債券發(fā)行到期比持續(xù)維持低位，以債養(yǎng)債的傳統(tǒng)發(fā)展模式正在失效。我國房企債券發(fā)行到期比連續(xù)三年低于50%，企業(yè)需要用現(xiàn)金來償付公開市場(chǎng)債務(wù)，債券到期償還壓力巨大，行業(yè)債券融資端出現(xiàn)大幅缺口，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)“以債養(yǎng)債”的高杠桿、高周轉(zhuǎn)循環(huán)模式正在失效。

圖：2023-2026年房企債券到期規(guī)模

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圖：2022-2025年中國房企債券發(fā)行到期比

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（2）規(guī)模下降，資產(chǎn)減值，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加重

行業(yè)整體規(guī)模大幅下降，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況形成了系統(tǒng)性、持續(xù)性的影響。2025年全國商品房銷售額為83937億元、房地產(chǎn)投資額為82788億元，相比2021年的歷史峰值下降幅度分別是超過50%、接近40%。行業(yè)規(guī)模的持續(xù)回落，直接導(dǎo)致房企營收規(guī)模同步大幅下行，打破了企業(yè)原有財(cái)務(wù)預(yù)算與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的平衡；同時(shí)規(guī)模效應(yīng)的持續(xù)消退，使得房企固定的開發(fā)、管理、融資等成本無法通過更大的業(yè)務(wù)體量有效攤薄，單位項(xiàng)目盈利空間持續(xù)收窄，行業(yè)整體毛利率與盈利水平持續(xù)下行，多數(shù)房企陷入持續(xù)性經(jīng)營虧損。

市場(chǎng)深度下行驅(qū)動(dòng)房企資產(chǎn)減值，引發(fā)企業(yè)盈利持續(xù)承壓。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)減值仍處于高位釋放周期，市場(chǎng)需求持續(xù)疲軟、房價(jià)下行導(dǎo)致項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值持續(xù)低于賬面成本，疊加合作方信用違約，推動(dòng)房企大額計(jì)提減值。房企風(fēng)險(xiǎn)由現(xiàn)金流量表向資產(chǎn)負(fù)債表轉(zhuǎn)移，延緩行業(yè)良性循環(huán)構(gòu)建進(jìn)程。由于市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整及房價(jià)下跌，房企風(fēng)險(xiǎn)從短期流動(dòng)性缺口，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)端與權(quán)益端的根本性惡化，很多房企進(jìn)入資不抵債狀態(tài)。部分上市房企發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營受到較大沖擊，上市房企退市情況頻繁發(fā)生。多家出險(xiǎn)的H股上市房企因債務(wù)問題及內(nèi)部財(cái)務(wù)梳理無法閉環(huán)，導(dǎo)致房企無法按時(shí)披露定期財(cái)報(bào)，直接觸發(fā)交易所強(qiáng)制停牌規(guī)則，最終觸發(fā)強(qiáng)制退市條款。

圖：全國商品房銷售額、房地產(chǎn)投資額占比（億元）

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圖：2022-2025年上市房企退市數(shù)量

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“求生存”策略：增強(qiáng)流動(dòng)性、保持適度投資，確保企業(yè)經(jīng)營安全

（1）加大去庫存力度，盤活存量商品房和閑置土地，加快回籠資金

積極利用收購存量房政策機(jī)遇，加速項(xiàng)目被收購。2026年政府工作報(bào)告指出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。其一，房企可以積極利用地方收購存量房的機(jī)遇，接洽地方政府，促成存量房的收購。近兩年多地通過發(fā)行專項(xiàng)債收購存量商品房。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以積極關(guān)注高校收購存量商品房用作學(xué)生宿舍的機(jī)遇。學(xué)校收購存量商品房用作學(xué)生宿舍的模式后續(xù)或在更多城市跟進(jìn)落地，成為存量房去化的新渠道。

表：收儲(chǔ)存量房案例

探索多渠道盤活存量商品房。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)也在持續(xù)探索通過“商改住”、“住改租”等多種模式，擴(kuò)寬盤活存量商品房的渠道。2026年3月，政府工作報(bào)告也提到鼓勵(lì)多種盤活模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以更加深入地探索多渠道盤活存量商品房。

