在魔都，一個共識正被越來越多的人反復提起：

在閔行這座緊鄰徐匯、面積超372平方公里的熱土上，每賣出8套房，就有1套來自保利。

尤其是新政出臺后，保利?都匯和煦已然成為閔行市場的標桿之選。新政首月，都匯和煦成為了上海首個百單盤：1個月領勢熱銷101套，轉化率約20%，在600-1000萬級改善賽道一騎絕塵。

不過，今天我們拋開新規(guī)不談。在這片保利在上海的主場之上，注定繞不開一個名字：

保利·光合TOD。

就在剛剛，保利·光合TOD又取得了2026年1-3月600-800萬級網簽套數、面積、金額三冠王！

這座這座整盤貨值近150億、持續(xù)熱銷數年的“功勛大盤”，如今向全上海遞出一份特別的邀約：

買房不必只對著沙盤暢想，不妨先來這里真實體驗一天。

當行業(yè)仍在用效果圖與示范區(qū)編織夢境，保利選擇用一座已投入運營的百萬方實景大城，來一場面向全行業(yè)的“價值閱兵”。

三年前還是荒地的它，如今是觸手可及的濱水公園、燈火通明的商業(yè)街區(qū)、賽事級的滑板公園，以及約2500戶業(yè)主真實安放的生活。

從規(guī)劃落地到實景呈現，保利在項目開發(fā)的每一個階段都傾注了極致的匠心。

如今，他們更以全新的運營理念，依托扎實的實景兌現力，重新激活一座大盤的市場聲量，也重新定義它在閔行的價值坐標。

01
在閔行的土地上

保利實現了“像素級兌現”

2023年，保利拿下閔行這塊地時，周邊還是一片待開發(fā)的荒地。沒有配套、沒有公園、沒有商業(yè)，甚至連最基本的城市界面都尚未成形。

當時沒人能想到，3年后，這里會長出上海首個抬板TOD大城，并以近150億的總貨值、約2500套的累計銷量，成為2023至2025年上海銷售套數TOP2、主城銷售套數TOP1的流量擔當。

當一個項目的體量達到百萬方級別，它所承載的便不再是單純的居住功能，而是一座微縮城市的生長邏輯。

許多人覺得，保利光合TOD前期的熱銷是吃到了市場紅利。

但在艷姐看來，它的真正價值，是保利上海用像素級的兌現力，將多數人夢想中的理想生活場景兌現落地。

它以一座城的完整配套，交付每一個家庭的安心居所，更以比肩徐匯濱江的濱水生態(tài)，實現“住進濱江公園里”的生活理想。

1.抬板之上，再造一座城

在傳統(tǒng)認知里，TOD無非是“地鐵上蓋住宅”的升級版，核心賣點仍是交通便利。但在光合TOD，保利用足足17米抬板技術，重新定義了TOD的底層邏輯。

它將軌道、車輛段與人的生活徹底剝離，在抬板之上構建出一個完整而自洽的立體城市。

住宅、商業(yè)、辦公、公寓、文化、教育、生態(tài)等業(yè)態(tài)在這片抬板之上有機共生、彼此賦能。

示意圖

去年底，“和寓”公寓率先入市出租，800余套房源迅速滿租，為漕河涇、紫竹高新區(qū)、閔行航天城的青年人才提供了優(yōu)質居所，也為板塊注入首批鮮活活力；約2萬方活力街區(qū)中，9家品牌商家相繼簽約，打破了新區(qū)配套匱乏的固有認知。

這種“租住聯(lián)動、商業(yè)前置”的操盤思路，讓原本需十年培育的新興板塊，僅用三年便孕育出濃郁煙火氣，讓“以一座城，成全一個家”的承諾化為可感可觸的實景。

2.公園為底，生長一座城

如果說抬板技術解決的是“如何在軌道之上造城”的工程命題，那么約20萬方濱水公園，則回答了“城市該以何種姿態(tài)生長”的價值命題。

眾所周知，新加坡是享譽世界的“花園城市”，這背后有三大原因：

極高的全國綠化覆蓋率、充裕的人均公園面積，以及遍布全城的垂直綠化建筑。

在新加坡，綠化不是建筑的裝飾，而是城市的基礎設施。而在上海，保利光合TOD同樣深諳此道。

實景圖，產品以交付為準

1.6公里的濱水漫步道沿L形天然水系鋪展開來，親水平臺、垂釣區(qū)、觀鳥平臺點綴其間；滑板公園、籃球場、網球場、兒童樂園錯落分布；《光合之鹿》等藝術裝置散落于綠蔭之中。20萬方濱水公園成為了整個項目的生態(tài)基底，讓交通、商業(yè)、居住、休閑都在這一基底上生長。

