西安今天發布了4宗開發用地掛牌出讓信息。

其中包括2宗住宅兼容商服地塊、1宗商業地塊、1宗商務金融地塊，土地面積合計102.578畝，掛牌起始價為88453萬元。

此次供應的開發用地中，包括幸福林帶板塊的809庫及周邊改造項目地塊之一，以及未央國際二期用地，同時港務大道旁一宗容積率2.1的地塊也迎來了供應。

01

2宗住宅兼容商服地塊

今天供應的2宗住宅兼容商服地塊，一宗是位于幸福林帶板塊的45.344畝地塊，一宗是位于浐灞國際港36.881畝地塊。兩宗地的具體信息如下：

• XC4-9-175地塊：位于新城區長樂東路以南,幸福北路以東、華山路以北，土地面積45.344畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-2.5，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，地上計容建面36275-75573平方米，掛牌起始價3.394億元，樓面地價折合4491元/㎡起。
  
• GW3-12-1-3地塊：位于浐灞國際港港務大道以東、駿馬路以南，土地面積36.881畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-2.1，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，地上計容建面29505-51633平方米，掛牌起始價3.541億元，樓面地價折合6858元/㎡起。

這兩宗地中，XC4-9-175地塊是幸福林帶板塊的809庫及周邊改造項目用地的一部分。

按照土地出讓文件，這塊地的競得者需要在地塊東側的XC4-9-172地塊30.47畝劃撥中小學用地上，建設九年一貫制學校1所，辦學規模36班。

同時，還需要在宗地規劃內建設南北向規劃道路，長度約256米，標準段寬30米，渠化段寬40米，總面積7863平方米市政道路。

因此，XC4-9-172地塊的實際樓面地價成本，要遠遠高于4491元/㎡。

這塊地緊鄰地鐵1號線與8號線換乘站萬壽路站，向西約300米就是等待開建的西安銀泰中心，距離西安龍湖長樂天街也是近在咫尺。再加上緊鄰的幸福林帶、地塊東側配建的小學+初中，周邊的配套確定性比較強。

另外，這塊地還有一個優勢，那就是容積率。目前，幸福林帶板塊大部分項目的容積率均為2.8，而這塊地的容積率只有2.5，容積率要低于同板塊大部分項目。

浐灞國際港的GW3-12-1-3地塊，實際上就是前幾天我們在文章《容積率僅2.1！港務區2宗住宅用地規劃曝光！》中提到的地塊之一，與浐灞國際港其他項目相比，這塊地的容積率是優勢。

02

未央國際二期供地

除了上述2宗住宅兼容商服地塊之外，今天供應的BL9-12-76宗地，是一宗6.924畝的商務金融用地，這塊地是碑林區永華里棚戶區改造項目開發用地，地上建筑物由碑林區城中村和棚戶區改造事務中心負責處置,競得人與其協商另行解決。

在這里，我們重點關注一下此次出讓的鳳城七路南側一宗13.609畝商業地塊。

這宗商業地塊的編號為JK3-6-93，地塊位于經開區鳳城七路南側、未央路以西，土地面積13.609畝，土地用途為商業，容積率不大于4.5，建筑密度不大于50%，綠地率不小于25%，地上計容建面不大于40806平方米，掛牌起始價10614萬元。

從這塊地所處的位置來看，疑似是未央國際二期項目用地。

未央國際二期是2024年2月份西安經開區與西安昊瀛房地產開發有限公司簽訂的一個項目。

根據當時的信息，西安昊瀛房地產開發有限公司計劃投資約16.2億元建設未央國際二期項目，總建筑面積約8.95萬平方米。

其中，寫字樓建筑面積約4.6萬平方米，商業街區建筑面積約1.7萬平方米。項目將通過文化藝術、體育競技與商業品牌跨界融合，增加互動娛樂和科技體驗業態，與周邊商業差異化發展，同時聯動未央國際一期，打造城市級商業綜合體。

隨后的2024年9月份，西安市自然資源和規劃局發布了《關于經開區JK-14-02-04地塊實施詳細規劃的公示》。

JK-14-02-04地塊實際上跟此次出讓的JK3-6-93是同一塊地。

不過，2024年9月份的時候，這塊地規劃指標中容積率是6.5、建筑限高160米，而今年該地塊的規劃指標進行了調整，容積率降到了4.5，建筑高度則是按照法律法規和相關規范執行并符合相關機場限高要求。

規劃指標調整之后，意味著此前計劃的總建面等也要做相應的調整，項目的超高層也必將降低高度。

在此次出讓的這塊地東側，就是未央國際一期。

未央國際一期2020年5月20日開業。項目總建筑面積7.5萬平方米，其中SOHO辦公1.6萬平方米、生態商務1.7萬平方米、商業1.8萬平方米。

這個項目的設計有很多的亮點，商業部分采用了半開放式的商業街區，并且通過合理的退臺引入了立體庭院的概念，再加上廣場、連廊、回廊等空間，進一步提升了體驗感、昭示性。

寫字樓部分則采用三角形的平面布局，獲得了比矩形更長的采光界面和更多的景觀視野，再加上玻璃幕墻、曲線元素的應用，成為整個城北的地標建筑，在西安更具識別性！

憑借地段優勢、業態優勢、體驗感優勢等，未央國際168商業街區在僅有1.8萬平方米商業體量的情況之下，其客流量、銷售額遠超西安大部分5萬方以上商業體量的項目。

值得注意的是，JK3-6-93地塊出讓公告中明確：競得者需要自持建筑面積30%，自持10年。

另外，根據今年3月12日該地塊規劃公示信息，從土地集約利用、土地價值最大化的角度出發，為推動項目與周邊商業功能高效融合，強化空間整合，建議該項目與東側現狀商業項目可進行一體化聯動，實現片區整體價值提升。

這無疑進一步坐實了此次出讓的地塊為未央國際二期項目用地。

已經開業熙地港、大融城、未央國際一期，再加上規劃中的未央國際二期，鳳城七路與未央路十字這個商圈將不斷壯大，實現進一步的業態升級，吸引更多的客流。

按照計劃，上述4宗開發用地的掛牌時間為2026年4月22日至5月8日。