3月31日下午，綠城中國召開2025年年度業績發布會，綠城中國董事會主席劉成云、代理行政總裁耿忠強等管理層參會。據悉，不久前綠城中國內部管理層迎來“換血”，核心變動是任職綠城中國30年的行政總裁郭佳峰辭任，接替其位置的是在綠城6年的“中交系”高管耿忠強。

01 . 利潤：期內資產減值損失49億，歸母凈利潤僅0.71億

2025年綠城中國實現營業收入1549.7億元，較2024年的1585.5億元同比下降2.3%。毛利184.7億元，毛利率約11.9%，較2024年的12.8%下降約0.9個百分點。凈利潤22.9億元，同比下降44.9%，凈利率約1.5%，較2024年的約2.6%下降約1.1個百分點。需注意的是，歸母凈利潤僅0.71億元，較2024年的15.96億元同比下降95.6%。

利潤率下滑有以下幾個原因：

一是結轉項目毛利率持續下行。管理層表示“2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產行業仍處于深度調整期。為保障長遠發展，我們推動長庫存去化，導致當年結轉毛利率下滑。”

二是最為主要的原因，期內計提了49.4億元的資產減值損失，其中預期信用法下的減值虧損20.3億元，非金融資產減值虧損29.0億，體現出應收賬款與存貨的減值壓力。據悉，2024年綠城中國同樣計提了50.6億元的資產減值損失。管理層坦言：“受同類因素影響，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。”

三是分占合聯營企業業績虧損加大，虧損由2024年6.3億元加大為11.3億元。

四是“明股實債”的爭議。2025年綠城中國的凈利潤22.9億中，非控制股東應占利潤22.2億，占比97%。而期末，公司總權益為1057.1億元，非控制股東權益為705.3億元，占比67%，兩個占比差距30個百分點。

針對該問題，管理層否認了“明股實債”的情況并給出了三個原因解釋，一是2025年交付結轉的部分高利潤項目為公司持股比例不高的合作項目，導致歸母凈利潤占比偏低；二是合聯營公司方面，綠城方2025年承擔虧損11億元，按會計準則，合聯營公司虧損僅體現綠城方按股比承擔部分，未體現合作方虧損，對凈利潤和歸母凈利潤影響一致；三是集團層面、區域層面等平臺的管理費用由綠城單方全額承擔，對兩者影響金額相同。

02 . 現金流：2025年實現自投項目權益銷售額1043億

截至2025年末，綠城中國銀行存款及現金約632億元，較2024年末的約730億元下降約13.4%。

從銷售端來看，2025年綠城中國累計取得總合同銷售額約2519億元，位列行業第二。從銷售結構看，自投項目銷售額1534億元，同比下降約10.7%，權益銷售額1043億元；代建管理項目銷售額985億元。全年回款率達101%（2024年：99%）。

從投資端來看，2025年綠城中國新增項目50個，總建筑面積約318萬平方米，預計新增貨值約1355億元。未來投資策略方面，董事會主席劉成云表示“2026年的投資工作將是近幾年來最難做的一年”，但公司仍給出較高投資預期，2026年拿地規模初步定在約1000億貨值，2026年力爭完成約1300億元銷售目標。

從融資端來看，境內融資方面，一級市場累計發行17期債券，總額達148.9億元，其中包括2至3年期信用債100億元和1年期供應鏈ABN資產支持票據48.9億元。境外融資方面，全年完成境外債務置換約10.06億美元，并成功發行三年期5億美元優先票據。截至2025年末，境外債比重約14.7%。

03 . 資產負債：非受限現金短債比1.65，凈資產負債率66.4%

截至2025年末，存貨賬面價值約2148.2億元，較期初的2520.2億下降了15%，反映出公司主動去庫存的戰略已見成效。2026年綠城中國將持續加大庫存去化力度，具體措施包括，一是加強重難點考核，強化2021年及以前存量合同、住宅長庫存、車位尾盤等指標考核，與年度獎金掛鉤；二是資源向存量傾斜，針對2021年及以前項目，以銷售流速提升為導向，在價格政策、激勵政策、人員調配等方面給予資源支持。三是關鍵任務逐項突破，針對重難點問題設置賦分考核并持續跟蹤；四是激活低效貨值，通過整售回購、商改住、化解合作糾紛等方式重啟開發；五是重點項目“老盤新做”，聚焦重點存量項目，協同營銷、運營、財務聯合評審，設置專人專崗推動工作落地。

期末，綠城中國的應收關聯人士款項賬面余額702.2億元，其中減值撥備約25億元，仍需關注未來進一步的減值壓力。

負債端來看，總借貸1333.9億元，較期初下降2.8%，其中一年內到期借貸余額為247.44億元。凈資產負債率為66.4%，與2024年12月31日的56.6%相比增長9.8個百分點，主要是銀行存款及現金減少97.50億元。銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借貸余額的2.6倍（非受限現金短債比1.65），現金流依然較為充足。從無息負債來看，貿易及其他應付款501億元，應付所得稅82.7億元。

整體來看，綠城中國2025年財報顯示，其償債能力相對穩固但盈利能力下滑。如果從綠城中國2025年末的流動比率來看，數值為1.6，從速動比率（分子剔除存貨和預付賬款等）來看為0.6。一方面需要關注綠城中國未來庫存是否能夠快速去化，實現現金回流保障財務安全；另一方面也需要關注流動資產中的賬面價值677.1億的應收關聯人士款項，占到了總流動資產的18%，該資產是否存在減值壓力。還需注意的是，2025年綠城中國的盈利能力下滑，毛利率降至11.9%，股東應占利潤僅0.71億元等。結合2026年拿地規模目標約1000億元，在市場回暖節奏不確定的條件下，需關注公司能否在維持投資強度的同時保障拿地質量，避免形成新一輪低效庫存。

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