重慶
2026年上半年很快過去了，近期一些房產數據陸續公布。老譚有空逐一去拆解一下，后期再匯總分析。
首先來看2026年上半年的土地市場情況。
上半年，重慶共成交土地14宗，總面積659畝，新增可建體量76萬方。整體成交宗數比去年同期少1宗，但體量減少更為明顯。這是一個積極信號。
事實上，最近幾年重慶的土地成交量都在極致壓縮，僅有2021年以前高峰期成交量的10%至20%左右。
因此，目前重慶新房項目并不算多，部分板塊購房選擇面非常小。同時，重慶新房存量也很低，目前僅約八九個月的去化周期。如果銷售速度稍微提升，存量將進一步縮減。
從成交結構來看，上半年14宗地中有3宗為商業性質，住宅用地實際僅成交11宗。
其中，樓面價超過萬元的“萬元地”只有2宗。
一宗位于觀音橋，由邦泰競得，靠近長安三工廠和鯉浴池附近，溢價約29%，成交樓面價13916元/平方米。觀音橋已成為重慶未來高價地的集中區域。
另一宗位于渝中大坪，由昕暉于6月30日競得。該地塊位置更優，緊鄰時代天街和軌道交通站點，成交樓面價10767元/平方米，這一價格依然被低估。
今年上半年，共有7宗地塊溢價成交，是一個良好現象。總共11塊地，扣除3塊平臺拿地，這個溢價占比已經是很高了，只有沙坪壩的那塊地沒有溢價。
整體來看，重慶上半年住宅用地成交樓面均價7543元/平方米，同比下滑8.1%，較去年略有下降，這是一個不太積極的信號。但從積極角度看，所有溢價成交的地塊均位于核心區或優質地段。
從開發商布局來看，邦泰今年最為活躍，分別在觀音橋、南濱路和照母山各拿1宗地，加上之前開發的項目，未來邦泰在重慶將擁有5個新房項目同時在售。
昕暉在大坪拿下2宗地塊，昕暉重倉大坪，今年兩塊地，還有在售的見山臺項目。
海成在鴛鴦拿下1宗地塊。也就是金開郡的二期。
此外，今年成交的許多地塊規模偏小，這類小地塊近期市場表現不錯，例如金開大道的華潤澐璟、璞印金開等項目。
以下是今年重慶成交的11宗住宅用地清單及位置分布，其中3宗由平臺公司獲取，其余8宗分別為：
1. 邦泰在觀音橋獲取的地塊（邦泰安鉑）；
2. 嘉夏實業在沙坪壩獲取的地塊；
3. 昕暉在大坪獲取的地塊；
4. 海成在鴛鴦獲取的地塊（金開郡二期）；
5. 遠達在大石壩獲取的地塊；
6. 邦泰在南濱路獲取的地塊；
7. 邦泰在照母山獲取的地塊；
8. 昕暉在大坪核心區獲取的另一宗地塊。
整體兩江新區4塊，渝中區2塊，南岸區1塊，沙坪壩區1塊。兩江新區是近幾年拿地熱土。
總結來看，當前開發商拿地更傾向于核心區，核心區地塊多溢價成交，而新區地塊乏人問津，多數由平臺公司托底。
這是一個明顯信號：核心區地價持續上漲，新區地價則相對走低。面粉決定面包，核心區地價上升將推動未來房價上行。過去重慶核心區地價和房價被嚴重低估，與遠郊區域未能形成明顯價差，這一趨勢有助于修正這種不合理格局。
另一個值得關注的現象是，各開發商和板塊呈現出“占山為王”的特點。
例如，邦泰深耕照母山板塊，已有三塊地。
昕暉深耕大坪板塊，3塊地。
遠達則聚焦成熟板塊的稀缺地塊，如新牌坊、江北嘴的瀾庭序、大石壩南橋寺等區域，均僅有其一個新規項目，具備稀缺性。每家開發商都有各自的拿地邏輯，各據一方，形成了重慶市場獨有的格局。
海成和遠達的拿地邏輯有點類似，更喜歡造大城，北區三郡，云湖郡、江帆郡、金開郡。外加一個南濱路的上浩璽。
這些開發商此前獲取的地塊，在土地成本與銷售價格之間存在利潤空間。
希望未來更多開發商對重慶市場增強信心，推動核心區地價進一步上行，樓面價超越1.6萬/㎡，突破此前中央公園創下的地價紀錄，促使重慶整體房價穩步提升。
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