來源：無冕財經

第5年了，樓市那個“5月必冷”的老規律，今年終于被打破了。

本文經授權轉載自“米宅”

作者：路小舟

過去5年，樓市每年都要重復一個規律：每年三四月“小陽春”一過，到了5月，成交量和房價就該掉頭向下了，市場靜悄悄，大家繼續嘆氣。

但今年，這個規律被打破了。

今年三四月小陽春過完，5月份市場變化的更加明顯、也更加明朗：一線城市已經穩了，個別二三線城市也開始“轉向”。

對，我說的是二手房。

01

先看成交。

有好幾個城市，二手房成交量真的起來了，而且后勁兒還挺足。

看一組數據。

5月份，全國重點20城市二手房成交面積合計約1670萬平方米，同比增長18%；

前5月，累計成交面積約7689萬平方米，同比正增長12%；

也就是說，今年整體上，二手房比去年這個時候要好的多，這是從成交方面。

咱們再單拎出來幾個城市看，全國現在二手房成交規模最大的是哪些城市？

第一名成都，5月二手房成交面積達214萬㎡；

第二名上海，二手房成交面積達197.4萬㎡；

第三名北京，二手房成交面積達134.2萬㎡；

第四名天津，二手房成交面積達120萬㎡；

第五名武漢，二手房成交面積達116萬㎡；

這五個城市，現在一個月能成交100+萬㎡，跟其他相比遙遙領先。

換句話說，5月份全國重點20個城市二手房一共成交了1186.8萬㎡，這五個城市總成交高達781.6萬㎡。

781.6/1186.8=65.8%，占據重點城市二手房市場的半壁江山。

除此之外，還有兩個城市有望晉級二手房月成交規模百萬平米陣營；

一個是廣州95萬㎡，一個是西安99.5萬㎡，都差一點點。

單看增幅，今年二手房最讓人意外的是：寧波。

今年前5個月，寧波二手房成交331.2萬㎡，同比暴增199%。

翻了兩倍，唯有寧波！

這說明什么？

全國二手房市場的復蘇，已經從點到面傳導。

忘了嘛？年初如果你聊二手房，全國冒尖的還只有一個上海，現在已經有五六個城市組成一批了，而且不止是有一線城市，還有二線城市以及個別三線城市。

再看一張圖，這張更有說服力。

這是截止到6月16號，各城市二手房網簽量與5月同期的增長情況。

6月前半個月，二手房網簽量同比增長的已經有11個城市。

這里面，蘇州、佛山、北京、上海、廈門、東莞、無錫，增長幅度都比較明顯。

上海二手房，現在每個月成交量基本能穩定在2.7-2.8萬套。

6.1-6.15半個月內，上海二手房成交了13373套；

廣州二手房連續三個月穩定在1萬套左右。

如果按照往年的劇情，這個時候市場早該降溫了。

今年不僅沒降溫，這批城市反而把“小陽春”硬生生拉長成了“小長陽”。

02

再看掛牌量，也很多意外。

往年大家都在愁房子咋賣，不僅賣不動，掛牌出售的房源越來越多、房東越來越急、價格也壓的越來越讓人崩潰。

但今年，房東態度完全變了。

不著急了，不焦慮了，不繼續降價了，開始把一些掛出去的房子慢慢收回了。

是的，成交量穩住的同時，掛牌量卻在猛降。

咱還看數據。

5月，全國重點25城二手房新增掛牌房源只有12萬套，同比下降了大約41%。

你看，足足少了四成多。

不光是新增的少了，存量也在往下走。

截至4月底，重點25城二手房存量掛牌套數約213萬套，環比下降1.6%，比去年10月的高點降了4.3%。

具體到幾個一線城市：

北京，少了2萬多套，目前二手房掛牌量約11.83萬套，去年9月高峰時可是14.32萬套，減少了將近2.5萬套。

上海，一年少3萬多套，二手房掛牌量約8.3萬套左右，比去年同期少了將近3.4萬套。

廣州，半年少了1萬套，目前掛牌量約13.7萬套，去年10月還有14.7萬套，減少1萬套。

深圳二手住宅掛牌量約8.6萬套，和年初差不多。

藍色柱狀圖為掛牌量，橙色折線圖為去化周期。

再看幾個典型的二三線城市：

杭州，二手房掛牌量為16.1萬套，去年同期這個數據接近18萬套，少了1.9萬套；

天津，二手房掛牌量18.99萬套，而去年5月曾突破20萬大關，少了1萬多套。

此外，蘇州、合肥等重點二線城市的二手房掛牌量也都有明顯下降。

我逐個扒了這些城市每天的二手房掛牌量變化，發現一個現象：

進入6月，上海二手房掛牌量每天都在減少，平均一周減少460-500套左右。北京，基本上每天也都在減少，但廣州和深圳，有增有減每天浮動比較大，尚不穩定。

值得注意的是，這里面，上海二手房的去化周期是最短的，只有3個多月！

這是上海二手房成交量一直都比較高的結果，也是大家都普遍看好上海二手房的根本原因。

03

一個市場，無非供應、成交、價格。

前面說完成交量、掛牌量的變化，咱在看二手房價格。

價格才是最誠實的。

剛剛，統計局公布了70城數據，咱把二手房拎出來。

北京、上海二手房價環比連續上漲了4個月！

廣州、深圳二手房價環比連續上漲了3個月！

5月份，70個大中城市中，二手房價格環比上漲的城市有10個。

四個一線城市全部上漲，一個都沒掉隊。

但另一邊，有些城市的日子就沒那么好過了。

從1-5月累計來看，一些城市的二手房價依然跌得讓人肉疼：

武漢，下跌8.8%；

徐州，下跌8.8%；

唐山，下跌8.4%；

包頭，下跌8.2%；

瀘州，下跌8.3%；

長沙，下跌8.1%；

秦皇島，下跌8.1%；

今年武漢和徐州的二手房啊，任重道遠。

同樣的樓市，有的開始有肉吃，有的開始有湯喝，有的依然連碗都端不穩……

04

該冷的時候沒冷，是不是就能慢慢熱起來了？

這是大家最關心的問題，當然也是最難回答的問題。

二手房市場這輪變化，不是簡單的“漲”或“跌”就一字定論的。

人各有命，城各有命，房各有命，都要靠各自爭取。

沒有統一歸宿，冰火兩重天。

無論是今天說的二手房，還是新房，以后的大趨勢都是：分化、極致分化、極致差異化。

有幾個城市今天聊得比較多，他們成交量穩漲、掛牌量持續收縮、價格還是抬頭——不管怎么說，這三個現象疊加，風向確實在變。

當然，這不意味著所有城市都能跟著吃肉。

目前一線已經明確企微了3-4個月，二線也有冒頭城市表現不錯。

但我們也不得不承認，除此之外，還有大量弱二線、三四線城市，依然在泥潭里掙扎。

樓市的分化，從來沒有像今天這么殘酷過。

但有一點可以確定：

第5年了，樓市那個“5月必冷”的老規律，今年終于被打破了。

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