科技行業(yè)的熱度正在向樓市和土地市場傳導(dǎo)：一邊是買房的“新貴”多了；另一邊則是圍繞產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的土地爭奪更趨白熱化。

2026年上半年，根據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，全國重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約12%。其中一線城市同比下降約3%，二線及三四線代表城市同比分別下降約14%和13%。

但一線城市優(yōu)質(zhì)供給增加，購房需求支撐較強，2026年二季度以來出現(xiàn)明顯修復(fù)——4月、5月一線城市新房銷售面積同比分別增長19%、10%，6月基本持平。

另一方面，上半年房企擴(kuò)儲進(jìn)一步向核心城市聚集，深圳、杭州等城市熱度較高，其中深圳南山、前海、寶安核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競爭趨于白熱化，部分地塊溢價率突破150%，樓面價突破10萬元/平方米。

一線城市繼續(xù)領(lǐng)跑樓市復(fù)蘇

今年上半年，除了樓市新“滬七條”之外，上海同步落地了如“老房收儲改造保障房”等舉措，精準(zhǔn)盤活了存量。

在政策紅利持續(xù)釋放下，上海成為市場銷售表現(xiàn)最為亮眼的城市。一方面新房價格穩(wěn)居全國前列；另一方面，二手房月度成交量持續(xù)走高且價格穩(wěn)步回暖，有效打通了置換鏈條。

中指研究院統(tǒng)計，上海新房銷售面積4月同比增長超10%，5月繼續(xù)增長2%，6月前4周同比增長10%；北京4月同比增長59%，5月增長15%，6月前4周受推盤節(jié)奏影響，同比增速有所回落；廣州3月、4月增幅均超20%，5月同比增長7%，6月在較高基數(shù)影響下，前4周同比有所下降。深圳在4月末迎來政策優(yōu)化，5月新房同比增長50%，6月前4周同比增長40%。

房價也逐步回暖，中指研究院高級分析師鄭俊彤在中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會上表示：“新房方面，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤、‘好房子’項目加快入市，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.59%，6月環(huán)比上漲0.16%。”

“二手房市場保持較高活躍度，上半年百城二手住宅價格累計下跌2.90%，價格環(huán)比跌幅整體收窄，6月環(huán)比下跌0.42%。值得注意的是，核心城市中，上海已連續(xù)4個月環(huán)比上漲，深圳6月環(huán)比轉(zhuǎn)漲。”鄭俊彤說。

今年以來，新房市場成交重心持續(xù)向改善型房源集中。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1~5月，30城120平方米以上新房成交占比達(dá)48%，較去年全年提高2.3個百分點，其中120~144平方米房源占比擴(kuò)大至32%；90平方米以下房源成交占比降至15%。具體城市來看，1~5月蘇州、合肥、濟(jì)南等15個重點城市120平方米以上新房成交量占比超過50%；杭州、蘇州等城市144平方米以上新房成交占比超三成。

30個代表城市新建商品住宅各面積段銷售套數(shù)占比

圖片來源：中指研究院

多地高端住宅迎來“年輕購買力”

上半年最受關(guān)注的強二線城市非杭州莫屬。而杭州新房市場的顯著特征之一，是高端改善熱。

“30歲左右的客戶占比約30%。”杭州“頂豪六小龍”之一的奧映世紀(jì)軒，開盤以來累計銷售金額約50億元，項目負(fù)責(zé)人7月3日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）透露，“我們承接了部分濱江區(qū)的改善性置業(yè)需求，首次開盤到現(xiàn)在2個多月時間，網(wǎng)簽金額已經(jīng)超過45億元”。

他提到的濱江區(qū)，正是杭州“科技濃度”最高的區(qū)域。近日，宇樹科技首次公開發(fā)行股票并在科創(chuàng)板上市的注冊申請已獲證監(jiān)會同意，區(qū)域內(nèi)科創(chuàng)上市公司即將迎來新成員。

該區(qū)域內(nèi)的新房項目，“科技購買力”含量十分突出。位于濱江區(qū)的錦川源項目5月底開盤，至6月11日合計成交50余套房，約60%的買家來自區(qū)內(nèi)的科技企業(yè)。

杭州貝殼研究院院長上官劍此前接受每經(jīng)記者采訪時曾說：“濱江區(qū)整體的住房需求，包括二手房的活躍度、價格回調(diào)的幅度，確實體現(xiàn)了當(dāng)前這個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)厚度，宇樹科技這類企業(yè)對區(qū)域內(nèi)高端市場有著明顯的支撐作用。”

在上海，均價約18萬元/平方米的綠城潮鳴外灘，三次開盤合計銷售金額超50億元。“240平方米、285平方米、310平方米的超大戶型，客群以私營業(yè)主為核心，行業(yè)覆蓋實業(yè)、貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等多元賽道，同時囊括各領(lǐng)域頂尖專業(yè)精英。”潮鳴外灘項目相關(guān)負(fù)責(zé)人不久前對每經(jīng)記者介紹。

