廣東
身邊好幾個(gè)賣房朋友透露，“買二手房是劃算，地段好，掛牌價(jià)還能砍幾輪，買入價(jià)比當(dāng)初預(yù)想的便宜好幾萬。但你要是看完新房后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，二手房才是上一代產(chǎn)品。”
這話很扎心，但確實(shí)反映了當(dāng)下樓市一個(gè)越來越清晰的趨勢：如今的問題已經(jīng)不是漲跌，而且新房正在用全方位的產(chǎn)品升級(jí)，把二手房的生存空間一點(diǎn)點(diǎn)擠沒了。
二手房和新房一對(duì)比，判若兩房不是胡亂說的，你看
新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式落地的標(biāo)準(zhǔn)，新建住宅建筑層高要求＂不低于3米＂，臥室和起居室凈高不低于2.6米，4層及以上住宅強(qiáng)制設(shè)置電梯（原來是7層），12層及以上每單元至少配置2臺(tái)電梯。
更關(guān)鍵還是得房率，杭州、深圳等城市陸續(xù)調(diào)整計(jì)容規(guī)則，封閉式陽臺(tái)只算一半面積、部分公共區(qū)域不再計(jì)入容積率。不少城市已經(jīng)出現(xiàn)得房率超過100%的新房項(xiàng)目…
加上各地建新房也在隔聲、降噪、安全等方面加大投入，這些變化對(duì)于購房者來說，意味著同樣的預(yù)算，新房得房率更高，層高也更高，公共空間更好，居住更便利，這哪里是＂好一點(diǎn)點(diǎn)＂的差距，簡直就是代際的差距。
再看看土拍市場，開發(fā)商扎堆建改善房，冷熱分化到了極致。一邊是三四線城市底價(jià)成交甚至流拍，另一邊是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊殺紅了眼。上海徐匯長橋地塊，82輪競價(jià)，溢價(jià)率25%；廣州馬場一期地塊歷經(jīng)9小時(shí)、243輪競價(jià)，溢價(jià)率26.6%。
房企的錢正在以前所未有的力度向確定性最強(qiáng)的核心板塊集中。但這些高價(jià)地入市后，清一色都是高品質(zhì)的改善型住宅層高3米是標(biāo)配，部分高端項(xiàng)目做到3.3甚至3.6米。等于說，新房用更好的品質(zhì)，鎖定了那批想換房的購買力。這撥人原本可能去買二手房，現(xiàn)在直接就被新房“虹吸”走了。
然而新房搶走的又何止是流量和眼球，更是實(shí)打?qū)嵉馁徺I力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1797萬平方米，環(huán)比增長117%。但價(jià)格方面，二三線城市新建商品住宅環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，70個(gè)大中城市中超過八成的城市還在跌。二手房成交的＂以價(jià)換量＂還在繼續(xù)。
這種情況對(duì)于置換家庭來說，壓力明顯大了，舊房難賣，全國二手房掛牌量已突破850萬套，房源平均成交周期長達(dá)187天。想要快速變現(xiàn)，除了價(jià)格上有絕對(duì)優(yōu)勢，否則一個(gè)字：難！
更尷尬的是，以前二手房的競爭對(duì)手是隔壁小區(qū)，現(xiàn)在不僅有這個(gè)競爭對(duì)象，還有按全新國標(biāo)建的新房。一些老舊、設(shè)計(jì)差的房子，競爭力會(huì)慢慢喪失。對(duì)許多改善家庭來說，置換鏈條已經(jīng)繃到了極限。很多房東覺得掛牌價(jià)太虧，干脆撤牌不賣，或者干脆翻新后再轉(zhuǎn)租。
不過話又說回來，新房也不是毫無風(fēng)險(xiǎn)，最大的不確定性還是交付問題。買期房仍要等兩三年交付，開發(fā)商的經(jīng)營狀況和施工質(zhì)量都存在變數(shù)，所以大家看這種房子還是要先查清楚開發(fā)商的底子，比如資質(zhì)和資金鏈狀況，缺一不可。
未來的趨勢是“新房像不斷升級(jí)的商品，二手房像老舊的存量資產(chǎn)”，這個(gè)分化只會(huì)加深。對(duì)咱們普通家庭來說，買房已經(jīng)從“閉眼入”變成“睜大眼挑”，挑對(duì)了住得舒服，挑錯(cuò)了不僅住的憋屈以后想換手都難。所以這時(shí)候買房的，一定要睜大雙眼別跟風(fēng)！
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