它的魅力，甚至足以輻射周邊3至5公里，讓“人流”徹底變成了“人留”。

截至2026年1月，上海的各類公園數量已達到1100座。保利?光合TOD的濱水公園，不僅讓立體且豐盈的美景成為業(yè)主的生活日常，更為上海打造城市風貌提供了嶄新解法。

3.運營為先，激活一座城

理解了抬板的垂直想象力與公園的底盤邏輯，便不難理解保利與其他房企最本質的差異。

對于多數開發(fā)商而言，新區(qū)的開發(fā)是一賭局。賭政策紅利、賭市場回暖、賭規(guī)劃落地，交付降標減配，配套遙遙無期。這樣的邏輯在行業(yè)上行期或許可行，但在存量時代，卻注定難以為繼。

但在光合TOD，保利給出的另一種截然不同的答案：運營前置，配套先行，用像素級的兌現力將板塊發(fā)展的不確定性，轉化為看得見的確定性。

公園開放，商業(yè)簽約，公寓同步運營，道路同步修繕。當客戶走進光合TOD，看到的不是圖紙上的承諾，而是即買即住的安心，以及一座持續(xù)生長的醇熟之城。

在這里，整座城的完備配套，只為兌現每一個家的理想生活。

實景圖，實物以交付為準

4.三年深耕，定義一座城

這一開發(fā)邏輯的背后，是保利與城市共生長的長期主義堅守。

三年前，元江路板塊在上海樓市中幾乎沒有存在感；三年后，這里已經形成了以保利光合TOD為核心的新興城市節(jié)點。

項目之上，大盤的吸附效應正在顯現。人才在向這里匯聚，商業(yè)在向這里靠攏，生活氣息在向這里彌漫。保利不僅完成了一個樓盤的開發(fā)，更完成了一個板塊的價值重塑，贏得了元江路乃至整個閔行南部的“板塊定價權”。

如今，保利光合TOD 的濱水生態(tài)與城市界面，已可與徐匯濱江看齊，而項目單價僅為徐匯濱江的約一半，超高性價比與未來價值潛力一目了然。

三面瞰江實景航拍圖，產品以交付為準

02
三重立體空間

讓產品力三躍龍門

如今在地產行業(yè)，艷姐的朋友們總是不約而同地提到同一個項目：

安瀾上海。

它的抬板規(guī)劃設計將整個社區(qū)抬高 4 米以上，不僅讓業(yè)內眼前一亮，更迅速成為市場焦點。

不過，很多人不知道的是，早在2023年，保利·光合TOD就早已突破了當時的技術和理念限制，落地了上海首個抬板項目，領先好房子新規(guī)整整三年。

它的抬板高度達到17米，通過0米、10米、17米三重空間維度，實現了一場從基礎優(yōu)化到極致革新的居住范式革命。

0米板承載大地敘事。

近20萬平方米的公園環(huán)繞在側，總面積約等于28個國際標準足球場。說它是建在公園里的項目，毫不夸張。

1.6km濱水漫步道蜿蜒其間，公園里不僅有親水釣魚平臺、觀鳥平臺，還有一座超級飛碟，那將會是保利打造的鄰里中心，未來會涵蓋花藝、咖啡館、圖書館或藝術展廳等日常場景。

實景圖，產品以交付為準

這樣的濱水公園尺度，與徐匯濱江共享同一份生態(tài)稟賦，卻以低了近一半的門檻實現濱江生活夢，甚至還是即買即住，試問誰看了能不心動？

10米板書寫城市敘事。

高線公園與城市陽臺復合，成為了社區(qū)里的“煙火氣聚集地”。

實景圖，實物以交付為準

橫貫東西的城市十字軸將豐富多元的社區(qū)配套沿軸線分布，并且因地制宜地利用場地豎向高差，設計了一條南北向的開放性高線公園。

夜幕降臨，行走其間，一路都是櫥窗的溫暖燈光以及繽紛的夜景。

17米板觸達天空敘事。

17米的抬板高度，蓋上二樓相當于普通住宅的8樓，站在觀景走廊，天空幾乎觸手可及。

保利在這里打造了一廊兩境三軸九景的恢弘園林景觀。近處是17米板之上的社區(qū)園林，稍遠是10米板之上的高線公園，越過保利·光合TOD是20萬方的濱江公園，遠處還有壯麗的城市輪廓。