表：房企探索存量商品房盤活情況

收儲(chǔ)也是盤活閑置土地的重要方式。2024年11月，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地。2025年3月，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知指出，要更好支持運(yùn)用專項(xiàng)債券開展土地儲(chǔ)備工作。2025年全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超5500宗，總土地金額超7500億元。

土地調(diào)規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、破解項(xiàng)目開發(fā)困局的重要抓手。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在的閑置土地資源浪費(fèi)、盤活難度大等問題，2024年6月，自然資源部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，支持企業(yè)對(duì)閑置土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整、轉(zhuǎn)讓合作，或由地方政府依法收儲(chǔ)。用途調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑高度調(diào)整、用地性質(zhì)復(fù)合化是常用的土地調(diào)規(guī)方法。

（2）精選優(yōu)勢(shì)城市核心板塊，關(guān)注小規(guī)模優(yōu)質(zhì)地塊，保持適度投資

開發(fā)企業(yè)精選優(yōu)勢(shì)城市與核心價(jià)值板塊進(jìn)行適度投資，既能促進(jìn)資金流動(dòng)、確保業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又能以“新”帶“舊”、化解不良資產(chǎn)。小規(guī)模地塊資金占用量小、開發(fā)周期短、資金回籠快，可打造差異化的稀缺產(chǎn)品，企業(yè)可通過快速規(guī)劃、快速建設(shè)、快速銷售進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金回籠。從近五年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，中小型地塊成交占比呈持續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。

圖：2021-2025年40城成交宅地不同規(guī)劃建面宗數(shù)占比

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圖：2021-2025年40城成交宅地不同規(guī)劃建面溢價(jià)率走勢(shì)

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（3）充分利用金融支持政策，改善企業(yè)資金狀況

有息債務(wù)展期政策的落地，能夠有效緩解房企短期償債壓力。近年來，央行、銀保監(jiān)會(huì)多次提出，支持金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，對(duì)開發(fā)貸款、信托貸款等存量有息債務(wù)進(jìn)行合理展期。這項(xiàng)多次延續(xù)的房企有息債務(wù)展期政策，核心是緩解房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，為房企短期防控償債風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)經(jīng)營基本面修復(fù)提供了幫助，也為長期債務(wù)優(yōu)化、模式轉(zhuǎn)型爭取了時(shí)間。企業(yè)要積極推進(jìn)有息債務(wù)展期，緩解即期償債壓力。

“白名單”政策助力企業(yè)資金環(huán)境改善。“白名單”機(jī)制的持續(xù)完善，有助于企業(yè)資金環(huán)境改善，對(duì)保障項(xiàng)目交付、穩(wěn)定購房者購買新房的預(yù)期均有積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)用好“白名單”政策，精準(zhǔn)對(duì)接地方房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制平臺(tái)。

（4）積極主動(dòng)尋求債務(wù)化解方案，借鑒成功案例，解決債務(wù)問題

積極主動(dòng)尋求方案，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)債務(wù)重組。通過梳理完成債務(wù)重組的典型企業(yè)，主要有以下共同特征：首先積極主動(dòng)尋求債務(wù)化解方案，其次在債務(wù)重組方案的設(shè)計(jì)上具備多元性、靈活性與可選擇性，然后企業(yè)制定切實(shí)可行的長期發(fā)展規(guī)劃，再者確保核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營秩序。

圖：典型房企債務(wù)重組方案

應(yīng)用多種工具、設(shè)計(jì)多元方案，滿足不同債權(quán)人訴求。首先，以“債務(wù)展期+降息+利息減免”為基礎(chǔ)必用工具，通過拉長期限、下調(diào)利率、減免罰息鎖定重組緩沖窗口期。其次，憑借債轉(zhuǎn)股、以資抵債、信托受益權(quán)抵債等非現(xiàn)金抵債工具為核心實(shí)現(xiàn)債務(wù)實(shí)質(zhì)性削減。再者，輔以折價(jià)現(xiàn)金要約回購、小額債權(quán)優(yōu)先兌付平衡債權(quán)人差異化訴求，降低重組方案表決阻力。

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