21世紀經濟報道記者 吳抒穎

伴隨多地核心地塊高溢價成交，2026年上半年全國土地市場收官。

6月30日，上海今年第五批次土拍正式開拍。其中，備受關注的靜安大寧地塊吸引5組競買人角逐。最終，歷經168輪競價，建發以總價72.89億元競得，成交樓面價約8.17萬元/平方米，溢價率29.63%。

同日，廣州出讓的核心區海珠琶洲中二區地塊，經過88輪競價后，由越秀地產以13.75億元競得，成交樓面價6.1萬元/平方米，溢價率46.28%。

高溢價成交，已然成為當前一線城市土地市場最鮮明的注腳。房地產市場仍處筑底修復階段，核心地塊高溢價成交，為行業企穩回暖、修復市場預期注入信心。

據克而瑞監測數據，進入2026年，土地市場結構性分化態勢進一步凸顯：今年6月深圳南山、前海地塊連續兩周溢價率突破100%；上海多宗地塊觸發“無封頂”競價規則；杭州單宗地塊溢價率突破60%；蘇州誕生全省樓面地價新紀錄。

核心高價地塊頻頻出讓，未來將催生大批高端新房入市。高端住宅競品持續擴容帶動市場競爭加劇，房企也將迎來新一輪經營考驗。

追求確定性

溢價率的抬升，是近兩年來土地市場的確定性趨勢。

克而瑞統計顯示，2025年15個核心監測城市涉宅用地平均溢價率為10.02%，較2024年上行3.8個百分點。分城市來看，北京溢價率同比大幅上漲114.29個百分點，上海溢價率同比上漲40.5個百分點，深圳溢價率同比上漲33.92個百分點。

進入2026年，土拍溢價率延續上行態勢：2026年上半年，15城涉宅用地平均溢價率達13.23%，6月單月更是攀升至30.13%。分能級來看，今年上半年，一線城市平均溢價率為14.7%，6月單月躍升至63.39%，顯著高于核心城市平均水平，成為本輪高溢價行情的核心承載區。

土地市場高溢價地塊頻現，一方面是高能級城市土地供應向中心區傾斜引發房企的“搶購”，另一方面則是相關部門將起拍價定在合理區間所帶來的“情緒效應”。

海珠琶洲中二區地塊的土拍結果，就是可參照的分析案例。這宗地塊的起拍總價是9.4億元，折合起拍樓面價4.15萬元/平方米。扣除配建部分后，地塊實際起拍樓面價達4.6萬元/平方米。

最終，這宗地塊以13.75億元成交，成交樓面價6.1萬元/平方米，刷新了區域的樓面單價紀錄。

從周邊市場來看，片區近年新房斷供，一路之隔的保利天悅二手成交均價在7萬元—9萬元/平方米。以此為定價參照，6.1萬元/平方米的成交樓面價具備合理性，本輪土拍也并未上演地價倒掛的非理性行情。

一位全國性房企的投資部人士告訴21世紀經濟報道記者，“今年以來，各地都有意把樓面單價放低吸引房企參與，最終能夠實現高溢價成交，對市場信心有提振作用。本輪高溢價出讓的地塊，除了部分房企‘不惜一切代價’補倉之外，多數最終成交價符合市場的評估，是能賺到錢的。”

克而瑞分析認為，上述典型高溢價地塊呈現出三大特征，共同構成了高溢價的價值基礎。其一是“核心地段”，大部分地塊位于城市核心板塊，周邊配套成熟、圈層氛圍濃厚，且部分板塊宅地已長期斷供，稀缺性構成溢價的底層支撐；其二為“低密度”，多數地塊容積率較低，產品形態天然指向低密大平層、洋房；其三為“中小體量”，地塊用地面積普遍較小，低總價、小體量的“迷你地塊”成為高溢價主力，既契合城市更新階段存量挖潛的供地邏輯，也降低了房企的拿地資金門檻與決策風險。

倒逼產品升級

高溢價地塊頻現，根本原因是房企越來越追求確定性。

當前的市場環境下，唯有核心區位的樓盤能夠持續吸納高凈值客群的置業與資產配置需求；反觀非核心區域的新房項目，不僅普遍面臨去化承壓的困境，還要直面存量二手房的激烈競爭沖擊。

放眼全國土地市場整體表現，目前市場呈現典型的K型分化發展格局。克而瑞數據顯示，上半年，全國300城招拍掛出讓的純住宅用地，平均成交樓面價為4457元/平方米，同比下降16%，其中一二線城市同比分別下降13.8%和11%。

克而瑞分析認為，今年上半年房企高價拿地，并非上一輪行業周期的簡單重演，而是在行業調整期，對確定性、入場資格、生存權的爭奪。核心城市核心地段因具備穩定的去化預期，被房企視為資金避險的“確定性資產”。

房企追求“高確定性”進而更青睞核心區域地塊，但高凈值人群的承接力并非無限。在當前的市場環境下，房企唯有提升自身的產品力，才能夠在高烈度的競爭環境中突圍。

一家頭部央企的總部人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“今年的市場環境比過去幾年競爭程度更高。過去幾年核心區的供應量沒有現在這么大，我們的推盤節奏相對從容，現在是核心區不時有新的地塊出來，但是有這個購買力的客群是相對固定的。”

“有些項目首開表現不錯，但是后面幾期就漸漸地客戶越來越少了，所以核心區也并不是拿了就賺錢，新房市場現在也在拼品質、拼價格、拼性價比，真正有性價比的項目并不多。”上述央企人士表示。

克而瑞表示，在地價高企、傳統盈利空間被大幅壓縮的背景下，剛需與普通改善產品已無法覆蓋土地成本，房企必須通過客群上移、形態升級、配置加碼、服務增值的全鏈條價值提升，實現產品溢價與成本的動態平衡。高地價與“好房子”導向在供應側形成共振，共同加速了品質化時代的到來。部分城市通過第四代住宅、空中庭院等創新產品，以空間設計突破傳統戶型的溢價天花板。這一變化正在重構核心城區的居住形態：新增住宅從“高密度居住載體”轉變為“城市稀缺資產”，居住舒適度與資產稀缺性同步強化。同時，高地價也倒逼房企必須在產品配置上做顯性價值加法，通過可感知的品質提升支撐高售價，核心區住宅的硬件標準將迎來一輪全面迭代。