10米板和17米板上實景圖，實物以交付為準

不僅如此，這樣的高度，也讓許多超級大盤難以企及的美景同框、低密奢居成為可能。

常規(guī)幾米的抬高，能增加的景致有限，能惠及的樓層也有限。但光合TOD將抬板做到17米，讓每個戶型都能盡覽園、街、河、城四維立體景觀。

約102平方米的戶型實現了真正的“三面瞰江”，每一個房間皆可直面約20萬方濱水公園。這樣的戶型，在整個閔行都可以說得上是“絕版神作”。

樣板間實景圖，實物以交付為準

約130平方米的戶型打造了南向四開間格局，賦予室內IMAX級的公園景觀視野。LDKB一體化設計構建出超越同級的超大家庭公共空間，270°轉角陽臺無縫連通次臥，加之全臥室飄窗與南北通透的布局，將采光、通風、觀景效果拉滿。

別人賣的是景觀房，這里賣的是全景艙。

從人車分流到動靜分治

17米的高差，創(chuàng)造了一種動靜分治的空間秩序。

依托17米巨大高差，保利構建了人、車、物三軌分流體系。車輛從城市干道直接進入地庫，不會干擾居住區(qū)，網約車、非機動車停車點設置也非常合理。

此外，車庫還有一個亮點，就是它的設計基本可以做到平進，可以做更大的車位，也解決了以往地下車庫最大的采光通風問題，形成陽光車庫。

實景圖，實物以交付為準

10米板的凌空街區(qū)，保利創(chuàng)造性地把蓋板上的樓盤大門做成了一座長達40米跨度的天光舞臺，劇院式的大臺階連接了10米街區(qū)和17米住區(qū)，讓熱鬧和靜謐有機結合、互不干擾。

17米，是喧囂與寧靜的分界線。

露天劇場式的樓盤大門實景圖，實物以交付為準

從得房率到陽光占有率

在保利的17米抬地規(guī)劃加持下，項目整體容積率被控制在約1.13的極低水平，樓間距更達到32-70米的開闊尺度。盡管近年來低密宅地陸續(xù)入市，但能做到媲美墅區(qū)標準的容積率表現，依舊十分稀缺。

身處快節(jié)奏的都市生活，日照不足早已成為許多人的居住痛點。相關數據顯示，容積率每下降0.1，樓間距可拓寬約2米，日照時長也隨之增加15分鐘。

以此測算下來，保利?光合TOD憑借超寬樓距優(yōu)勢，每日可多享受近兩小時的自然光照，不僅讓每一戶都擁有舒展的城市觀景面，更讓每個空間都能被陽光充分包裹。

如今，保利發(fā)起了實景體驗。你不必再去聽銷售講采光有多好，你只需要走進實景樣板間，在南向三面采光的景觀陽臺上，感受陽光灑滿屋子的溫暖。

03

實景兌付的真誠

是最大的殺手锏

當一座城不再是被規(guī)劃填充，而是被生活滋養(yǎng)，配套便不再是圖紙上的預設，而是從土壤里自然生發(fā)的脈絡。

三年時間，一座城從圖紙走進現實。保利把每一種生活可能，都實打實地交付到人們腳下。

1.配套不是等出來的，是長出來的

蓋上約一萬方活力街區(qū)，蓋下約4600㎡潮流街區(qū)與約5000㎡社區(qū)配套交織共生，聚合為約2萬方超級街區(qū)光合里，現已全面投入運營。五大主題生活軸，勾勒多元高品質消費場景，煙火氣升騰，卻與居住靜謐互不侵擾。

約1300㎡專業(yè)級滑板公園，對標迪拜X-DUBAI極限地標標準打造，集潮流街式、BMX賽道、極限碗池、玩味看臺于一體，從入門到高階，皆可找到屬于自己的賽道。這也使保利·光合TOD，成為上海首座城市賽事級滑板公園大城。

滑板公園實景圖，實物以交付為準

標準網球場已實景呈現；約2600米濱水悅跑道、超2100㎡陽光大草坪，悉數實景兌現。復合功能的互動地景，不止為孩子構筑攀爬、穿梭、眺望、圍坐、滑梯的童趣場域，更植入自然科普功能，讓成長在玩耍中悄然發(fā)生。

