3月的一線城市樓市，成交量因為小陽春有了明顯的反彈，但也有一個很明顯的數據反常，那就是，主流成交房源持續(xù)在向低總價房源集中，而高總價的成交占比則在明顯下降。

北京上海都是這個現象。

那么有人可能會問，這是不是因為近幾年房價有下行，導致低總價房源的總量變多，從而導致統(tǒng)計出來的低總價成交房源占比也增多呢

不是！

因為即使不看價格，從房源結構來看，也是1居2居的成交房源占比也在升高，3居4居在降低。比如，以北京為例，過去一個月，和過去一年對比：

要知道，由于每年新房市場是房源凈增加，而新房以3居4居為主，新房被買家轉為二手賣出流通時，是會導致3居4居的總量增加的。

也就是房源結構上， 3居4居的占比應該是持續(xù)上升的，但體現在成交上，大家發(fā)現， 3居4居 的占比反而在下降。

如果看總價，這個趨勢就更明顯。

上圖的百分比值，是絕對值不是相對值。換為相對值的話，200萬以下增加了40%（從24.05%到33%）的成交量，而600萬以上則減少了30%~40%。

如果我們轉看上海，這個現象就更明顯。300萬以下總價的掛牌占比為40%，但成交占比卻高達70%，而1200萬以上掛牌占比10%，但成交占比只有1%~2%。

很多人把這個原因歸結為，剛需在進場，改善在猶豫，但我更愿意把它歸結于貨幣現象，或者說，歸結于居民杠桿率的修復。這個是房價止跌回穩(wěn)進程中的一環(huán)。

回憶我們過去的幾輪樓市大漲，比如2009，2016，都是次新改善先漲，然后逐步輪動，最后帶動低總價的老破小或城市郊區(qū)上漲。

而體現在居民負債上，就是新增貸款猛增，說明居民在大量增加債務，我們從貨幣銀行學可以知道，所謂貸款，并不是銀行把存款人的錢劃撥給貸款人，而是銀行通過貸款人的債務憑空創(chuàng)造出一筆等額的貨幣。

而這些新增的貨幣（新增債務）變?yōu)樾略鲑徺I力，拉漲了高總價次新和新房。

如上圖，2007，2009，2013，以及2016這幾輪房價上漲中，都出現了居民新增貸款的大漲。

那么，今年的小陽春雖然也出現了成交量的上漲， 為什么成交結構反過來了，成交主力變成了低總價？

我們先從微觀結構來做說明：

當房東A把房子賣給買家B：

1 當B全款購買

貨幣層面：B的存款轉移給A，A的房子登記給B。從居民總存款的角度，沒有變化，因為B減少的存款就是A增加的存款。

2 當B貸款購買

貨幣層面：B減少了相當于首付款的存款，A增加了相當于房屋總價的存款，居民總存款有增加，增加的部分，就是B的新增貸款。

此時：居民新增總存款 = 居民新增總貸款

3 當A有債務需還款

貨幣層面：假設B全款購買，則B支付的總房款，就等于A收到的總房款，當A歸還債務，我們知道，還債等同于貨幣消失，所以，貨幣消失的部分，就是A還債的部分。

也就是居民總存款有減少，減少的部分，就是A的歸還的貸款。

此時：居民新增總存款（為負）= 居民新增總貸款（為負）

4 當B貸款購買，而A有債務要還款

這種情況，就相當于2和3的結合，我們又稱為債務的轉嫁。同樣遵循：

居民新增總存款（為正為負均有可能）= 居民新增總貸款

如果我們結合當下低總價房源為成交主力的現象，以及居民新增貸款的變化，我們就能發(fā)現當下的低總價房源成交是樓市止跌周期的必須流程。

我們來詳細說明：

首先你需要明白的，就是你的房子從100萬漲到200萬賣出，你賺的到底是什么錢？

如果這200萬來自買家的存款，那么你賺的是買家的勞動結余。

如果這200萬中，100萬來自買家的首付，另100萬來自買家的貸款，那么你賺的差價100萬，實際來自買家未來勞動現金流的折現。

也就是你賺走的，實際上是買家的未來勞動。

那么在樓市上升期，居民大量貸款購房（上述微觀結構的情形2），實際上就是居民大量的折現未來現金流到當下，變?yōu)楫斚滦略鲑徺I力，造成了房價猛漲。當下的居民貸款和居民存款，都在同步增多。

