首席金融洞察 | 莊嚴 版權圖片 | 微攝

2025年的房地產市場數據，勾勒出一條清晰的下行曲線。央行數據顯示，2025年末全國個人住房貸款余額為37.01萬億元，同比下降1.8%，全年凈減少6768億元。

支撐起中國二十年房地產黃金時代的幾大支柱——人口增長、城市化進程加速、大規模造城運動——均已進入下行通道。經濟學家黃奇帆在近期公開演講中指出：“在今后十幾年的長周期里，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。”

房貸余額連續三年下降，六大行告別“6萬億時代”

作為房貸發放的主力軍，國有六大行的數據尤為引人關注。截至2025年末，六大行存量個人房貸總額約為24.48萬億元，較上一年減少約0.71萬億元。2024年六大行個人住房貸款減少0.62萬億元，2025年降幅進一步擴大。

自2022年底六大行房貸余額創歷史新高后，這一數據已連續三年下滑。建設銀行和工商銀行這兩家“房貸大戶”，在2025年均告別了“6萬億元時代”，余額分別降至5.99萬億元和5.88萬億元。六大行個人住房貸款余額均跌破6萬億元大關，標志著以規模擴張為特征的“房貸資產時代”已經落幕。

值得一提的是，股份制銀行和城商行2025年個人房貸投放有所增加，部分對沖了六大行的縮水。這意味著銀行個人房貸正進入精細化競爭階段，而非總量的整體擴張。

供需兩端同步萎縮，樓市“小陽春”難改長期趨勢

從需求端看，2025年全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%。住宅銷售面積和銷售額分別下降9.2%和13.0%。全年商品房銷售額自2021年的18萬億元高點，已腰斬近半。

從供給端看，2025年全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%。住宅投資63514億元，下降16.3%。全年新開工面積同比下降20.4%，反映出房企對市場前景的謹慎判斷。

截至2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，比上年末增長1.6%。在銷售持續下滑的背景下，庫存壓力仍在累積。

清華大學兩位學者的研究測算表明，2026至2030年的新增住房需求將從歷史高峰大幅回落50%以上，這一趨勢為房地產市場的長期調整提供了定量依據。

結構性拐點已至，舊模式難以為繼

經濟學家黃奇帆將中國城市化分為兩個階段：1.0版本是1980年至2020年，推動4億多農民進城落戶；2.0版本則是進一步推動戶籍人口城市化率從48%提升至78%。

他指出，當前城市面臨的是開發商一手房庫存積壓的問題。政府可以低價收購這些庫存，轉作農民進城落戶的保障房，既化解樓市庫存，又為新市民解決住房問題——這是一舉兩得的戰略路徑。

中央明確的城鄉融合戰略目標是到2040年，戶籍人口城市化率力爭達到78%。這意味著未來十五年的房地產發展邏輯，將從“增量擴張”轉向“存量優化”。

新開工面積持續萎縮，意味著房地產開發企業的投資意愿和能力正在系統性收縮。清華大學房地產研究中心主任吳璟指出，當前新增需求需對沖市場存量空置的影響，實際有效需求規模面臨結構性調整。

銀行積極尋找增量，個人住房貸款有望在2026年實現正增長

交通銀行副行長周萬阜在業績發布會上表示，今年3月份以來按揭貸款的進件量明顯上升，若這一態勢得以延續，個人住房貸款余額有望逐步走出負增長、實現正增長。建設銀行行長張毅也表示，要把握房地產市場結構性機遇，因城施策完善一手房、二手房策略打法，鞏固個人住房金融服務市場競爭力。

多家銀行高管釋放積極信號的背后，是銀行正積極尋找個人住房貸款的增量空間。2026年一季度樓市出現“小陽春”，以一線城市的二手房市場為主要復蘇推動力量，或帶動房貸申請量提升。但從長期看，個人住房貸款的增量空間已經大幅收窄。全國個人住房貸款余額已連續三年下降，即便2026年實現正增長，也很難重回此前的增長軌道。

分析與評論

中國金融網董事長何世紅指出，全國個人住房貸款余額連續三年下降，六大行房貸總額從2022年的歷史高點一路下滑，2025年降幅進一步擴大。這組數據清晰表明，以房貸規模持續擴張為標志的房地產時代，已經不可逆轉地結束了。

支撐舊時代的三根支柱——人口增長見頂、快速城市化階段結束、大規模造城運動停止——均已明顯轉弱。清華大學吳璟和徐曼迪兩位學者的研究測算顯示，2026至2030年的新增住房需求較歷史高峰將減少50%以上。

對普通家庭而言，這意味著購房邏輯的根本改變。過去二十年“買房就能增值”的預期，已被持續調整的市場現實所取代。黃奇帆的判斷提供了一個清晰的參照：未來房地產將集聚在省會城市、都市圈中小城市和城市群中的大中型城市等少數區域，而不是四處開花。

對宏觀經濟而言，房地產投資持續下降、土地出讓收入減少、上下游產業鏈需求萎縮，意味著經濟結構轉型已進入不可逆的深水區。短期政策能夠在邊際上穩定市場，但難以逆轉結構性的下行趨勢。

對金融機構而言，個人房貸這一曾經最安全的資產，正面臨存量縮水、收益下降的雙重壓力。銀行必須尋找新的增長點，從科技金融、綠色金融、普惠金融等新興賽道中培育新的信貸增長極。

中國高房價時代已經結束，房地產大規模增量擴張的時代已經成為歷史。這不是“崩盤”的開始，而是從增量擴張到存量優化的范式轉換——一個全新的、以質量和服務為核心的房地產時代，正在到來。