一座城的全維配套，只為支撐一個家的幸福日常，濱江公園式的休閑生活，即買即住，下樓即享。

在其他房企，項目的配套是等出來的。在保利上海，光合TOD的配套是長出來的。

2.鄰居不是住出來的，是玩出來的

從去年音樂節(jié)，到今年鄰里生活節(jié)，這個項目始終將社區(qū)運營置于首位，把生活的策劃權交還給業(yè)主。那些曾經陌生的面孔，不知不覺間，已成了可以一起玩耍的伙伴。

在10米板的凌空街區(qū)，保利打造了極具圖書館氛圍的學習中心，里面有單人電話亭，有可以躺平小憩的高低鋪，甚至還有各種自習和辦公隔間，24小時的零食飲料自動販賣機都已同步入駐。工作日晚上或周末碰到緊急的工作需要臨時加班，但又不想打擾家人，這里就是一個極好的臨時工作場地。

買房子，是買一個空間；住進來，是住一種生活。當這座大城交付時，它交付的不只是一把鑰匙，更是一個你渴望已久的家。

3.圈層不是拼出來的，是聚出來的

項目的業(yè)主群體中，大量是通過人才名額購房的高知人才，多來自周邊漕河涇、紫竹高新區(qū)、閔行航天城等科創(chuàng)高地。板塊產業(yè)底色深厚，以獨角獸企業(yè)集聚為內核，歷經市場淬煉，已形成堅實共識。

這里或許住著某家獨角獸企業(yè)的工程師，也或許住著正在創(chuàng)業(yè)路上的年輕人。這里的圈層，不是住在一起，而是在一起生長。

買房子，就是買鄰居。在這里，鄰居的含金量，可能超乎你的想象。

04

不看沙盤看實景

保利上海的反套路打法

如今的保利上海，做了一個“反人性”的決定：

把客戶從售樓處“趕”出去。

客戶可以先去公園散個步，再去街區(qū)喝杯咖啡，最后才去看房。

所有的配套、房源，全都實打實落地了。你看到的每一棵樹、每一塊磚，就是以后生活的樣子。沒有“規(guī)劃”，沒有“預計”，告別一切不確定。

而項目的帶看動線也被徹底重構。從公園入口開始，乘坐觀光車游覽生態(tài)配套，再進入售樓處。先體驗實景氛圍，再了解項目信息，與傳統(tǒng)期房“看圖說話”的帶看模式完全不同。

一言以蔽之，不看沙盤，只看實景。

與此同時，在項目續(xù)銷期，保利集中力量，實打實地做好了一件事：

把價值復盤，用實景說話。

這是一個TOD綜合項目，商業(yè)、辦公、生態(tài)公園全面融在一起，建設難度可想而知。回想2023年，周邊還是一片待開發(fā)的狀態(tài)，如今僅僅過了兩三年時間，現在已經是配套齊全、煙火氣十足的大型實景社區(qū)了。

放眼周邊，公園正在加速呈現，商鋪、自持酒店式公寓等業(yè)態(tài)也在逐步生長。龐大的項目體量，濃厚的煙火氣息，密集的產業(yè)人群，這些活力與人氣，都是肉眼可見的驚人實景兌現力。

實景圖，實物以交付為準

在上海深耕20年來，保利作為央企始終擁有標桿級的市場反應力與執(zhí)行力。高管團隊更是高度重視一線市場，定期下沉調研，獲取真實市場反饋，保障戰(zhàn)略決策精準落地。

也正因如此，艷姐可以這樣說：在上海樓市的確定性之戰(zhàn)中，保利無疑是當之無愧的“確定性王者”。

時至如今，這場關于確定性的探索仍在繼續(xù)，項目團隊正以全新姿態(tài)迎接接下來市場的每一份期待。

結語

這便是保利·光合TOD的底氣：

不賣圖紙，讓實景上場；不靠想象，只用腳步丈量。

因為當別人還在用圖紙描繪美景，它已經把一座城的繁華與煙火擺在你面前。

從“功勛盤”到“定心丸”，從閔行的流量心臟到上海的確定性樣本，保利·光合TOD，用一座百萬方大城的完整格局為市場給出答案：

與其等待不確定的未來，不如抓住此刻就能擁有的生活。

這里有下樓即享的豐盛，有步行可及的日常。無論市場如何變幻，保利 ·光合 TOD 始終在做同一件事：

把大城的豐盛，變成你 下樓即享的日常；把安心的生活，變成此刻就能鎖定的未來。

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主編：張艷

責編：行輪

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