“這種產(chǎn)業(yè)背后的購買力非常強勁，主要源于行業(yè)整體向好，群體收入來源也相當(dāng)多元。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，從購買力層級來看，大致可以比肩豪宅市場中的“新貴”人群，或處于收入塔尖的高凈值群體。因此，這類需求對高端市場無論短期還是中長期都會形成持續(xù)的正向支撐，尤其體現(xiàn)在核心區(qū)域的新房以及價格尚處低估區(qū)間的優(yōu)質(zhì)房源上。以上海翠湖天地這類地段稀缺、品質(zhì)突出的二手房為例，其受關(guān)注度明顯提升，整體影響偏積極。

“與此同時，隨著產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，另一類需求也開始顯現(xiàn)——部分持有科技股的投資者，會選擇在合適的時點兌現(xiàn)股票收益，并將資金轉(zhuǎn)向高端住宅市場。這類買家的占比或許并不算高，但值得關(guān)注的是，他們對市場的示范效應(yīng)非常明顯，往往在情緒和預(yù)期層面產(chǎn)生較強的引導(dǎo)作用。”嚴(yán)躍進(jìn)補充說。

在合肥這樣的市場，科技熱度的傳導(dǎo)更為明顯。克而瑞地產(chǎn)研究在一份城市報告中指出，當(dāng)前合肥樓市同時呈現(xiàn)兩種不同的圖景：一是新房成交均價及二手房價格的持續(xù)回調(diào)；二是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)批量造就新興購買力。

“以長鑫科技為例，在合肥高新區(qū)，房產(chǎn)中介反饋‘10個客戶里至少有4個來自長鑫’，僅星遇光年一個項目，長鑫員工就購買了200多套。這些產(chǎn)業(yè)新貴的購房需求，正成為合肥市高端改善市場為數(shù)不多的增量來源。”

但克而瑞也指出，“新貴”購買力對合肥樓市的拉動存在顯著的結(jié)構(gòu)性限制。一方面，購買力高度集中于少數(shù)高端項目，與普通二手房市場幾乎隔絕；另一方面，從股權(quán)兌現(xiàn)到購房落地存在明顯時滯，產(chǎn)業(yè)集聚也并未自動轉(zhuǎn)化為全域樓市繁榮。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦坦言：“對于大部分城市、區(qū)域而言，頭部科技型企業(yè)數(shù)量本身不多，而科技密集型企業(yè)并非勞動力集中型，員工數(shù)量也有限，產(chǎn)生的購房需求有限，可能會帶來局部熱點，但暫時無法推動整體市場。”

房企“倉”科技產(chǎn)業(yè)集聚城市

與此同時，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的土地爭奪也正趨白熱化。據(jù)中指研究院土地監(jiān)測，從重點城市拿地金額前十的房企來看，上海、杭州等核心城市土地市場更為活躍，北京、廣州需求韌性較強。

2026年上半年，上海5個批次涉宅用地合計供應(yīng)17宗，總出讓面積約91.5萬平方米，成交總金額約436億元。

深圳土拍爭搶更為激烈。6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道地塊，6家房企激戰(zhàn)近300輪，最終保利置業(yè)以總價57.72億元斬獲，成交樓面價108680元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價紀(jì)錄，溢價率達(dá)150.74%；6月25日上半年收官戰(zhàn)，僅一宗寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，4家競買人歷經(jīng)355輪競價，最終保利發(fā)展以總價105.1億元斬獲地塊，溢價99.05%，成交樓面價87924元/平方米。

杭州土拍同樣熱點不斷，6月26日永久河單元C-R21/R22-60地塊（省兒保南地塊），在掛牌階段已獲5輪報價，歷經(jīng)3個小時共243輪競價，最終招商蛇口以總價60.94億元競得，成交樓面價51577元/平方米，溢價率79.03%，刷新了2026年杭州土拍地塊總價、單價、溢價三項紀(jì)錄。

此外，杭州未來科技城地塊由建發(fā)以12.82億元競得，溢價率23.04%，成交樓面價31991元/平方米。6月30日，杭州蕭山區(qū)湘北單元XSCQ3104-12地塊溢價率高達(dá)69.34%；余杭區(qū)良渚東單元YH030704-06地塊，溢價率為40.38%。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，永久河地塊79.03%的高溢價指向“核心區(qū)+產(chǎn)業(yè)人口+成熟配套”的復(fù)合稀缺，即便是2.35容積率的高層用地也能沖到“5萬元+”的樓面價；未來科技城地塊則繼續(xù)由建發(fā)競得，相較3天前其姊妹地塊的出讓，地價跳漲了8677元/平方米。

從全國范圍來看，今年截至6月26日，300城住宅用地成交規(guī)模同比下降24%，出讓金下降31%；5月以來，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動下，出讓金規(guī)模環(huán)比持續(xù)增長，同比降幅收窄。房企拿地則進(jìn)一步向核心城市聚集，并深耕產(chǎn)業(yè)集聚的板塊，上半年宅地出讓金TOP20城市占全國比重為61%，較2025年提升9個百分點。

“這種聚焦深耕從2025年開始出現(xiàn)，特別是在杭州，對于企業(yè)而言，前期有開發(fā)過項目，一方面對區(qū)域板塊更熟悉；另一方面，企業(yè)前期積累了一定的客戶，深耕對于開發(fā)節(jié)奏、市場把控，都會更精準(zhǔn)，因此近兩年企業(yè)對于板塊深耕基本達(dá)成共識。”高院生強調(diào)。