房價上漲超越工資上漲的部分，就是不斷透支和折現未來現金流的部分。

那么這又分為兩種情況：

一種是自住需求，也就是買家貸款，未來會用自己的勞動賺錢償還，當下新增的貨幣，未來會通過還款再次使得這些貨幣消失。

另一種是投資需求，也就是買家透支自己未來10年的現金流購房，想要等房價上漲后，賣給另一個人，透支他15年的現金流。

那么這多出的5年現金流，就是這個投資買家的利潤。

換句話說，所謂投資需求，就是投資者沒想過自己勞動還款，而是打算擊鼓傳花把債務轉移給下一個人（上述微觀結構的情形4）。

整個樓市上升期，就是不斷加大透支居民未來現金流的過程。這體現在居民杠桿率的持續(xù)走高。直到居民杠桿率開始見頂，那么房價就到頭了。

所以投資客，賺的就是買家未來的勞動。

也就是說，當你預期到未來大家買房會傾向于多貸款，多透支未來勞動，你就可以提前透支自己未來的現金流多買房，從而賺走他人未來的勞動。

我過去把這種投資策略，總結為了以下兩句話。

在他人擴表之前去擴表，我們稱之為抄底，在他人擴表之后才擴表，我們就稱之為接盤。

反之，在他人縮表之前去縮表，就是高位套現，在他人縮表之后去縮表，就是賤賣資產。

所謂擴表，就是增加貸款買房，所謂縮表，就是賣房歸還債務。

也就是說，如果是認知不夠的投資客，會以為房價上漲是M2造成的，而又由于M2永遠漲，那么他就來不及在他人縮表前去套現，從而成為那個最終的接盤者。

而一旦居民杠桿率開始呈現下行苗頭，投資客透支20年勞動買的房，別人可能就只愿意透支15年勞動，那么投資客就會虧損5年的勞動。

我們又把這一過程，成為居民杠桿率的修復（上述微觀結構的情形3）。

也就是說，原本買家貸款買房，是可以形成對樓市的支撐的，但由于投資客債務扛不住要還債，導致買家推升房價的力量被抵消。

但在這一過程中，投資客的債務風險被出清，也就是杠桿率得到了修復。

居民杠桿率下行的過程，就是債務風險不斷被出清，杠桿率不斷得到修復的過程。

回到京滬樓市，需要加杠桿的1000萬以上的房子，因為杠桿約束大家表現得謹慎。但對于300萬以內的老破小，全款可支撐，或公積金可支撐的，只要疊加高性價比，比如租售比3.5%以上，高于存貸款利率。那么就有人會被吸引，從而支付貨幣，讓賣家可以還貸縮表，為居民杠桿率的修復做出貢獻。

這在數據上，體現為居民新增貸款為負，體現為居民杠桿率的下行。

所以，一線城市看似數據反常，成交集中在低總價，但和當下的居民杠桿率尚未走出升勢的事實，邏輯上是一致的。

為什么賣家要縮表還債呢？

因為有的投資客，過去信了M2漲導致房價永遠漲的偽邏輯，導致背的負債太大。

也因為有的自住者，過于樂觀的估計了自己未來的收入預期。

這些都會導致賣房縮減債務。

等這部分必須要靠賣房來縮減債務的賣家逐步出清了，供求比實現平衡，那么房價的止跌回穩(wěn)也就有希望了。

所以，什么時候買房，我們不能只看成交量，因為當成交結構變化時，量可能會失真（比如3套300萬在貨幣層面的成交額，只相當于1套900萬的）。

而居民貸款則直接代表了凈買入力量，我們依然應該緊盯居民貸款數據，當居民貸款不再下滑甚至開始走升的時候，那么，新一輪的擴張周期就到來了。

全國的居民貸款數據，每個月央行都會公布，大家可以直接關注，或者我也會在公眾號文章中同步。

而 各個城市的居民貸款數據， 在萬得等付費數據庫里也有，我也會在星球同步，今天上午也剛在星球發(fā)布過最新的 北上深等各個城市的居民貸款增速數據，可供星球同學參考。

長期看，背債者需要買家的現金，來逐步出清其債務，盡管當下的成交量還集中在低總價，但這些貨幣對居民杠桿率修復的作用，是樓市周期中的必然一環(huán)。而當我們觀察到居民縮表結束，重現擴張周期時，就到了 那個買房的最佳擊球點。

我們不信別人的喊漲喊跌，我們只信數據，所以我依然會持續(xù)跟蹤數據，來輔助大家的判斷。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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